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近期，冠狀病毒的世界性的流行給生活的方方面面都帶來了麻煩，包括為一些人支付房租或抵押貸款，對那些經濟狀況稍好的人來說，換房遷居則成了首選。

居家令和社會距離的呼吁已經排除了當面家訪的可能性，而封閉的法庭也意味著你當地的辦事員辦公室無法處理新的財產契約。

盡管許多人選擇推遲購房或出售，直到冠狀病毒大流行消退（從現在看仍然遙遙無期）。但隨著經濟不確定性和個人金融擔憂的增加，專家認為，即使在COVID-19的威脅達到頂峰后，房地產市場仍將發生一些變化，這些變化將影響個人的購買、出售、租賃和新建住房。

以下是專家們在2020年剩下的時間里看到的一些變化。

01購買方面:

在2020年初，許多經濟學家預計，在相當低的抵押貸款利率（低于4%）的支撐下，購房將在全年保持健康穩定，不過，由于擔心2021年或更晚些時候會出現衰退，購房率略有回落。

當新冠狀病毒第一次導致股市大幅下跌，COVID-19的傳播導致學校和企業普遍關門，并呼吁人們留在家中時，抵押貸款利率最初在貸方努力抵消恐慌時持續下降。

3月4日，房地美公布的30年期固定利率抵押貸款平均利率創下歷史新低3.29%，導致大批潛在買家和房主爭相申請抵押貸款或再融資。房地美（Freddie Mac）的數據顯示，受利率影響，3月19日，貸款機構將利率小幅上調至3.65%，但自4月2日以來，利率再次降至3.33%。

即使是臨時加息，目前抵押貸款利率仍比2019年同期低0.5%以上，從歷史角度看，也遠低于利率。

但不幸的是，僅僅靠低利率的利好因素并不能維持購房者的活動。雖然目前還不清楚這主要是因為有人下令留在美國，還是出于對金融穩定和就業的擔憂（很可能兩者兼而有之），但購房者的活動已經大幅下降。美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）3月16日至17日對3000多名房地產經紀人進行的一項調查顯示，48%的人表示，由于冠狀病毒的爆發，購房者的興趣下降。

房地產信息公司Zillow的經濟研究主管奧爾森（Skylar Olsen）說：“我們已經看到了這些疫情活動的影響，因此，這當然不是一成不變的……但絕不完全停止。”。

專家們無法分析許多歷史性的例子來告訴我們，在流感大流行期間和長期內，市場將如何反應；房地產市場與100多年前西班牙流感大流行期間截然不同。奧爾森指出，從2002年開始在中國發生的SARS疫情將是最好的例子。

奧爾森解釋說，在非典爆發期間，中國受影響地區的房地產交易活動明顯下降，就像我們今天在美國看到的那樣。在病毒最初出現的地方，在隔離措施最初實施的地方，在西雅圖，買房者的交易活動下降得最快、最快，然后是舊金山和加州其他大部分地區。

2003年非典疫情帶來的一個有希望的結果是，從長遠來看，房價和整個房地產市場并沒有受到重大影響。奧爾森說，一旦疫情平息，購房者和賣家的興趣恢復得相當快。

奧爾森補充道：“我們目前的狀況并不是由市場失靈所驅動的。”

房地產市場和經濟將受到多大的影響，這個問題取決于這次疫情傳播時間有多長。

02售賣方面：

從賣方的角度說，由于購房者的活動明顯減少，許多賣家決定推遲將房屋投放市場，這既是為了繼續保持社會距離，也是為了消除在大流行期間搬家的必要性。

然而，并不是每個人都有等待的奢侈。幸運的是，一切都沒有失去。位于邁阿密的丹尼爾.德拉維加（Daniel de la Vega）是一家蘇富比國際房地產公司（Sotheby's International Realty）的總裁，該公司在佛羅里達州各地都設有辦事處。他說，雖然活動有所減少，但經紀人仍在通過視頻巡展展示房屋，而且房屋交易仍在簽約中。

Zillow報告稱，與2月份的平均水平相比，3月份的最后一周，市場上為房屋制作3D視頻的用戶增加了408%，目的是讓潛在買家能夠在線參觀房屋的感覺。奧爾森說，自2019年以來，這些視頻實際上已經成為Zillow網站上的全國性功能。

丹尼爾.德拉維加說，房地產上市代理商非常注重“確保這些房屋的價格合理，這樣房屋就不會在市場上停留太久而被出售”。

如同買家一樣，新冠疫情大流行后，房屋賣家的前景取決于隔離和病毒傳播的持續時間。隨著更多本應在春季開盤的房源仍未上市，我們可以預計，大流行結束后不久，將會有更多房源上市。

