對于大部分人來說，買一套稱心如意的住房是一個很重要的問題。尤其是在美國進行海外資產的時候，但往往是大家購房時非常茫然，不知道從何下手。
不少購房者想要進行海外資產配置是為了入市撈一筆！卻不知道美國的房地產交易中有哪些規則其實在美國購房象其他一切游戲一樣也有它自己的一套“潛規則”，盡管沒有絕對要遵循的“規則”，但也有比較好的做法和行之有效的規律。
1、美國買房并不代表能移民
外國人可以在美國買房，但卻不能借此獲得美國身份。不過，辦理綠卡的移民申請人可以買房。因為在美國，房產管理與移民機制是相分離的。也就是說，美國移民局不會因為你字美國買房了就給你辦理移民相關手續。而且雖然申辦EB-5移民同在美國購房置業并不矛盾，但用于個人購房置業的款項不能算作EB-5移民的花費。
2、美國買房其實比租房更劃算
不管你是來美國旅游、考察還是剛剛移民美國，只要稍微關注美國房產市場，就會發現，美國房價整體來講并不是很貴，只是某些人口稠密的大都市房價會很高。但是就租金及水電費而言就不管在什么區域算下來都要比買房顯得貴些，所以大多數人都更愿意貸款買房。而且，在美國買房可免繳個人所得稅，美國聯邦、州以及地方政府都有許多鼓勵買房的法律和政策，對買房者提供諸如免稅、低息貸款等多種優惠。
3、用現金在美國買房簽約一般14天內可退房
想在美國買房的人，也可上網查詢自己選中房屋的所有情況，然后交相應的定金，在一定時間內交房。如果是現金買房手續會更加簡單。如果一切正常，一般14天后合同生效。買方在這段時間內可請專門檢查房屋質量的公司對房屋進行檢查，若發現有質量問題，可以單方面中止合同。即使簽約付款買主一般也可以在14天內隨時退房。（不過各州不同，具體需要咨詢當地經紀人）
4、美國買房有居住權和有產權意義大不同
在美國買房分為買產權或是有居住權，有產權的房屋可以供業主自由買賣和出租，而有居住權的房屋只有十幾年的產權，租售只能通過物業居委會，價格比有產權的房屋便宜很多。
5、美國房屋院子以外樹木不能砍
美國大多數房屋的內部結構都是木質結構的，但能夠達到8級抗震標準，用來防水隔熱的磚塊只作為外裝修使用。買主在買下土地后經政府審批可以把樹木砍掉蓋房子，但只能砍伐或修整屬于自家范圍內的樹木，院子以外的樹木屬于國家財產就不能動。
6、新移民想貸款最好要先找工作
沒有工作就沒有信譽，也就不給貸款。但只要你有工作、有穩定的收入、有工資檔案且無不良記錄，就能輕而易舉地從銀行貸到款。
7、買新房想便宜要趁竣工前就下手
在美國，新房的房價比二手房要貴很多，所以如果想在美國買房，又看中了一所新房子，可以在它竣工之前先買下來，不然等到房子建好價格就上漲了。
8、房子不是越大越好，環境最重要
中國人都喜歡大，顯得自己有面子，在美國面子這東西不值錢，所以，在美國買房子并不是越大越好，周圍的環境和安全性是一定要考慮的，首先，院子這么大，草坪，樹木一定不少，如果是你自己整理院子的話，每天你就不用干別事情了，一天你都打掃不完，如果雇人的話，會是一筆不小費用。所以，房子不是越大越好，環境很重要。
9、地段很重要
買美國房產時候區域，地段也很重要，好的地段指環境、安全、便利都比較好的區，環境好具體指的是房子周圍有公園或者湖景、山景等，安全具體指的是所在區域發案率低，鄰居素質高（有個好鄰居很重要），便利具體指的是離學校近，離商場近，當然不能太近，太近就過于喧囂了。
10、小區選擇很重要
在美國買房選擇小區也是很重要的，美國的小區跟我們基本是差不多的，也是要繳納管理費用的，只不過有的小區是封閉式的管理，有的不是封閉式的管理，封閉式的管理指，進出門要靠遙控開大門才能進去，來訪者進入小區是必須聯系業主，由業主遙控開門才能進，有的封閉式小區有門衛，進出要進行登記，有的沒有，當然有門衛的安全系數會高一點，但管理費理所當然會高一點。不是封閉式的小區安全系數，就沒有封閉式小區的系數高。
商業房地產貸款的六大類型
1. 常規抵押貸款 - Conventional Mortgage Loans
