不知道國內(nèi)是如何報(bào)導(dǎo)美國現(xiàn)狀的，但是從一線傳來的消息是——美國的樓市還是一如既往地火熱！好多房子上市一周就被迫不及待的買家定下了，晚一分鐘都是搶不到的。
中國人買房只要有能力一般都會(huì)選擇全款。但是，你知道嗎？在美國投資其實(shí)真的全款沒必要哦！
那么有人會(huì)問：“外國人在購買美國房產(chǎn)時(shí)，也可以申請(qǐng)當(dāng)?shù)劂y行的貸款嗎？” 答案是肯定的。不過，在美國貸款買房和中國有很大的區(qū)別，今天就先帶大家做個(gè)基礎(chǔ)了解~
在美國貸款買房通常需要先向銀行申請(qǐng)出貸款的預(yù)批復(fù)（Pre-Approval）, 貸款預(yù)先批準(zhǔn)意味著在您成功獲得房屋買賣合同后，如果個(gè)人經(jīng)濟(jì)及信用情況無變化，銀行愿意借貸款給您買房。
1、貸款預(yù)批復(fù)的好處
a. 了解自身貸款能力
初次購屋的消費(fèi)者一般對(duì)自己的購買能力沒有概念，不知道自己可以買多大的房子，也不清楚如何計(jì)算每月可以承受的房子費(fèi)用開支。
在買房拿到預(yù)批復(fù) (Pre-approval)后，可以讓買家做到心里有數(shù)。自己是否能貸到款、能夠貸到多少款、能拿到的利率是多少、每月供款是多少都會(huì)一目了然。知己知彼，才是購房的第一步。
b. 搶Multi-offer更有優(yōu)勢(shì)
做好預(yù)批準(zhǔn)讓買家在與賣方談offer的時(shí)候顯得更有誠意，在搶multi-offer占有巨大優(yōu)勢(shì)。
2、貸款買房的優(yōu)勢(shì)
a. 快速累計(jì)信用分?jǐn)?shù)
信用分?jǐn)?shù)對(duì)于新移民客戶來說是非常重要的，信用分?jǐn)?shù)良好的居民，能夠更便利的在美國居住和生活。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，在美國如果信用分?jǐn)?shù)高的居民，去租車可以不用支付任何押金，但是信用分?jǐn)?shù)低的居民就需要支付500到1000美元的押金才能租到車。
b. 有利于稅務(wù)申報(bào)?
拿到美國綠卡的客戶在每年的4月15日之前都需要向美國國稅局申報(bào)個(gè)人或家庭年收入，貸款購房所需要支付的利息部分是可以全額抵扣申報(bào)時(shí)的年收入來降低稅階從而交更少的稅。
c. 減少換匯金額
通過貸款購房客戶一般只需要準(zhǔn)備30%的首付，極大地降低了貸款者在準(zhǔn)備購房款時(shí)的換匯成本和大額外幣出入境的麻煩。
d. 貸款也是一種投資
通過貸款購房，在享受房屋本身價(jià)值增值的同時(shí)，剩余的資金能夠讓貸款者自由的分配，通過杠桿的效應(yīng)利用較低的房貸利率與較高的投資收益所產(chǎn)生的息差贏得更高的投資回報(bào)。
不少人認(rèn)為疫情之下房?jī)r(jià)會(huì)走向低谷，甚至向08年金融危機(jī)一樣出現(xiàn)隨后的溺水現(xiàn)象。但新冠疫情與08金融危機(jī)不同，所以如果拿以往經(jīng)驗(yàn)來判斷房?jī)r(jià)走向，未免不準(zhǔn)確，但是究竟是房?jī)r(jià)大跌還是房?jī)r(jià)大漲，現(xiàn)在專家們卻爭(zhēng)起來了。
看跌派
從表面上看，現(xiàn)在貸款利率很低，很適合買房。不過，由于不能確定新冠疫情能夠持續(xù)多久，現(xiàn)在買房仍然具有風(fēng)險(xiǎn)。房市是一個(gè)慢市場(chǎng)，一般都是隨大勢(shì)走，要比大勢(shì)晚好幾個(gè)月。目前，房?jī)r(jià)還沒有降低到可以購買的程度。
從2008年次貸危機(jī)的例子說，2008年8月政府宣布出現(xiàn)金融危機(jī)，但是到了2009年3月才到達(dá)底部。所以如果現(xiàn)在有意購房者，可以看房，但是不要出手，更不要搶房。
但是專家同時(shí)也認(rèn)為，這一次經(jīng)濟(jì)衰退是病毒引起的，與以前市場(chǎng)下降的原因不同。市場(chǎng)就是走向，可能是V字形，而不是碗形。這就是說，市場(chǎng)下降是突然的，將來恢復(fù)起來也比較快。碗形就是慢慢下降，慢慢上升。
看漲派
美國房市現(xiàn)在是有價(jià)無市。疫情過后，房屋價(jià)格會(huì)上漲，交易量也會(huì)上漲。因此，現(xiàn)在買房是一個(gè)好時(shí)機(jī)。紐約的房市已經(jīng)停滯，無人看房。如果你現(xiàn)在買，就可以議價(jià)。一旦疫情過后，再講價(jià)可能來不及了。
不論是911和08金融海嘯，一旦過去后，房市都迎來長(zhǎng)期增長(zhǎng)，這一次房市沒有大跌，聯(lián)邦政府經(jīng)濟(jì)刺激這麼大，等到兩三個(gè)月疫情過去，房市只有上漲。
分區(qū)派
目前，美國房貸利率在3.5%左右。從中長(zhǎng)期看，房市應(yīng)該穩(wěn)定，尤其是之前呈上升趨勢(shì)的美國南部。
中長(zhǎng)期是指期限在六個(gè)月至一年以上。不過，疫情過后美國房市會(huì)呈現(xiàn)地域性差異。例如，紐約、新州人口流失，對(duì)房屋的需求降低，會(huì)對(duì)房市產(chǎn)生壓力。而佛羅里達(dá)、德州、亞利桑納和內(nèi)華達(dá)州等，屬于人口增加的州。因此，到了今年秋天，這些地方的房市會(huì)率先恢復(fù)正常。
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