出售兩年以上自用住宅可享高免稅額的國(guó)稅局121條款（Sec. 121），對(duì)房子先出租再自住，或先自住再出租的資本利得（Capital Gains）免稅額的計(jì)算是有大差別。若先出租再自住，會(huì)影響未來售屋時(shí)可享的資本利得免稅額，但若先自住再出租，對(duì)屋主出售房屋時(shí)較有利。
2008年起，售屋之前的五年里若有出租時(shí)段，免稅額須按出租幾個(gè)月遞減，但若先自住再出租，便不用減低免稅額。
舉例來說，先出租后自住：2014年以30萬(wàn)元購(gòu)屋，2019年以60萬(wàn)元售出。2014-2016年間出租，2017-2018年為自住。售屋的資本利得是60萬(wàn)-30萬(wàn)=30萬(wàn)元，五年之間僅有兩年為自住使用，免稅額為30萬(wàn)元x2/5=12萬(wàn)元，需繳交的資本利得為為18萬(wàn)元。
先自住后出租：2014年以30萬(wàn)元購(gòu)屋，2019年以60萬(wàn)元售出，售屋的資本利得為60萬(wàn)-30萬(wàn)=30萬(wàn)元。2014-2016年間自住，2017-2018年為出租。根據(jù)Sec. 121條款，當(dāng)主要住宅變成出租物業(yè)時(shí)，納稅人不需計(jì)算做為自住之后的出租時(shí)時(shí)段，因此，上述五年在計(jì)算免稅額時(shí)皆屬免稅資格使用，此時(shí)的免稅額（單身）是25萬(wàn)元，需交稅的資本利得為30萬(wàn)-25萬(wàn)=5萬(wàn)元。
如何證明房屋是您的主要自住房？
鑒于擁有兩戶或以上房子的屋主相當(dāng)多，國(guó)稅局對(duì)主要居所的要求非常嚴(yán)格。以2003年Guinan v. U.S., 2003-1 USTC 50475聯(lián)邦法院對(duì)國(guó)稅局121條款做出裁決為例，James & Jean Guinan夫婦出售他們?cè)谕箍敌侵菀粭澐孔?，他們符合了五年里有兩年自住的時(shí)間上的要求，他們也符合了一些作為主要居所的測(cè)試，例如在威州有汽車注冊(cè)，并有銀行賬戶，但法庭注意到這對(duì)夫婦在威州并未辦理選民登記，和當(dāng)?shù)貨]什么聯(lián)系，工作也不在當(dāng)?shù)?，且他們從未申?bào)過威州稅表。
法庭最后裁定，由于沒有足夠的證據(jù)來證明該棟房子是其主要居所，因此，出售威州這棟房子須繳納全部資本利得稅。
說到美國(guó)買房賣房，房契轉(zhuǎn)名是很多人關(guān)心的話題，美國(guó)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是房產(chǎn)交易中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，所謂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也就是產(chǎn)權(quán)證上要更改名字，俗話稱房契轉(zhuǎn)名。
房契轉(zhuǎn)名的確看起來就是簽個(gè)字改個(gè)名字這樣簡(jiǎn)單，但事實(shí)上需要了解的知識(shí)卻很多。房契轉(zhuǎn)名可以簡(jiǎn)單的歸納為兩種，一種是有償轉(zhuǎn)讓就是正常的房屋買賣，還有一種是無償轉(zhuǎn)讓例如贈(zèng)與。
一、有償轉(zhuǎn)讓
所謂有償轉(zhuǎn)讓很容易理解就是普通房屋買賣交易的過程了，交易雙方聘請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，在辦理過戶的時(shí)候簽字即可，基本上由律師把關(guān)，所以不會(huì)有太多的糾紛和問題產(chǎn)生。
但是有償轉(zhuǎn)讓存在一種情況，就是把房子以非常便宜的交易價(jià)格出售。
比如叔叔把一套價(jià)值60萬(wàn)的房產(chǎn)以20萬(wàn)的價(jià)格就低價(jià)出售給侄子。看起來沒有什么問題，但里面涉及很多內(nèi)容。
第一就是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，這套房產(chǎn)的交易價(jià)格是20萬(wàn)，購(gòu)買這套房產(chǎn)的侄子需要重新購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。但是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的理賠額是根據(jù)房屋的價(jià)格來定的，也就是說這套房屋一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題，產(chǎn)權(quán)公司只能根據(jù)20萬(wàn)來計(jì)算理賠額。第二，是繳稅方面。
這里面可能涉及的稅主要有兩項(xiàng)：交易稅和資本增值稅
1、交易稅
購(gòu)買房屋的時(shí)候賣家要繳納交易稅，交易稅的多少也是根據(jù)房屋交易價(jià)格計(jì)算的。
以剛才的例子來講，如果是按照正常市場(chǎng)價(jià)格繳納交易稅60萬(wàn)的房子，價(jià)格超過50萬(wàn)的房產(chǎn)稅率是1.825%，需繳納60萬(wàn)×1.825%=10950美金的交易稅。如果是20萬(wàn)的價(jià)格，稅率更低只有1.4%。那么20萬(wàn) ×1.4%=2800美金。所以從交易稅上來看可以節(jié)省很多。