2. 過橋貸款 - Bridge Loans
3. 硬錢貸款 - Hard Money Loans
4. 美國聯邦中小企業管理局7(a)貸款 - SBA 7(a) Loans
5. 美國中小企業管理局504貸款 - SBA 504 Loans
6. 夾層貸款（Mezzanine Loans）
以下四類人群需特別關注商業房地產貸款
對于以下人群，了解商業房地產貸款的流程至關重要。
1. 為現有房產尋求新貸款的投資者 – Investor
2. 為即將進行的項目尋求貸款的開發商 - Developer
3. 試圖幫助客戶找到合適貸款的經紀人 - Mortgage Broker
4. 任何類型的商業貸方 - Commercial Lender
一般情況下，商業房地產貸款是用于投資和發展企業業務
第一類：常規商業抵押貸款
1. 什么是常規商業抵押貸款？
常規商業抵押貸款類似于各位購買房產時的貸款，但期限通常較短。大部分商業房地產投資者仍然使用傳統的固定利率抵押貸款購買房地產。
2. 常規商業抵押貸款的條款有什么？
貸款人通常需要支付25％的首付（最低），以換取5-30年的固定利率。
盡管在許多情況下房屋貸款可以持續20-30年，但商業抵押貸款的期限通常在5-10年。
放款人一般要求對房產價值進行評估，并需要查看財務報表，以確定現有租金是否可以支持還本付息。
3. 誰適合常規商業抵押貸款？
投資者通常使用傳統的固定利率抵押貸款購買已經投入使用并且有較好現金流收入的房產。另外，常規商業抵押貸款一般需要投資者有良好的信譽（700+）。
4. 常規商業抵押貸款提供者
大多數美國大型銀行都提供常規商業抵押貸款。
第二類：商業過橋貸款 - Bridge Loans
1. 什么是商業過橋貸款
商業過橋貸款是一種短期貸款，通常用于幫助借款人償還債務，直到借款人進行再融資、租賃、出售或以其他方式完成房地產交易為止。例如，商業過橋貸款可用于投資者支付即將到期的大筆尾款。
2. 商業過橋貸款條款
過橋貸款的短期性質意味著它們比常規商業抵押貸款具有更高的利率。通常，商業過橋貸款提供6-12個月的融資。利率往往比傳統的固定利率抵押貸款高50至200個基點（利率會根據交易的性質而有所不同）。
3. 使用商業過橋貸款的案例
假設你計劃購買一個擁有200個單元的公寓樓，空置率為30%。你可以選擇以1,000萬美元的價格購買該物業，但你的團隊認為，花費200萬美元對公寓樓進行升級改造可以使該資產的價值增加到1,800萬美元。改造升級需要六到八個月完成，之后可以提高租金。
這種情況下，你可以申請1,200萬美元的商業過橋貸款作為收購和改造資金。完成裝修改造后，你可以再為公寓樓做重新貸款改為傳統的固定利率抵押貸款。
如果價值1,800萬美元的房地產貸款價值比例為75％，則需要貸款1,350萬美元。在還清商業過橋貸款后，增加的租金將彌補新的1,350萬美元傳統抵押貸款的還本付息支出。
4. 常見的商業過橋貸款提供者
與傳統貸款相比，商業過橋貸款的申請難度更高。一般規模較大的銀行和金融機構會提供商業過橋貸款。
第三類：商業硬錢貸款 - Hard Money Loans
1. 什么是商業硬錢貸款
硬錢貸款一般是由個人或公司在傳統借貸渠道之外提供的貸款。硬錢貸款通過使用商業房地產作為抵押擔保。它是一種短期的資本形式，有時被稱為“萬不得已”的貸款。
通常需要快速購買、再融資或翻新物業的個人會使用商業硬錢貸款。硬錢貸款的審核標準往往較低，但周轉時間會相對較短。硬錢貸款的放貸人更注重財產的價值和權益，而不是借款人的信譽。
與傳統貸款或過橋貸款不同，硬錢貸款一般不受金融機構法規的限制。因此，硬錢貸款可以用于更廣泛的投資目的，而無需被進行嚴格的審查。
2. 商業硬錢貸款條款
硬錢貸款通常用于高風險情況，或者傳統融資方式不可行的情況。因此，它們往往成本較高，利率通常為10％-20％。當房地產投資者需要快速或具有很大靈活性的資金時，硬錢貸款可以成為短期資本的良好來源。
