在美國,如果擁有一套以上的住宅,會涉及到一個概念,即“首要住宅”(PricipalResidence),即每個單身或已婚人士擁有的基本住宅,它區別于其他住宅,比如投資出租房,度假公寓等。
對于非美國稅務居民(一般不在美國居住的)來說,購置美國房產在稅務上一般不會區分是否是首要住宅或者第二套住房,因為兩者在稅務申報上面沒有差異。不過如果購買者第一套用于居住,準備購買第二套房用于投資出租的話,在購買和持有上則可能會面臨美國政府不同的政策對待。
貸款成本會增加購置房地產是中國人比較熱衷的投資渠道,大多數人都會購買多套物業,用來投資收租。但是對于購買第二套房的人來說,其首付和利率相對于第一套會變高。
在美國,所有放貸業主最關心的是借款人的還貸能力,如何證明你具有充分的還貸能力是買房客戶面臨的最大障礙之一,沒有足夠的收入證明自己具有支付債務和房貸的話,幾乎不可能獲得貸款,也適用于沒有收入的學生。有鑒于此,一條鮮為人知的放貸規定允許你證明有更多收入,即只需要你把新房或現在住的房子變成出租物業。
圖稅務抵扣優惠不同題政府允許購房者在納稅時將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除,這相當于給了購房者一個很大優惠。
如果納稅人要出售其住宅,則要被征收聯邦資本增值稅(Capitalgaintax),但如果被出售的是首要住宅,且戶主在近五年內于該住宅居住至少兩年以上,賣房利潤個人低于25萬美元,夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。該項優惠僅限于首要住宅。
換房則適用于1031房產置換條款如果購房者是換房子,那么適用于1031房屋置換條款。1031條款是指對于個人投資性住房而言,在處置房產時只要滿足45天內鎖定新的房源,6個月內完成交割的話,那么原來房產處置的資本利得稅可以遞延到新房產上,此條款可以反復應用。
當然如果之后的房產處置后又購置第三套房產的話,滿足條款要求即可以遞延到新房產上,以此類推可以做到一直遞延繳納資本利得稅。同時,財產置換條款允許同時鎖定三個房源,只要不超過房產原值200%即可。
最后要說的是,當擁有兩套住宅后,作為首要住宅的房產,納稅人需向政府申報。美國納稅局會定期查看納稅人首要住宅的賬單支付以及是否在住宅常住等情況,所以納稅人很難隱瞞首要住宅的狀況。