今天我們從四個方面來探討什么時候適合再融資，以及需要注意的事項，幫助大家做出明智的決定。
1、什么時候適合重貸？
降低利率：一般來說，如果市場利率比你當(dāng)前貸款的利率低0.5%至1%，再融資可能是一個不錯的選擇。對于貸款額度較大的房主，利率的微小變化都能帶來明顯的月供減少。
調(diào)整貸款期限：如果你的財務(wù)狀況改善，可以考慮縮短貸款期限，從30年貸款改為15年貸款。雖然月供會增加，但你可以大幅減少長期支付的利息。
將可調(diào)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率貸款：如果你目前持有可調(diào)利率貸款（ARM），市場利率上漲時，你的月供也會隨之增加。此時，將貸款轉(zhuǎn)換為固定利率貸款可以鎖定低利率，獲得穩(wěn)定的月供。
提取房屋凈值：如果房屋價值上漲，房主可以通過現(xiàn)金再融資提取部分凈值，用于裝修、投資或償還高利率債務(wù)。這種方式能讓房主在不賣房的情況下獲得現(xiàn)金流。
2、注意事項
雖然再融資可以為你節(jié)省利息，但再融資并非免費的。每次再融資都會產(chǎn)生一定的成本，包括評估費、貸款發(fā)起費、產(chǎn)權(quán)保險費等。這些費用通常在貸款總額的2%到5%之間。為了評估再融資是否值得，你需要計算“成本回收期”，即你通過再融資節(jié)省的利息需要多久才能抵消再融資的費用。一般來說，如果回收期在兩到三年內(nèi)，再融資才是劃算的選擇。
3、評估信用分?jǐn)?shù)和債務(wù)收入比
再融資和初次貸款一樣，貸款機(jī)構(gòu)會評估你的信用分?jǐn)?shù)和債務(wù)收入比。你的信用分?jǐn)?shù)越高，獲得低利率的可能性越大。如果你最近的信用分?jǐn)?shù)有所下降，貸款條件可能不如最初那么優(yōu)越。
另外，債務(wù)收入比（Debt-to-Income Ratio, DTI）也會影響貸款審批。如果你在重貸時的債務(wù)水平較高，銀行可能會提高利率或要求更嚴(yán)格的條件。因此，在申請再融資前，確保你的信用記錄良好，并盡量減少信用卡或其他債務(wù)的負(fù)擔(dān)，以便獲得最優(yōu)的貸款條件。
4、再融資的時機(jī)和市場波動
選擇合適的時機(jī)再融資對你節(jié)省利息至關(guān)重要。市場利率每天都在波動，利率的變動受到多種因素影響，包括美聯(lián)儲政策、經(jīng)濟(jì)形勢等。作為房主，你可以在市場利率較低時鎖定利率，確保獲得最優(yōu)惠的條件。
不過，市場利率并不是唯一的決定因素。你的房屋價值也是決定再融資成功與否的重要因素。如果房屋價值下降，貸款機(jī)構(gòu)可能不會批準(zhǔn)你提取房屋凈值的申請，甚至可能要求你支付額外的保險費。因此，在房屋價值較高時再融資是一個明智的選擇。
此外，如果你計劃短期內(nèi)賣房或搬家，再融資可能并不合適，因為你可能無法在短時間內(nèi)通過利息節(jié)省收回再融資的成本。