復(fù)利的魔力，揭秘美險(xiǎn)高收益的秘密
在經(jīng)濟(jì)狀況允許時(shí)，投資的時(shí)間價(jià)值會(huì)給資本帶來增值，而這種價(jià)值的增長(zhǎng)又無須付出任何辛苦和努力。很多人都明白這個(gè)道理，但實(shí)際運(yùn)用中卻發(fā)現(xiàn)存在很大的差異。那么，如何最大限度的降低這些差異？下面，我們就會(huì)花幾分鐘時(shí)間，為你解析復(fù)利的魔力，探析美險(xiǎn)高收益的秘密。
復(fù)利的魔力
什么是復(fù)利
復(fù)利是投資中非常重要的一個(gè)概念，同時(shí)也是人生的重要算法。所謂復(fù)利，通俗的講就是通過利滾利的方式，逐步放大收益，在未來某一天體現(xiàn)出驚人的爆發(fā)力。計(jì)算公式：本金*（1+利率）^年限。
從計(jì)算公式我們可以看到，影響復(fù)利結(jié)果的因素主要有兩個(gè)，利率和時(shí)間，即：利率越高，時(shí)間越長(zhǎng)，積累的財(cái)富就越多。比如：A女士投資了1萬美元，年回報(bào)率為10%，那么10年后可以獲得2.59萬美元；20年后可以獲得6.72萬美元；30年后可以獲得17.45萬美元，當(dāng)50年后，便能獲得117.39萬美元，財(cái)富增長(zhǎng)117倍，這就是復(fù)利的威力。
“72法則”——一個(gè)與復(fù)利息息相關(guān)的法則
在金融界，談起復(fù)利，大家都會(huì)提到“Rule 72”（72法則）。這是一個(gè)與復(fù)利息息相關(guān)的金融法則，也是家庭理財(cái)中不可不知的數(shù)字。
所謂“72法則”，就是一筆投資不拿回利息，利滾利，本金增值一倍所需的時(shí)間。計(jì)算公式：本金增長(zhǎng)一倍所需時(shí)間(年)=72÷年報(bào)酬率(%)。比如：B先生拿30萬美元投資了一只開放基金，年回報(bào)率10%，每年復(fù)利計(jì)息，那么需要多少年B先生的本金可以增長(zhǎng)一倍，即60萬美元呢。答案大概需要約7年，這就是復(fù)利的魔力。掌握了其中的奧妙，就能夠快速評(píng)估出財(cái)富累積的時(shí)間和收益關(guān)系，幫助投資者選擇更合適的理財(cái)工具。
保險(xiǎn)是復(fù)利投資理論最直接的體現(xiàn)
文章前面我們講過，影響復(fù)利結(jié)果的因素主要有兩個(gè)，利率和時(shí)間；利率越高，時(shí)間越長(zhǎng)，積累的財(cái)富就越多。投資理財(cái)除了要建立長(zhǎng)期的觀念外，還需要將資金運(yùn)用于一個(gè)具有復(fù)利功能的渠道，而保險(xiǎn)恰恰是復(fù)利投資理論最直接的體現(xiàn)。
俗話說：“沒有時(shí)間，談何復(fù)利？”，很多人認(rèn)為復(fù)利的核心在于回報(bào)率，但其實(shí)復(fù)利真正的核心在于時(shí)間，即使年回報(bào)率5%，20年后，也是一個(gè)驚人的數(shù)字。而在這方面，以復(fù)利計(jì)息的保險(xiǎn)產(chǎn)品擁有天然的優(yōu)勢(shì)。通常，一張保單需要持有幾十年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，所以擁有巨大的時(shí)間杠桿效應(yīng)。
我們都知道，巴菲特曾經(jīng)是世界首富，即便現(xiàn)在依然也是全球富豪榜前十的人物；但是，很少有人知道，巴菲特99%的財(cái)富都是60歲之后獲得的。
巴菲特的財(cái)富增長(zhǎng)示意圖
目前，市場(chǎng)上復(fù)利計(jì)息的保險(xiǎn)產(chǎn)品有很多，主要的產(chǎn)品有：年金、儲(chǔ)蓄分紅險(xiǎn)、終身人壽（Whole Life）和指數(shù)型萬能壽險(xiǎn)（IUL），而IUL產(chǎn)品不僅保費(fèi)便宜、性價(jià)比高、產(chǎn)品靈活、功能多樣，還具有較高的投資回報(bào)潛力和金融杠桿效應(yīng)，利用逐年復(fù)利累積增長(zhǎng)的現(xiàn)金價(jià)值，資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值的速度相對(duì)更快。