一般情況下，銀行需要至少30-60天才能批準傳統商業房地產貸款，而硬性貸款的放貸人則可能在一周內完成放貸。
3. 常見的商業硬錢貸款人
通常情況下，許多提供商業過橋貸款的放款人也會提供商業硬錢貸款。
第四類：美國聯邦中小企業管理局7(a)貸款 - SBA 7(a) Loans
1. 什么是SBA 7(a)貸款
商業房地產投資者通常會對兩種美國聯邦中小企業管理局（SBA）所提供的貸款感興趣：SBA 7(a)貸款和SBA 504貸款。這些貸款類型是由SBA支持的，均適用于成熟和新創企業，來幫助他們購買或再融資自用的商業房地產。
SBA 7(a)貸款是最常見的SBA貸款類型。它提供最高500萬美元用于幫助企業購買或再融資自用的商業房地產。SBA 7(a)貸款通常用于企業的營運，但也可以用于購買商業房地產。
2. SBA 7(a)貸款條款
通常，為了獲得SBA 7(a)貸款，投資者必須支付10％的首付款，且信用評分必須至少為680分，企業經營至少三年。貸款通常以5％-8.75％的利率在10-25年內進行攤銷。投資者必須擁有房產至少51％的份額，這意味著投資者可以將其用于自己的業務，也可以將其租給其他用戶，只要他自己的使用空間占一半以上。
3. SBA 7(a)貸款提供者
許多美國的銀行都提供SBA 7(a)貸款。
第五類：美國聯邦中小企業管理局504貸款 - SBA 504 Loans
1. 什么是SBA 504貸款
除了剛剛介紹的7(a)計劃外，SBA還專門為業主自用房地產或長期設備采購提供貸款。這些貸款稱為504貸款，實際上由兩種不同的貸款組成。一種是來自認證開發公司（CDC），貸款金額高達40％；另一種則來自銀行，貸款金額一般在50％或以上。
作為借款人，你將至少支付10％作為首付款。貸款的CDC部分可以高達500-550萬美元，這就意味著整個項目的資金可以超過1,000萬美元或更多。你一般可以通過504貸款融資至少35萬美元。
2. SBA 504貸款條款
用于購買商業房地產的SBA 504貸款期限通常為20年（用于購買設備的貸款期限為10年），利率在3.5％-5％之間。
與SBA 7(a)的情況一樣，所有者必須占有至少51％的份額才能獲得SBA 504貸款。
3. SBA 504貸款提供者
無論借款人是針對7(a)計劃還是504計劃，SBA貸款的提供者都是相同的，一般為美國的銀行。
第六類：夾層貸款 - Mezzanine Loans
夾層貸款是一種具有股權屬性的貸款模式。它可以被構造為次級債務的形式，也可以被構造為優先股權、可轉換債務或參與債務。
1. 次級債務（Junior Debt）
次級債務通常被用作資本的第二來源，只有在全額償還完優先級貸款之后才能被償還。次級債務可用于收購和開發項目。
2. 優先股（Preferred Equity）
優先股是針對房地產實體的股本投資，具有固定的優先收益。該收益的分配在“普通”股本的收益分配之前。優先股通常用在資本合作中。投資者的股權相對安全，同時相比次級貸款又能獲得更高的收益。
3. 可轉換債務（Convertible Debt）
可轉換債務是一種債務形式，可以按特定條款被轉換為普通股。
4. 參與債務（Participating Debt）
參與債務是一種資本形式。投資者將從中獲得利息，并分享一定的收入，包括租金收入和銷售收益。參與債務通常用于為商業物業（通常是辦公樓和零售店）提供融資。這些商業物業擁有長期穩定的優質租戶。
商業夾層貸款的成本
通常，夾層融資不用房產擔保，而是由所有者擁有的股權進行擔保。在資金池構成中，夾層債務比優先級的抵押貸款債務具有更高的風險，因此，夾層資本的成本往往高于傳統的商業房地產貸款。
商業夾層貸款的提供者
許多投資機構都提供商業夾層貸款，例如Apollo Global，Barings Real Estate和Goldman Sachs。