資金緊張的房主越多，你可能看到的待售房屋就越多，購房者也就越少，這是衰退初期市場的典型特征。不受裁員影響、有足夠存款支付首付的購房者將受益。

德拉維加說：“我預計房價在這之后會有所下降，我預計人們可能會購買他們在這之前買不到的夢想之家”。

對通過iBuyer進行快速房地產交易感興趣的賣家，如Opendoor或Zillow Offers，將不得不等待。現在，美國的Opendoor和Zillow以及類似的公司都暫停了交易。這減少了iBuyer員工接觸COVID-19病毒的機會，同時也減少了在金融恐慌中大規模試圖以現金清算房屋的機會。

德拉維加對后市持謹慎樂觀的態度。他認為，房地產市場不會遭受疫情影響太久并認為房屋價格會像人們想象的那樣大幅下跌。

03房屋租賃方面：

預計租房者將受到特別嚴重的打擊，因為他們受關閉企業、減少工時和裁員影響收入來源而抑制了改善租房條件的欲望。

另外，許多推遲購房的首次購房者目前仍為租房者。這意味著，由于需求持續，近期租金可能會上漲。然而，COVID-19帶來的財務不確定性，正導致政府和公眾向房東施壓，要求他們給生病或失業的房客減免或令其緩交房租。

美國住房和城市發展部（U.S.Department of Housing and Urban Development）已暫停對聯邦住房管理局（Federal Housing Agency）承保的所有租賃房地產實施驅逐令，直至5月中旬。美國各地的州長和市長也紛紛效仿并停止對交不起房租的房客驅逐。

即使驅逐沒有正式停止，許多州也關閉了法院，作為防止冠狀病毒進一步傳播的預防措施，有效地阻止了驅逐程序。

如果大流行過后，失業率仍然居高不下，房東可以期待進一步的監管，幫助租房者重新站穩腳跟，避免被驅逐。

另外，豪華公寓的租賃會收到嚴重影響。美國建筑律師兼顧問、著有《破樓破預算：如何修復美國萬億美元的建筑業》一書的巴里·萊帕特納說，如果負擔能力成為一個問題，豪華公寓建筑項目可能會被擱置。這是因為開發商和貸款方都會質疑人們是否會能夠負擔得起為豪華設施支付的天價租金。

目前，一些租房者似乎愿意按計劃找到新的租房，而不管大流行如何。在3月25日至27日對租賃清單和信息網站RentCafe.com上約7000名租房者進行的調查中，52%的人表示，他們一找到公寓就打算搬家，只有10%的人選擇暫緩搜索。

04新屋建設方面：

自2008年經濟大衰退結束以后，住宅建設一直難以滿足美國人的需求，導致全美現有住房價格攀升緩慢，新的建設項目不斷增加。根據美國人口普查，2019年，私人擁有住房的新建筑許可證數量約為1370300個，為2007年以來的最高數量級。

當然，冠狀病毒的流行完全改變了住宅建設的前景。特別是，許多州和城市對住宅建設是否被視為一項將在整個流行病期間繼續提供的基本服務采取了不同的立場。加州和俄亥俄州是住宅建設仍在繼續的兩個州，而在紐約和波士頓市，住宅建設已經停止或僅限于道路、橋梁、醫療設施和其他被視為緊急需要的項目。

在繼續施工的地方，工人們關心他們的安全，因為許多現場任務要求工人們密切合作。

各州之間政策的不一致可能導致在流行病消退時，在可獲得的新住房方面產生截然不同的結果。巴里·萊帕特納說，放貸者已經對他們考慮貸款的建設和開發項目更加謹慎；他們不想貸款給一個在這個不斷變化的經濟中難以吸引租戶或買家的項目。

該行業的一個關鍵問題是，建筑工人將不得不找到新的工作——萊帕特納說，美國有91%的建筑工人為20人或20人以下的公司工作，而這些當地的小企業面臨的風險最大。“建筑業是一個真正的夫妻店產業。”萊帕特納說。

萊帕特納指出了大衰退期間發生的事情，當時許多建筑工人因為缺乏可用的工作而完全離開了建筑業，他說，如果長期的孤立和經濟擔憂使大規模建筑停工足夠長時間，使工人到別處找工作，我們可以預期建筑業勞動力短缺。

（文章來源：2020年4月2日《www.usnews.com》網站，由川銳傳媒原創翻譯，如需轉載需獲得川銳傳媒授權。）