在持續的租房危機中，西澳最大的食品和葡萄酒產區的短期度假出租房數量在過去一年中增長了近20%，當地人被迫陷入無家可歸的困境。
Busselton市的短租房源，如Airbnbs或Stays，數量剛過1,000套，而長期出租的空房率繼續保持在1%以下。
Accord West的首席執行官Evan Nunn說，鑒于利率和生活成本的上升，新的數據并不令人驚訝。
西澳房地產協會主席Joe White說，一段時間以來，Busselton的空置率一直很緊張。
“目前的空置率在0.7％至0.8％左右，從實際情況來看，這基本上意味著前腳有人搬走，后腳就有人搬進來。”
“這非常緊張，我們期望一個平衡的市場是在2.5%到3.5%左右。”
Busselton市規劃局局長Paul Needham說，這個旅游熱點地區目前正在經歷監管方面的變化，目的是減少度假屋對鄰居的影響。
對當地法律的修改已經對客人實施了夜間宵禁，狗也不能無人看管，這使得該市有權取消對不遵守新行為準則的度假屋的登記。
全國各地的旅游城市都在努力解決這個問題，新州的Byron Bay市政廳正在推進短期度假屋每年60天上限的計劃，以解決其住房危機。
西澳政府正在考慮這一想法，并進行了一次公眾調查，吸引了2000多份意見書，但Busselton市市長Grant Henley此前曾對上限政策的復雜性表示擔憂。
澳洲統計局的最新數據顯示，租賃、出租和房地產服務行業的利潤膨脹，上個財政年度增加了85億澳元。
在澳洲，無論買房或賣房，法律規定需要通過律師或過戶師來交易。手續復雜且規范。那么，澳洲購置物業到底需要知道和準備哪些東西呢？如果您有對此有疑問，請繼續閱讀本文。我們會解答關于房產過戶的常見問題，為您在購買房產時提供幫助。
Q: 房產過戶、買賣的流程是什么？
A: 房產產權轉讓是一個復雜的過程，涉及到一些財務和行政責任。一般來說，大致的流程是：
1、設置買房預算尋找目標房產
2、賣家或賣家代表發來賣家聲明（32號文件）及買賣土地合同
3、聘請律師或過戶師審閱相關文件并給出專業建議
4、簽訂合同和支付定金
5、與貸款經紀人聯系進行貸款審批（如有）
6、交割前最后一次驗房及處理房屋保險等其他問題
7、支付尾款和完成交割。
Q: 什么是買賣房產合同 (Contract of Sale of Real Estate)？
這份協議規定了買賣房產的條款和程序。最常見的合同基于維多利亞州法律協會(LIV) 編寫的文件。大多數合同還將包括雙方同意增加的"附加條件 (Special Conditions)"。一般來說，買賣合同的“一般條款(General Conditions)”都是固定的，而附加條件則是每筆交易都有所不同。因此，選擇一個有經驗的專業人士幫您審閱合同至關重要。
Q: 什么是32號文件 (Vendor Statement pursuant to section 32 of the Sale of Land Act 1962)？
A: 賣家聲明（也稱為32 號文件）是一份文件，旨在告訴潛在買家在簽訂購買合同之前應該知道的關于房產所有權的事情。該聲明披露了通過驗房物業而無法輕易找到的信息。法律規定買家在出價前必須閱讀這份文件并簽字確認，否則雙方簽署的合同可以作廢。
Q: 我沒有澳洲PR或是澳洲公民，可以買房嗎？FIRB是什么？
A: 可以的。臨時居民、外國居民或短期簽證持有者都可以在澳洲購買房屋。但是，在購買房屋之前，非永居持有者或澳洲公民需要向外國投資審查委員會（FIRB） 申請在澳大利亞的購房許可。
根據FIRB網站所述，"政府的主張是引導外國投資進入澳洲房地產市場，因為這將在建筑業創造更多的就業機會，并有助于支持經濟增長。同時，它還可以增加政府收入，包括印花稅和其他稅收。換句話說，澳洲是很鼓勵海外買家在澳購買房屋的。
雖然澳洲政府是很鼓勵海外買家購房的。需要注意的是，海外買家所持有的簽證類型對購房的類型有限制，建議買家在簽合同之前向過戶律師了解清楚后再進行決策。
Q: 什么是27號文件 (Section 27 Statement, commonly known as an “EarlyRelease of Deposit Authority”)？
A: 我們在做二手房/現房交割日期于雙方簽完合同60天以上的過戶手續中，經常會收到賣家過戶律師發來的27號文件，該文件是賣家要求提前釋放定金的聲明。一般在買家支付定金且合同成為無條件(unconditional)合同后，賣家有權在交割之前發放該聲明給買家，要求提前釋放買家已付的定金。該要求是常見且合法的，只要賣家提供了足夠的資料證明可以按時交割，買家即可同意釋放。我們建議買家不要輕易簽署該文件，最好先讓過戶師審核相關資料確保同意提前釋放是安全的操作后，再簽署。如果買家沒有合理理由拒絕該要求，也不簽署該文件，賣家可以在發出該聲明的28天后自動釋放定金。
Q: 買家簽完合同可以在冷靜期 (cooling-off period) 內取消合同嗎？
A: 在住宅買賣的過程中，買家簽署合同后的三個工作日 (3 business days) 內可以取消合同，這個時間通常稱為冷靜期。買家決定在冷靜期內取消合同，需要在截止時間前書面通知賣房中介和過戶律師，且支付合同價格0.2%的金額（低于$100的需要支付$100）給賣家。