2、資本增值稅
如果這套房產(chǎn)是用于自住沒有問題，但是如果這是一棟投資房，將來賣房的時(shí)候就會(huì)涉及到另外一項(xiàng)稅，就是capital gains。
還是剛剛的例子，過了幾年侄子想要賣房，這個(gè)時(shí)候這套房子的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲到70萬(wàn)了，70萬(wàn)-20萬(wàn)(當(dāng)初購(gòu)房的價(jià)格)=50萬(wàn)(需要繳納 所得稅的部分)，像capital gains的稅率非常高，差不多要15%。那么50萬(wàn)×15%=75000美金(資產(chǎn)所得稅)。
二、無償轉(zhuǎn)讓
所謂無償轉(zhuǎn)讓就是贈(zèng)予，如果想要辦理無償轉(zhuǎn)讓，手續(xù)上要比有償轉(zhuǎn)讓容易很多。做無償轉(zhuǎn)讓只要去兩次律師樓就搞定了。
第一次帶著自己的有效ID和社會(huì)保險(xiǎn)號(hào)，讓律師準(zhǔn)備一份房契贈(zèng)與的法律文書。
第二次，贈(zèng)與人在房契贈(zèng)與文件上簽字，然后贈(zèng)與雙方在交易稅單上簽字，就可以完成。
里面所產(chǎn)生的費(fèi)用也遠(yuǎn)低于房屋交易的過戶費(fèi)，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)以及律師費(fèi)。
由于贈(zèng)予的房產(chǎn)沒有交易，因此也沒有辦法購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，一旦產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，也只能賠償原屋主。
從稅務(wù)方面來說，沒有交易稅，資本增值稅也從原屋主購(gòu)買之日的價(jià)格計(jì)算。
無償轉(zhuǎn)讓聽起來很美，但仍有可能引發(fā)法律糾紛。
類似贈(zèng)予的這種無償轉(zhuǎn)讓雖然手續(xù)簡(jiǎn)單，但還是有很多需要注意的地方。
總結(jié)了以下幾點(diǎn)：
1.老年人福利
現(xiàn)在很多老年人想要申請(qǐng)政府的一些福利，比如medicaid。但因?yàn)閷?duì)收入有要求，很多老年人擔(dān)心，如果自己有房產(chǎn)會(huì)影響申請(qǐng)medicaid，所以把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給子女。但是他們不清楚即便是轉(zhuǎn)讓了，有一些情況下，5年內(nèi)還是不能申請(qǐng)medicaid，并不是轉(zhuǎn)讓就能馬上申請(qǐng)。
這樣一種房契轉(zhuǎn)名會(huì)讓很多老年人沒有保障，如果有老年人一定要把房產(chǎn)贈(zèng)予給子女，可以在房契里寫入一項(xiàng)條款，就是盡管老人把房產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女，但老人擁有這棟房產(chǎn)的終身居住權(quán)。
很多人存在誤區(qū)，有房產(chǎn)就不能申請(qǐng)medicaid。其實(shí)有房產(chǎn)一樣可以申請(qǐng)。如果這套房產(chǎn)是老人唯一居住的房產(chǎn)，老人又沒有什么收入和存款，同樣可以申請(qǐng)medicaid。
2.醫(yī)療信托
如果有這種需要的老人，最好還是要和律師溝通，看哪種方法最好。事實(shí)上，老年人不用擔(dān)心房產(chǎn)會(huì)影響自己申請(qǐng)政府福利，而且即便是為了享受福利將房產(chǎn)過戶給孩子，那么也還是要尋求一種保護(hù)自己的方法。
3.為欠款臨時(shí)過戶
有些人因?yàn)橛星房疃R時(shí)將自己的房產(chǎn)過戶給他人，然而，無償轉(zhuǎn)讓是沒有辦法購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)的賠償方還是原屋主。
所以一旦原屋主有欠款，這筆欠款除了跟著人走，也會(huì)跟著房子走。被贈(zèng)與方只要賣房子，還是要償還欠款，不然房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也是有問題的。
4.將個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到自己公司名下
現(xiàn)在有很多人選擇個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己公司名下，事實(shí)上就是自己轉(zhuǎn)給自己，但是需要注意這套房產(chǎn)的持有人必須和公司持有人一致。
如果是夫婦兩人持有的房產(chǎn)，那么公司也必須是夫婦兩人名下的，而且所占的份額也是必須要一致的。
如果改變了就涉及到轉(zhuǎn)讓稅的問題，因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)讓是不需要轉(zhuǎn)讓稅的。
