近期，美國財經雜志《商業觀察家》采訪了美國知名地產商NUVEEN REAL ESTATE 公司。該公司研究主管梅麗莎.里根（Melissa Reagen）向該媒體回答了美國公眾關心在疫情后的地產投資情況。
當《商業觀察家》記者在問及Nuveen地產公司美國研究主管梅麗莎.里根（Melissa Reagen）對房地產作為一種資產類別的投資特點有何看法時，梅麗莎.里根（Melissa Reagen）認為，2021年可能會出現許多經濟情景，而每一個潛在結果對房地產的影響各不相同，因此，不同類型的物業有不同的收益。
梅麗莎.里根（Melissa Reagen）認為，美國的房地產正面臨“K”型復蘇：某些物業類型，如倉庫、生物實驗室、單戶租房、自助倉儲等面臨價值和租金上漲，而其他物業類型，如商場和住宿，則面臨價值和租金的嚴重暴跌。
不過，目前房地產直接上限利率與公司債券收益率之間的利差遠高于歷史平均水平，這表明房地產的相對投資價值仍舊很高。我們大多數經歷過前一輪周期的投資者仍保持樂觀，認為從當前形勢下出現的新機會將從長期來看加強投資組合。
當梅麗莎.里根（Melissa Reagen）被問及認為房地產哪些機會最具吸引力？梅麗莎.里根（Melissa Reagen）認為，隨著流感大流行的持續，某些行業的定價可能會變得更有吸引力。該公司預計，未來10年內，另類房地產行業可能成為投資組合的核心。
梅麗莎.里根（Melissa Reagen）認為，能夠帶來優異的凈營業收入增長的房地產類型仍將發揮著重要作用，并將房地產與大流行所推動的趨勢相吻合。這種趨勢是美國醫療保健系統的轉型以及數字經濟的崛起。
具體而言，醫療辦公室、老年住房開發、自助存儲、數據中心、生命科學和單身家庭租房是該公司目前重點關注的其他子行業，因為它們的基本驅動力與目前不確定的經濟因素的聯系較少。
當梅麗莎.里根被問及由于許多投資者已經深深扎根于辦公和零售等主要行業，他們應該如何調整目前擁有的投資組合時？梅麗莎.里根認為，辦公和零售業無疑正經歷著前所未有的挑戰，但它們面臨著在新冠疫情流行前演變的壓力。她不懷疑這些行業在未來的生存能力——它可能會下降到資產水平，成為一種適者生存的方案，使物業管理、技術和競爭洞察力比以往任何時候都更加重要。
例如，美國房地產的辦公策略包括對更靈活的空間以及居住者的健康和福祉的日益增長的需求。美國房地產在零售方面，正在重新定位那些可以保持相關性的資產，并尋求重新調整其他資產的用途。
目前理想的投資組合是防御性投資組合，具有長期租賃和高入住率，以及低杠桿率以緩沖波動性和下行風險。是的，隨著時間的推移，投資組合將需要改變，以更好地平衡零售和辦公室空置，避免或限制對酒店、游戲或休閑的空置。
梅麗莎.里根認為，盡管由于疫情帶來的行動和旅行的限制，城市生活當然減少了。但正如人們看到的一樣，隨著目前在美國各地的流行，病毒是一個全球性的問題，沒有一個地方可以幸免。因此，預計從中長期來看，更大的經濟機會和城市的活力將繼續使城市具有吸引力，不能因為疫情帶來的短暫影響變化。
另外，該公司一直在考慮的因素——比如城市化、中產階級的轉變、代際動態和數字驅動——仍然是相關的，而其他因素——比如幸福感和可持續性——可能比以往任何時候都更加相關。該公司不認為主要城市的租金和價值在短期內會重新調整，但這也將為世界各大城市帶來一個新的，也許更具活力的時代。
當梅麗莎.里根被問及2021年及以后房地產最具影響力的因素是什么的時候。她毫不猶豫的說，是技術。技術從根本上改變了消費者和企業的行為方式，他們的房地產需求，以及他們希望如何與建筑環境互動。
這些“技術顛覆者”包括眾所周知但不斷變化的電子商務，但也包括不太常被考慮的電子商務，如物流配送體系。
例如，自動駕駛車輛和代駕服務將如何影響停車的使用？智能建筑——5G、“物聯網”和人工智能的出現，如何讓物業更具運營效率，提升用戶體驗。
