盡管房貸利率居高不下，今年第一季度，美國(guó)93%的都會(huì)區(qū)（221個(gè)都會(huì)區(qū)中的205個(gè)）的獨(dú)立現(xiàn)房銷售價(jià)格上漲，高于上一季的86%。房?jī)r(jià)的樂觀前景，導(dǎo)致投資者正在搶購(gòu)市場(chǎng)上約五分之一的房屋，而且他們賺得比以前更多了。
第一季房?jī)r(jià)漲5%
據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）統(tǒng)計(jì)，全美獨(dú)立現(xiàn)房中位數(shù)價(jià)格，第一季較上年同期成長(zhǎng)5%，達(dá)到389,400美元。其中，63個(gè)市場(chǎng)（30%）的年度價(jià)格漲幅，達(dá)到兩位數(shù)（高于上一季的15%）。
去年年初，因?yàn)槔食掷m(xù)高升，嚇退許多投資者。據(jù)Redfin稱，投資者的房屋購(gòu)買量驟降了近50%，與現(xiàn)有房屋銷售量相差不遠(yuǎn)。據(jù)我們所知，現(xiàn)有房屋銷售量跌至近30年來的最低點(diǎn)。
投資者回來了
最新Redfin的研究顯示：投資者回來了！第一季投資者購(gòu)買量年增 0.5%，這是自2022年中期以來的首次上升。投資者在第一季購(gòu)買了44,000套房屋，比去年同期增長(zhǎng)了0.5%。（Redfin將投資者定義為“購(gòu)買住宅房地產(chǎn)的任何機(jī)構(gòu)或企業(yè)。”）
投資者購(gòu)買了今年第一季上市房屋的近19%，大約五分之一。分析稱，這一數(shù)字比疫情之前和整個(gè)疫情期間的房屋數(shù)量要少，但這是近兩年來的最高比例。
為何投資者又回來了？Redfin表示，背后的理由是，隨著房?jī)r(jià)和租金重新上漲，抵押貸款利率上升的最初沖擊，已經(jīng)成為過去式，投資者正在放松剎車踏板。
投資者利潤(rùn)驚人
今年3月，投資者出售的典型房屋帶來了略高于55%的回報(bào)，接近175,000美元的利潤(rùn)。去年，在典型情況下，投資者出售房屋的價(jià)格，比購(gòu)買時(shí)的價(jià)格高出146,000美元，即高出46%。投資者出售的房屋中，只有5.3%出現(xiàn)虧損，低于2023年3月的13.7%。
分析發(fā)現(xiàn)，投資者不僅購(gòu)買了比以前更昂貴的房屋，而且在最經(jīng)濟(jì)適用房屋中所占的份額也創(chuàng)歷史新高。報(bào)告指出：第一季投資者購(gòu)買的典型房屋價(jià)格為464,560美元，同比增長(zhǎng)9.2%。第一季投資者購(gòu)買了價(jià)值313億美元的房屋，同比增長(zhǎng)6.6%。
投資者在第一季購(gòu)買較昂貴房屋的增幅最大，但低價(jià)房屋仍占較大份額。數(shù)據(jù)顯示，第一季低價(jià)房屋占投資者購(gòu)買量的47.5%，而高價(jià)房屋則占28.5%。他們購(gòu)買更昂貴房屋的成長(zhǎng)，在很大程度上是由投資者在加州的影響力不斷擴(kuò)大所推動(dòng)的。
在舊金山和圣地亞哥，投資者購(gòu)買了第一季23%以上的上市房，這是除了邁阿密和杰克遜維爾等佛羅里達(dá)州城市之外最高的份額。
但投資者在舊金山的利潤(rùn)無法與費(fèi)城相比。在前者中，投資者出售的典型房屋售價(jià)，比投資者購(gòu)買時(shí)高出近29%；在后者中，出售的典型房屋售價(jià)，比購(gòu)買時(shí)高出136%以上。
投資者與自住者爭(zhēng)搶房產(chǎn)？
盡管投資者仍在購(gòu)買獨(dú)立房和多戶住宅，他們對(duì)獨(dú)立房的購(gòu)買量在今年第一季增長(zhǎng)了近4%，但他們對(duì)聯(lián)排別墅、公寓和多戶型住宅的購(gòu)買量卻有所下降。Redfin的數(shù)據(jù)顯示，第一季單戶住宅占投資者購(gòu)買量的近69%。
分析發(fā)現(xiàn)：第一季售出的獨(dú)立住宅中有18.4%是由投資者購(gòu)買的，這是自2022年中期以來的最高比例。同時(shí)，投資者購(gòu)買的其它房產(chǎn)類型的份額，較上年同期下降，多戶型房產(chǎn)占31.9%，公寓/合作公寓和聯(lián)排別墅占18.1%。
然而，新澤西州的Redfin經(jīng)紀(jì)人阿米拉·埃爾戈內(nèi)米（Amira Elgoneimy）表示，“投資者和普通買家之間的權(quán)力平衡正在發(fā)生變化。”該經(jīng)紀(jì)人說，當(dāng)房屋競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)出現(xiàn)時(shí)，賣家可能更愿意選擇實(shí)際居住在那里的人，在某些情況下，個(gè)人實(shí)際上可能愿意比投資者支付更多的預(yù)付款。
投資者重新回到市場(chǎng)上，是否和自住者引發(fā)搶房問題？《財(cái)星》雜志先前報(bào)導(dǎo)，大多數(shù)估計(jì)認(rèn)為Blackstone和Invitation Homes等機(jī)構(gòu)投資者的所有權(quán)占獨(dú)立屋租房的比例不到5%，占所有獨(dú)立住宅的比例不到1%。
因此，很難將所有的住房問題歸咎于他們。然而，對(duì)于亞特蘭大等一些市場(chǎng)來說，情況就不同了，機(jī)構(gòu)投資者擁有超過4%的單戶住宅，這可能會(huì)導(dǎo)致房屋成本上升。
波士頓Redfin經(jīng)紀(jì)人布萊恩?康納利（Brian Connelly）表示，“任何入門級(jí)房屋都會(huì)立即受到搶購(gòu)。”“首次購(gòu)房者、投資者和二次購(gòu)房者都在為買房而戰(zhàn)。”
加州房市反彈
在加州圣荷西，第一季投資者購(gòu)屋量年增27.8%，是分析中的大都會(huì)中增幅最大的。其次是加州奧克蘭（22%）、明尼亞波利斯（21.6%）、沙加緬度（20.1%）和舊金山（18.5%）。
上述城市也是第一季整體房屋購(gòu)買量增幅最大的城市之一。灣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情期間大幅放緩后已開始反彈。人們不再以以前的速度搬出，而加州現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和銷售漲幅位居全美之首，投資者可能會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)機(jī)會(huì)。
