準備買房，第一件事就是辦貸款，而貸款前期最重要的就是拿到貸款預批信（Pre-approval Letter）。拿到這封信之后，你才算是具備了下offer的資格。
疫情期間，有些賣家為了限制看房人數，甚至要求拿到pre-approval letter的買家才能去看房。
這個信到底為啥這么重要？今天就來給大家解答關于貸款預批信的四個常見問題！
Pre-approval Letter是什么
Pre-approval letter就是貸款預批信，是銀行根據貸款人的個人信用分數、收入、存款等條件給出的，對貸款人有能力購買房子的證明。賣家在接受offer之前都會要求買家提交Pre-approval letter。
Pre-approval letter一般分為兩種，分別是Pre-approval和underwritten pre-approval。
第一種就是Pre-approval。它的審查很簡單，通常一天左右就可以出具。估算的貸款額度不一定準確。后期貸款的變數相對更大，存在貸不到款的可能性。
另一種是underwritten Pre-approval。貸款銀行會提前審批貸款人的文件。審查過程很仔細，所以需要3-14天時間才會出具。預估的貸款額度比較準確，貸款機構也基本確定會給你貸款。這樣貸款更穩，offer也更有競爭力。
Pre-approval letter的作用
大家可以把Pre-approval letter理解成貸款能力的證明書。
首先，對于貸款人來說，Pre-approval Letter可以讓你明確自己能夠購買得起什么價位的房子。
另一方面，也可以向賣家證明貸款能力和經濟實力更有可能順利完成交易，從而讓賣家更想把房子賣給你。
辦理Pre-approval
關于Pre-approval的辦理，我們通過幾個問題，來為大家展開講解。
1. Pre-approval letter需要找很多家貸款銀行嗎？
一般建議找2-3家銀行。
這樣做的好處是，根據不同銀行批的額度，你可以判斷自己的貸款風險。
比如你找了兩家銀行，一家批準了100萬的額度，另一家批準了105萬的額度，這兩個額度差不多，都在105萬左右，所以你大概能夠確定自己可以貸到105萬。
另一方面，因為每個銀行批的貸款額度可能存在一定差異，你可以通過比較幾個銀行批準的額度，選擇更高額度的Pre-approval letter。
這樣在買房的時候，因為有更高的預算，就能有更好的選擇。
2.做Pre-approval的貸款銀行跟最后使用的一定要是同一家嗎？
不需要。所有的貸款銀行做兩種Pre-approval都是免費的。辦理文件時，銀行也不會強制要求你買房之后必須選擇他們來辦理貸款手續。
所以大家在前期做Pre-approval的時候，可以同時在多家貸款銀行辦理文件，對比找到一個最靠譜的貸款機構，用來辦理房貸。
3.Pre-approval的購買金額（ purchase price）應該怎么填寫？
我們一般建議你了解一下自己最高的額度是多少，這樣在看房的過程中可選擇的范圍能夠更大。
比如在填寫購買金額的時候寫了70萬，但是看房的過程中發現自己喜歡的房子價位都在80-100萬，這就會非常尷尬。
為了避免這種情況，建議你根據自己最高的貸款額度來填寫購買金額。
4.Pre-approval 需要 hard pull 信用記錄嗎？
如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般貸款機構都要hard pull 你的信用分數、收入、銀行存款、工作記錄、報稅等記錄。
不過多家銀行在一定時間內（一般都是兩周左右），多次hard pull不會對你的信用分數造成反復的影響。
Pre-approval letter的有效期
不同貸款機構的Pre-approval letter的有效期不同。一般來說有效期是60-90天。所以說只要你在pre-approval有效的60-90天內買房子，同一個貸款機構是不需要再hard pull一次你的信用記錄的。
如果超過了有效期，貸款機構會再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。
更新流程非常簡單，銀行只需要再看一遍近期的材料以及情況，就可以給你進行更新。
隨著人民幣兌美元進入貶值通道后，越來越多的中國人開始到美國投資地產以實現資產保值增值。今天小編就為大家整理了投資美國房地產的10個攻略，供來買房置業的同胞們參考。
一、不是美國人可不可以在美國買房，在美國買房有什么限制嗎？
毫無疑問答案是可以。美國是一個移民國家，它歡迎歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。除了在賣房的時候，在利潤賦稅上有一些不同。
二、在美國買房是人必須到美國嗎？
理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。或者在實際操作中，你可以委托在美國的親屬和朋友幫忙看房，選定房子。也可以委托信得過的經紀人代為成交。有些交易過程中僅僅需要委托書的公證復印件即可，這是理想化的足不出戶就能在美國買房。
三、買美國房產與買中國房產程序有何不同？
在美國買房要經過復雜和嚴謹的手續。這也會降低在房產過戶中的詐欺、違約的機會率，使買賣程序嚴格規范。美國的經紀人，都需要取得各州專業房地產執照，才能為客人做買賣、交易的服務，整體水平很高，職業道德相對于國內房產中介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。
四、可以購買哪幾種類型的房子？
在住宅房屋方面，通常分成獨立屋(House)、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House），公寓(Apartment)。獨立屋是最多的，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子，不與隔壁鄰居共用一面墻。
美國的房屋產權是包括土地及建筑物，這種形態在中國稱為別墅。但在美國有時，別墅并不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對于那些年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的獨立屋。
共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。
城市屋和共渡屋的差別不大，通常來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建筑物所占據的那部分，有時會有小部分的院子。
公寓樓則通常會有數十戶，甚至數百戶共用一棟大樓，這些樓可高可低，一般都是只有使用權，但不能單獨買其中的一套或幾套。另外，還有一些移動屋，俗稱鐵皮屋，也僅僅是擁有使用權的房屋，每月需要繳納土地使用權的使用費。
五、美國的公寓樓與中國的公寓一樣嗎？
在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建筑物里面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬于商業建筑，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。基本上屬于商業房地產投資的范疇。
六、在美國有哪些物業可以投資？
除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。
七、在各種投資項目中，投資風險如何？
投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建筑通常投資風險比較高，因為它受市場影響相對比較大。
倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。
投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閑置五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。
八、在美國買房可以買新房嗎？
美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高于舊屋。
另外購置新屋可能需要庭院的修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。
因為在美國購買二手房時，在看房的時候，原屋主會告訴你那些固定的裝飾，比如：地板，地毯，窗簾，灶臺，露臺等是包含在出售的價格里的，而那些可移動的家具以及電器等，可以商議價格留給新屋主。都可以在交易之前談妥。
九、聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，是這樣嗎？
在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%。新開發的區域，地產稅會高一些。
十、除了房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？
1、房屋保險在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$400到$900之間，在加州由于地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍卷風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。
很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才肯貸款給你。而如果是全額現金購買的話，最好還是買一個房屋基本保險，否則一旦出現災害了，將無任何保險公司賠付你的損失。
2、房屋的另一項持有成本是庭院的維護，例如減草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。
3、如果你買房子存在社區管理，你會有一個社區費（國內稱物管費），費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間，費用的高低取決于社區內各種公用高施費用的分攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因為房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承擔的。