梅麗莎.里根認為，技術的變化沒有帶來簡單的答案，但她預計這些因素將加速其在房地產中的應用。作為投資者，在這些趨勢成為主流之前，我們需要對這些趨勢有一個深刻的了解，這樣我們才能利用這些趨勢創造價值并保持有競爭力的房地產資產。
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1、前期設計——2、主體拆改——3、水電改造——4、木工——5、貼磚——6、刷墻面漆——7、廚衛吊頂——8、櫥柜安裝——9、木門安裝——10、地板安裝——11、鋪貼壁紙——12、散熱器安裝——13、開關插座安裝——14、燈具安裝——15、五金潔具安裝——16、窗簾桿安裝——17、拓荒保潔——18、家具進場——19、家電安裝——20、家居配飾
一、前期設計
主要是根據自己的生活習慣設計，并且對自己的房間進行一次詳細的測量，大家不要犯懶，最好親自測量一遍，測量的內容主要包括：
明確裝修過程涉及的面積。特別是貼磚面積、墻面漆面積、壁紙面積、地板面積；
明確主要墻面尺寸。特別是以后需要設計擺放家具的墻面尺寸。
二、主體拆改
進入到施工階段，主體拆改是最先上的一個項目，主要包括拆墻、砌墻、鏟墻皮、拆暖氣、換塑鋼窗等等。主體拆改說白了，就是先把工地的框架先搭起來。
三、水電改造
水電路改造之前，主體結構拆改應該基本完成了。在水電改造和主體拆改這兩個環節之間，一些同學可能知道，還應該進行櫥柜的第一次測量。其實所謂的櫥柜第一次測量并沒有什么實際內容，因為墻面和地面都沒有處理，櫥柜設計師不可能給出具體的設計尺寸，而只是就開發商預留的上水口、油煙機插座的位置，提出一些相關建議。主要包括：
看看油煙機插座的位置是否影響以后油煙機的安裝；
看看水表的位置是否合適；
看看上水口的位置是否便于以后安裝水槽。
對于櫥柜的第一次測量，稍微有經驗的同學完全可以自行完成。水路改造完成之后，最好緊接著把衛生間的防水做了。廚房一般不需要做防水。
四、木工
木工、瓦工、油工是施工環節的“三兄弟”，基本出場順序是：木——瓦——油?；境鰣鲈瓌t是——誰臟誰先上?！罢l臟誰先上”也是決定家裝順序的一個基本原則之一，我后面還會提到。
其實像包立管、做裝飾吊頂、貼石膏線之類的木工活從某種意義上說也可以作為主體拆改的一個細環節考慮，本身和水電路改造并不沖突，有時候還需要一些配合。
五、貼磚
在“瓦工老二”作業的過程，還涉及以下三個環節的安裝：
過門石、大理石窗臺的安裝。過門石的安裝可以和鋪地磚一起完成，也可以在鋪地磚之后，大理石窗臺的安裝一般在窗套做好之后，安裝大理石的工人會準備玻璃膠，順手就把大理石和窗套用玻璃膠封住了。
地漏的安裝。地漏是家裝五金件中第一個出場的，因為它要和地磚共同配合安裝。所以，同學們在開始逛建材的時候，應該趕早兒買地漏。
油煙機的安裝。油煙機是家電第一個出場的，廚房墻地磚鋪好之后，就可以考慮安裝油煙機了。
“瓦工老二”離場，這時候可以約櫥柜第二次測量了，準確地說，在廚房墻地磚貼完并安裝完油煙機之后，就可以約櫥柜第二次測量。
六、刷墻面漆
“油工老三”進場，主要完成墻面基層處理、刷面漆、給“木工老大”打的家具上漆等工作。準備貼壁紙的同學，只需要讓“油工老三”在計劃貼壁紙的墻面做基層處理就可以。至于是否要留最后一遍面漆，個人感覺這個問題沒必要太較真兒，從我裝修過的經驗來看，留一遍面漆的意義不是很大，因為后面的操作沒有比刷漆再臟的了。
七、廚衛吊頂
櫥柜吊頂作為安裝環節打頭陣的，還是在延續對家的“包裝”。在廚衛吊頂的同時，廚衛的防潮吸頂燈、排風扇（浴霸）應該已經買好了。同學們最好把廚衛吸頂燈、排風扇（浴霸）同時裝好，或者留出線頭和開孔。
八、廚柜安裝
吊頂結束后，可以約櫥柜上門安裝了。順利的話，一天的時間可以完成。同時安裝的還有水槽（可以不包括上下水件）和煤氣灶，櫥柜安裝之前最好協調物業把煤氣通了，因為煤氣灶裝好之后需要試氣。
九、木門安裝