請注意在法律上不是所有合同都有冷靜期，以下情況內買家是沒有冷靜期的權利：
1.房產不是住宅 (Residential) 類型，比如商用物業(commercial property)；
2.拍賣 (Auction) 簽下的合同，或者拍賣日期前后三天內簽署的合同；
3. 如果買賣雙方之前已簽訂同一房產的買賣協議，因為各種原因需要重新簽訂，則新簽的合同沒有冷靜期；
4.買家如果是房產中介或者是以公司名義比如常見的家庭信托(family trust) 公司來簽合同，那么沒有冷靜期權利。
我們建議所有我們的客戶不要輕易簽署任何文件，簽署之前請務必讓律師過目解讀后再決定是否簽字。一般簽完后的文件在法律上即可生效，想要反悔常常費時費力，并非易事。
Q: 我需要請驗房公司做專業驗房 (inspection) 嗎？
A: 是否安排驗房公司做專業驗房不是強制性的，這取決于買家的意愿。
對于購買十年以上的二手房，我們建議買家安排專業驗房后再簽合同以減少后續的風險。或者，可以要求賣家在合同里添加保護買家驗房的相關條款。
Q: 如果我需要購房貸款怎么辦？
A: 您需要自行聯系銀行或者貸款經紀人 (broker) 遞交貸款申請。貸款獲批后，買家需要將銀行批準信發給過戶律師，然后過戶律師會與貸款銀行聯系安排過戶交割流程。
Q: 什么是交割 (settlement)？
A: 交割是正式過戶的法律程序。當所有權從賣方傳遞給您，您支付銷售價格的余額和政府稅費手續費等。在交割當日，您的過戶律師會與您的貸款銀行/基金代表和賣方代表在線交換文件，并安排將銷售價格的余額支付給賣方，將稅費和所有權注冊費支付給政府相關部門。完成過程后，您會成為該房產的所有人，可以聯系中介取得鑰匙。
Q: 交割前的驗房我要看什么？
A: 交割前的驗房大約會在交割前的一周進行。其目的是確保該房產滿足任何特殊條件，并確保該房產與合同簽訂時處于同一狀態。您可以與中介或賣方一起進行交割前的驗房。
一般來說，您應該檢查的事項包括：
·燈和電路系統；
·管道；
·熱水器；
·空調和加熱器；
·門把手和鎖；
·電器；
·窗簾和百葉窗；
·窗戶和玻璃；
·游泳池和過濾器；
·檢查害蟲；和
·煙霧報警器。
如果您發現房屋狀態和簽合同時候的狀態不一致，應立即告知您的過戶律師。賣家必須在交割前修復它。如果不能及時修補或修補，可以選擇暫扣部分尾款，以支付交割后的維修費用。
Q: 房子交割后，房契 (Register Search Statement (Title Search)) 在哪里？
A: 如果買房時申請了貸款，那么買家的房契會壓在貸款銀行，待貸款還清后可向銀行申請將房契退還給業主。如果買房時沒有貸款即全款交割，買家在交割前可以選擇房契的持有形式：紙質房契或電子房契。現在澳洲土地局鼓勵業主持有電子地契，方便管理且不易丟失，一般默認選擇的是電子房契。如若選擇了紙質房契，需妥善保存，丟失后的補辦手續復雜且費用不低。
Q: 沒有紙質房契，怎么證明房產的所有權？
A: 續上一題，如果是貸款交割或者選擇電子地契，業主可以隨時上澳洲的土地局官網（維州：https://www.landata.vic.gov.au/tpc_menu.aspx）進行房契信息付費查詢（Title Search），查詢結果為實時的房契信息包含了房產位置，業主名，貸款銀行（若有）等信息。
另外一個證明房產所有權的方法是看業主每年是否都有如期收到房產所在的當地市政府Council發來的賬單。Council 每年會給房產業主郵寄市政管理的賬單，該賬單只會發給業主/業主指定的代理人，比如租房中介。
如若需要幫助，業主可委托我們來進行確認或解決房產所有權問題。
Q: 律師或者持牌過戶師 (Licenced Conveyancer)的區別是什么？房屋買賣我要找律師還是過戶師？
A: 二者在房屋過戶方面沒有什么區別，都可以幫您處理您的房屋買賣過程/過戶手續。
過戶師通常主要負責房屋買賣，有豐富的處理財產和資產轉讓經驗。在房地產方面，他們在房產買賣以及拍賣、樓花和私人銷售方面都有經驗。而律師可以有資格做更多的其他法律領域的事情。但對于房屋買賣來說，過戶師就足夠了。
過戶師雖不持有法律執照，但是可以在完成Certificate IV 或Conveyancing Advance Diploma的課程后, 拿到執照。在維州，法律允許由持牌過戶師完成房產過戶的文書工作。
Q: 持牌過戶師 (Licenced Conveyancer)提供的服務是什么？
A: 在合同簽訂前的階段，過戶律師會向您解釋賣家聲明、買賣土地合同及法律要求披露和該房產相關的地契，權益，環境規劃等信息的關鍵信息，并根據您的實際情況選擇在合同里增加或刪除條款，以保護您的利益。
在合同簽訂后交割前，過戶律師會代表您與賣家律師、貸款經紀人和土地局稅務局 (State Revenue Office) 等聯系促進和確保交割的順利進行。
臨近交割及交割當日，過戶律師會與賣家代表就該房產所產生的所有費用根據交割日期來計算調節，并計算出精確的所需尾款進行交割。在交割當日督促各方進行簽字并確保過戶的完成。