IUL收益與全球主流指數(shù)掛鉤，如：美國(guó)標(biāo)普500、香港恒生指數(shù)、歐洲STOXX 50等，但又不會(huì)參與到股指的投資中去，保單的收益回報(bào)率設(shè)有上限，通常稱為“封頂值”，一般為10%-12%（根據(jù)公司而定），保底收益一般為0%-2%。我們可以看到，不管市場(chǎng)如何波動(dòng)，IUL的收益都可以做到保底鎖利。
數(shù)據(jù)顯示，在過去的25年，IUL歷史平均收益率基本保持在7%左右；通過歷史數(shù)據(jù)，我們不難看出，IUL年平均收益率還算是比較穩(wěn)定的。
在復(fù)利的加持下，當(dāng)收益率相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，一張以復(fù)利計(jì)息的保單會(huì)發(fā)生什么？下面，我們一起來看看張先生的案例：
張先生40歲時(shí)，購(gòu)買了一份IUL保單，年繳保費(fèi)20萬美元，繳費(fèi)5年，總繳保費(fèi)100萬美元，初始保額693萬美元，演示利率7.05%。
70歲時(shí)，身故保額約為693萬美元，近7倍杠桿；
80歲時(shí)，身故保額約為976萬美元，近10倍杠桿；
90歲時(shí)，身故保額約為2044萬美元，近20倍杠桿；
看完張先生的這張保單，你會(huì)不會(huì)想起文章前面展示的巴菲特財(cái)富增長(zhǎng)示意圖呢？
通過案例，我們可以看到，張先生通過配置一張保單，在50年內(nèi)，使自己的財(cái)富增長(zhǎng)了大概20倍左右，這就是復(fù)利的魔力。當(dāng)收益率穩(wěn)定時(shí)，投資時(shí)間越長(zhǎng)，資產(chǎn)增值的速度就越快。正如滾雪球，雪球粘上的雪越來越多，變得越來越大，而越來越大的雪球又能夠粘上越來越多的雪，如此不斷重復(fù)，雪球會(huì)大到不可想象。
最近小編發(fā)現(xiàn)過去買了房子的客人紛紛在做refinance（重新貸款），跟房屋貸款利率下降至超低有直接關(guān)系。
在做refinance的時(shí)候，有的客人選擇做refinance with cash out (重新貸款并把房屋價(jià)值中的凈資產(chǎn)一并貸出來)，這樣可以享受到美國(guó)房市近來一路大漲帶來的最大好處——購(gòu)房為你積累的財(cái)富可以用于其他投資。
想累積財(cái)富，最好的辦法之一即是投資房地產(chǎn)，上面那種通過市場(chǎng)上漲獲得更多房屋凈值的辦法只是其中之一。
在美國(guó)自由資本的體制下更不能錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。華人對(duì)房地產(chǎn)情有獨(dú)鐘，觀察這輪房市的高漲，華人的推波助瀾起到不小的功勞。如果你還沒有通過房地產(chǎn)投資積累財(cái)富的意識(shí)，就要看看本篇介紹啦。
許多海外人士擠破頭想當(dāng)美國(guó)人或到美國(guó)置產(chǎn)，為的就是得到資產(chǎn)保障，并享有充分的財(cái)富自由、人身自由。每個(gè)人在美國(guó)都有平等的機(jī)會(huì)去締造美國(guó)夢(mèng)，那么在房地產(chǎn)方面有什么機(jī)會(huì)呢？小編整理以下8種供大家參考：
一、出租房
這是美國(guó)最普遍的房地產(chǎn)投資方式，也算是入門等級(jí)。常有人會(huì)在換房時(shí)把前一棟房產(chǎn)出租，以作為額外收入；對(duì)于身邊有多余資金的人，可能會(huì)直接買下投資房，尤其房市低潮期最適宜進(jìn)場(chǎng)，當(dāng)房?jī)r(jià)飆升時(shí)利潤(rùn)空間逐漸縮小。區(qū)域的選擇非常重要，會(huì)影響出租的難易、租客的好壞。算好回報(bào)率與現(xiàn)金流是投資人要注意的。
二、翻修后快速轉(zhuǎn)賣
買下法拍屋、短售屋或破舊房產(chǎn)，經(jīng)過房屋修整，再于短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)售，這種方式通常稱Flip。此投資方法要抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)點(diǎn)，當(dāng)房市處于低谷并正在上揚(yáng)時(shí)是好機(jī)會(huì)。基本原則就是買低賣高，最怕碰到買在高點(diǎn)，當(dāng)出售時(shí)出現(xiàn)短暫跌價(jià)，甚至房市泡沫。
三、推倒舊房重蓋新房