在櫥柜安裝的第二天，早在一個多月前木門測量完成后，現在可以約安裝了。順利的話，也是一天的時間，裝門的同時要安裝的合頁、門鎖、地吸。同學們事先應該準備好相關五金。
如果你想讓木門廠家安裝窗套、埡口的話，在木門廠家測量的時候也要一并測量，并在木門安裝當天同時安裝，同時應考慮將大理石窗臺的安裝時間向后錯，排在窗套安裝之后。
備注：木門的制作周期一般為一個月，所以，為了讓工期銜接緊密，要在主體拆改完成之后盡早讓木門廠家上門就門洞尺寸進行測量。關于門洞的處理，大家需要注意一點，如果家里門洞的高度不一致，需要工人處理成等高——好看。
十、地板安裝
在木門安裝的第二天就可以安裝地板了，順利的話，也是一天的時間。地板安裝需要注意以下幾個問題：
1、地板安裝之前，最好讓廠家上門勘測一下地面是否需要找平或局部找平，有的裝修公司或整修隊會建議同學地面找平或局部找平，以地板廠家的實際勘測為準；
2、地板安裝之前，家里的鋪裝地板的地面要清掃干凈，要保證地面的干燥，所以清掃過程不要用水。
3、地板安裝時，有條件的話，地板的切割一定要在走廊。以前論壇還就這個問題討論過，有同學認為在走廊切割地板污染公共區域，不道德。我的想法是完工之后打掃一下，不打緊。在室內切割地板對墻面的污染比較嚴重，類似的還有櫥柜的人造石臺面的切割，我相信裝修過的同學多少都有體會。
十一、鋪貼壁紙
在地板安裝的第二天，家里收拾干凈了，就可以約壁紙鋪貼了，順利的話，同樣是一天的時間。有條件的話，鋪貼壁紙的當天，地板應該做一下保護；沒條件也沒關系，把清理地板上遺留的壁紙膠交給拓荒保潔也沒問題。鋪貼壁紙之前，墻面上要盡量做到“什么都不要有”。
十二、散熱器安裝
在壁紙鋪好的第二天，更換散熱器或者拆改散熱器的同學們可以踏踏實實的把散熱器掛墻上了。同樣是一天的時間。
木門——地板——壁紙——散熱器，這是一個被普遍認可的正確安裝順序，先裝木門是為了保證地板的踢腳線能和木門的門套緊密接合；后裝壁紙主要是因為地板的安裝比較臟，粉塵多，對壁紙污染嚴重。此處再次用到我前面說的“誰臟誰先上”的原則。最后裝散熱器是因為只有墻面壁紙鋪好才能安裝散熱器。
十三、開關插座安裝
同學們應該對家里各個自然間的開關插座數量、位置等問題有一個詳細的了解或者記錄，特別是對于貼壁紙的同學，有時候壁紙工人不負責任，壁紙呼啦一下子鋪上去，他也不用壁紙刀在你開關插座的位置開孔標示。所以，仍然需要同學們自己心里有數。
十四、燈具安裝
裝燈，沒啥好說的。裝完燈，家里就亮了，告別了裝修期間100瓦的白熾燈泡刺眼的強光——感覺不錯。
十五、五金潔具安裝
之前買好的上下水管件、衛浴掛件、馬桶、晾衣架等等，一并就都裝上。前面那些“大件”裝好之后，家里仍然十分“生冷”，等到燈具、五金潔具裝好之后，家里就“活”了，真的“活”了。一點不夸張地說，你第一次打開龍水看著水“嘩、嘩”的往出流，心里都會挺美；第一次在家里新裝的馬桶出恭，都會很有成就感，對了，我還給它起了個不錯的名字——“處女座”。
十六、窗簾桿安裝
窗簾桿的安裝標志著家裝的基本結束。
十七、拓荒保潔
拓荒保潔之前，不要裝窗簾，記得“解說窗簾”那篇帖子里提醒過大家。拓荒保潔時，家里不要有家具以及不必需的家電，要盡量保持更多的“平面”，以便拓荒保潔能夠徹底的清掃。
十八、家具進場
關于家具的購買時間，我的建議是，最早也要在水電路改造完成之后，這樣，選擇家具的基本尺寸范圍我們心里才大致有數。所以，有些同學在裝修還沒開始之前，已經急著把家具都訂了，個人感覺沒什么必要。
十九、家電進場
到了這時候，家電該進場的進場，該安裝的安裝，準備入住了！
二十、家居配飾
家居配飾，家裝的最后一步，而且已經由裝修轉為裝飾了，包括窗簾的安裝都屬于家居配飾環節。至于買窗簾，最好是在訂好家具之后，以免風格沖突。家居配飾還包括可以考慮買一些綠色植物、掛墻畫、擺設工藝品等等等等……總之，入住之后，你就可以自由發揮了。
