在澳洲，如果你是一個有房產投資意識的人，應該多少都聽說過“六年法則”。清楚地掌握“六年法則”，或許可以在出售房產時為你省下數千澳元的稅。
今天，我們就來聊一聊澳洲自住房的6年法則。
在這之前，我們需要先了解Capital Gains Tax（CGT）——資本增值稅。
什么是資本增值稅？
Capital Gain = 屋主賣出房產時的售價 （Selling Price）— 屋主買入房產時的購買價格（Cost Base）。
這一部分差價需要進行征稅，也就是Capital Gains Tax。如果售價減去購買價格得到的是正數就是Capital Gains （資本收益），負數就是Capital Loss （資本虧損）。
PS：房產購買價格會算上一切附帶的相關費用，像印花稅、租房廣告費、除蟲費等等。所以業主們一定要保存好消費收據以及原始的購房合同。
賣出房產的收入是計入該財政年的個人收入中的，而CGT并不是一個獨立的稅種，它是收入所得稅Income Tax的一個分支。因此，CGT的稅率是根據業主的年度應納稅總額來核算的。
需要特別提到的是：如果你擁有房產超過一年，那么你可以獲得50%的資本增值稅減免。比如你在2020年買了一套投資房，在2021年賣掉的時候賺了12萬澳幣。由于你已經持有房產超過一年，計算的時候，則只會算作你賺到了6萬澳幣，也就是說，你獲得了50%的資本增值稅減免。但該減免政策只針對本地人，海外人士仍需全額納稅。
01、什么是六年法則?
澳洲的稅法規定，每個家庭在同一時間里只能擁有一套房產作為他們的自住房，自住房可以享受稅務上的優惠：在出售時，不必繳納資本增值稅。
而如果自住房轉作了出租用途，就有了租金的收入，如果還想繼續享受免繳CGT的優惠，必須符合兩個條件：
1. 房子買回來以后最先的用途是自住，并且至少自住了6個月以上；
2. 用于出租的時間最多不能超過6年。
從第一天開始出租起計算，6年到期之前賣出，可以申請免繳CGT；或者收回房產繼續自己住，直到賣出，也可以申請免繳CGT。
如果在這6年當中你搬回來自己住了2年，然后繼續出租，原則上來講是不能從第二次出租起重新計算6年期限的；這個兩年的自住期仍然視作出租期處理，你還是只能從第一次出租那天開始計算6年。
需要注意的是：
· 六年法則只適用于稅務公民，公司名下的房產無法享受。
· 在自住房出租期間，業主不能購買其他房產作為自住房使用。
· 自住房用于出租的時間不能超過6年。
02、六年法則是否可以循環使用？
在實際生活中我們會聽到這樣的說法：把自住房出租，在不到第6年底時再搬回去住半年，然后再次出租，重新開始計算一個6年，再搬回住半年......如此循環往復，就可以反復使用6年法則了。
但這實際上是一個有些危險的想法。
首先，第一個6年的審核通常相對寬松，只要你保存好了水電煤等賬單即可。但之后想要如法炮制第二次第三次，就很難說了，甚至可能引起稅務局對你的關注。
其次，你從自住房搬出需要有合理的原因，如工作原因、學習原因、身體原因等等，而不是以收取租金、享受稅務優惠為目的。
當然，如果你有足夠強大的理由，比如重病、不得不去別的城市工作，還是可以申請的，不過ATO對于此類申請的處理原則一向是從緊從嚴，業主需要保留好真實有效的憑據。
舉例說明：
Alice在2016年在悉尼購入一套房產作為自己的自住房。
2019年，她因工作調動搬家到墨爾本。因此，她決定出租這套悉尼自住房。在這期間，她沒有再購買其他房產作為自己的主要住所。
2020年，Alice回到悉尼，并再次將此套房產作為自己的主要住所。
2021年，她再次因工作調動前往墨爾本，并再次出租這套房產。
2022年，Alice決定出售悉尼的自住房，定居墨爾本。
該情況下，她是符合六年法則的，通常可以免繳資本增值稅。
03、第二套自住房是否適用六年法則？
在一些投資者的操作中，還有一種情況，即第一套自住房出租即將滿6年之際，賣出這套房，同時再買另外一套自住房，自己搬進去住上半年以后，再次出租，并啟動了6年法則。
這里有兩個需要注意的點：
1. 需要先賣出第一套自住房，那么第二套房就可以作為新的自住房，從而可享6年法則；
2. 如果是先買的第二套房，那么必須在6個月內賣掉第一套房，第二套房才能夠作為自住房享受6年法則，否則，第二套房只能算成投資房。