此方式可以說是“翻修轉(zhuǎn)售”的進(jìn)階版本，直接把舊房拆除，重建再出售。這種投資通常用在房市火熱區(qū)域，例如大華府地區(qū)等一線城市。通常年代已久的房產(chǎn)，建筑面積都偏小，通過重建擴(kuò)大建筑，以提升更高房?jī)r(jià)。不少資金充裕的投資人喜好這種方式，短期獲利頗為驚人，但同樣要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)點(diǎn)，否則損失會(huì)很大。
四、買大地塊分割建房
重蓋新房的再進(jìn)階版本，是選購(gòu)一處占地面積大的舊房產(chǎn)，在向政府申請(qǐng)土地分割，推倒舊房后重建幾棟新房；或是保留舊房，于周圍蓋新房。目的也是增加可銷售的房產(chǎn)，原本只能賣一棟，加建后可以有兩棟以上。
此種方式需要有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家處理，通常是共同投資，不適宜個(gè)人單獨(dú)進(jìn)行，且由于過程較為漫長(zhǎng)，通常需要2年以上，因此投資人要算準(zhǔn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)。
五、商業(yè)地產(chǎn)投資
上面所談的投資都是住宅地產(chǎn)（Residential），而商業(yè)地產(chǎn)指的是4單位以上的公寓、零售店鋪、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)和廠房等項(xiàng)目。兩種投資貸款不同，也適用不同法規(guī)與稅收，商業(yè)地產(chǎn)往往更為復(fù)雜。
商業(yè)投資一般是進(jìn)階型投資人的項(xiàng)目，所要留意的東西全然不同，例如辦公室房產(chǎn)要留心就業(yè)市場(chǎng)、公司動(dòng)態(tài)、辦公室等級(jí)等等；零售業(yè)地產(chǎn)則要觀察商場(chǎng)優(yōu)劣、何種零售業(yè)具有潛力、區(qū)域人口發(fā)展等問題，涉及的層面較為廣泛且專業(yè)。
六、投資養(yǎng)老院、醫(yī)療院所
美國(guó)的戰(zhàn)后嬰兒潮人群走入老年，加上高昂的醫(yī)療費(fèi)用，老年人對(duì)養(yǎng)老院、醫(yī)院的需求急速增加，因此投資此項(xiàng)目也是不錯(cuò)選擇，屬于商業(yè)地產(chǎn)之一。有不少此種投資還可以包含EB-5投資移民，可讓海外投資人人順帶拿綠卡，例如投資人買下養(yǎng)老院并嘗試營(yíng)運(yùn)。
七、純土地投資
在房市熱潮當(dāng)中，很多人會(huì)想起投資土地。美國(guó)土地雖大，但也不能隨便買地，一旦買錯(cuò)地，沒有發(fā)展后市，恐怕都難有翻身的機(jī)會(huì)。投資土地?zé)o非是希望被高價(jià)買下，或是被租用。
土地的價(jià)值在于是否有人流、車流匯聚，需要透過專業(yè)人士的指點(diǎn)，因?yàn)橛袝r(shí)光看一塊空地是看不出端倪的，唯有經(jīng)過研究調(diào)查后才能判斷土地的優(yōu)劣，是否值得下注。
八、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
此投資可以說是“房地產(chǎn)證券化”的項(xiàng)目，也屬于金融產(chǎn)品范疇，是作為房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資手段，往往由大型投資機(jī)構(gòu)發(fā)起，并由業(yè)務(wù)仲介負(fù)責(zé)招募資金。投資人只是持有一定股份的股東，項(xiàng)目管理由發(fā)起公司負(fù)責(zé)。
所投資的標(biāo)的物非常廣泛，小至公寓、養(yǎng)老院，大至超高層大樓或購(gòu)物中心等。好處是所得回報(bào)穩(wěn)定，且有稅收優(yōu)惠，通常不需要大筆的資金即可投入，就如同購(gòu)買金融產(chǎn)品。
以上大致介紹美國(guó)房地產(chǎn)的投資模式，不過投資人千萬還要注意稅法問題，尤其無綠卡人士容易忽略美國(guó)萬萬稅。因此在投資前務(wù)必向美國(guó)會(huì)計(jì)師、律師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)詢問清楚，否則產(chǎn)生大筆的稅額，便降低投資的回報(bào)了。
