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美國的經(jīng)濟前景如何？

2023年的經(jīng)濟將呈現(xiàn)出更加錯綜復(fù)雜的形勢。整體經(jīng)濟發(fā)展的潛在動力已經(jīng)如大家預(yù)期地呈現(xiàn)放緩的趨勢，大概是因為2022年的經(jīng)濟的健康增長速度有點出乎意料。國家政策在這種經(jīng)濟放緩的環(huán)境中會起到更重要的作用，比如美聯(lián)儲已經(jīng)提高了利率以抑制高通脹，財政政策也變得更為緊縮。

值得慶幸的是，現(xiàn)在美國的經(jīng)濟尚處于相對強勢的位置，這應(yīng)該有助于緩解任何負面影響。盡管經(jīng)濟增長的趨勢不可避免地會下降，但我們尚未看到經(jīng)濟衰退是不可避免會發(fā)生的定論。

然而值得注意的是，任何國家的經(jīng)濟前景都受到廣泛因素的影響，包括全球經(jīng)濟條件、地緣政治事件和國內(nèi)政策決策等等。這些因素都可能對經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響，且難以確定預(yù)測。所以監(jiān)測一系列指標，例如GDP增長、就業(yè)水平和通貨膨脹等數(shù)據(jù)，是了解當前經(jīng)濟狀況和可能存在的潛在風(fēng)險或機會的重要手段。

有跡象表明通貨膨脹已經(jīng)達到頂峰

通貨膨脹應(yīng)該仍將是2023年的關(guān)鍵經(jīng)濟指標。令人鼓舞的是，我們已經(jīng)開始看到通貨膨脹達到頂峰的跡象。以年率計算，消費者價格指數(shù)(CPI)的總體指數(shù)可能在2022年6月達到了高峰，而且自那以后每個月都在減速。核心CPI也在最近幾個月顯示出了初步的達到峰值的跡象。然而這兩個數(shù)據(jù)依然令人不安地非常接近四十年的高點。

盡管如此通貨膨脹進一步的放緩似乎是有可能發(fā)生的。此外因為疫情受到了重大破壞的全球供應(yīng)鏈在過去幾年中正在繼續(xù)恢復(fù)，并將在2023年繼續(xù)改善。這將有助于緩解供應(yīng)方面的通貨膨脹壓力。

需求方面的通貨膨脹壓力顯示出穩(wěn)定的跡象。盡管消費支出保持了強勁，但需求方面的通貨膨脹壓力在2023年也應(yīng)該會緩解。工資增長正在放緩，過去幾年中過度的財政刺激政策仍在消退，過剩的儲蓄在更高的價格和消費欲望的壓力下正在相對快速地消耗。

因此我們預(yù)計2023年通貨膨脹將更為明顯地放緩，可能降至3%至4%。即便如此，這也意味著通貨膨脹將在2023年仍將保持高于美聯(lián)儲的2%的目標水平。我們預(yù)計通貨膨脹將在2024年和2025年進一步放緩，降至接近美聯(lián)儲制定的2%的靈活目標水平。

預(yù)計至少要等到2023年底，美聯(lián)儲才會考慮降息

隨著通脹率達到四十年來的高位，美聯(lián)儲在2022年采取了大膽的措施來遏制通脹。在年初，美聯(lián)儲基金利率的目標區(qū)間為0%至0.25%。隨后，美聯(lián)儲開始了四十年來最激進的緊縮政策。在3月份加息50個基點（bps）后，美聯(lián)儲開始了一系列75bps的加息，將目標基金利率提高到了3.75%至4.0%的區(qū)間。

就在本周三（5/3/2023），美聯(lián)儲在短短一年多的時間里批準了第10次加息，并暗示目前的緊縮周期可能已經(jīng)結(jié)束。在市場普遍預(yù)料到的一項一致決定中，美聯(lián)儲聯(lián)邦公開市場委員會將基準借款利率上調(diào)0.25個百分點。該利率決定銀行間 隔夜貸款的利率，但實際上影響到許多消費者債務(wù)產(chǎn)品，如抵押貸款、汽車貸款和信用卡。此次加息將聯(lián)邦基金利率提高至5%-5.25%的目標區(qū)間，這是自2007年8月以來的最高水平。

然而市場更關(guān)注的是美聯(lián)儲是否會在這里暫停，尤其是在經(jīng)濟增長的擔憂和銀行危機引發(fā)華爾街緊張情緒的背景下。在美聯(lián)儲消息公布后，股票稍微上漲，國債收益率大部分下降，但股票努力維持漲勢。

我們知道未來的路徑將繼續(xù)極不確定。美聯(lián)儲無疑需要看到清晰的證據(jù)表明通脹率正在朝著目標水平走去，然后才會考慮降息。這引發(fā)了一個問題，即美聯(lián)儲會在達到終端利率之前維持多長時間。最好的情況是，可能要等到2023年后半年才會降息，但也可能要等到2024年才會降息。

到2024年我們預(yù)計美聯(lián)儲將降息以重新穩(wěn)定經(jīng)濟，并在較低的通脹利率下使增長朝著正確的方向前進。

預(yù)計2023年政府政策將進一步收緊

那些因為疫情而引起的大規(guī)模政府的支出刺激政策可能會在2023年發(fā)生變化。隨著高通脹的持續(xù)存在，2022年各政治派別對推行刺激性的財政政策的熱情都有所降溫。但現(xiàn)在的情況似乎將變得更加謹慎。隨著共和黨重新掌控眾議院，政府支出預(yù)計將變得更具爭議性和挑戰(zhàn)性。實際上，這意味著美國經(jīng)濟將首次在數(shù)十年內(nèi)進入一個減速期，且沒有辦法靠財政刺激來幫助緩解經(jīng)濟的沖擊。

因此減速增長很可能得不到任何有意義的政府的保障機制（safety net）的支持。但這也意味著：在2023年支持需求端通脹的一些政府支出也將減少。在更高的利率的壓力下，整體上2023年政府政策似乎將更加收緊。雖然一些政府支出（如基礎(chǔ)設(shè)施）將在未來十年內(nèi)發(fā)生，但近期和中期的純粹刺激性的財政措施的發(fā)布前景似乎很渺茫。

一個健康的勞動力市場將有助于經(jīng)濟渡過減速期

伴隨著一個緊張的勞動力市場，經(jīng)濟步入了對工人的需求繼續(xù)超過供應(yīng)的2023年。2022年的凈就業(yè)人數(shù)增長放緩，平均約為37.5萬人。然而緊張的勞動力市場是一面雙刃劍，既有利好也有利空。從負面來看，美聯(lián)儲將繼續(xù)看到過剩需求導(dǎo)致需求端通貨膨脹。在2022年的大部分時間里，工資的年增長率約5%。再加上如此強勁的就業(yè)增長，這有助于消費者的繼續(xù)支出，從某種程度上支持通貨膨脹水平高居不下。

從積極的一面來看，健康的勞動力市場應(yīng)該能夠使經(jīng)濟相對順利地應(yīng)對任何放緩。盡管我們預(yù)計就業(yè)和工資增長將放緩，失業(yè)率可能會出現(xiàn)一定的上行壓力（仍處于半個世紀以來的最低水平），但我們并不預(yù)見會出現(xiàn)類似于過去兩次經(jīng)濟衰退期間的大規(guī)模惡化。

任何失業(yè)情況都應(yīng)該類似于戰(zhàn)后典型的經(jīng)濟衰退，失業(yè)人數(shù)在百萬左右。強勁的勞動力市場將有助于限制任何經(jīng)濟衰退的嚴重程度和持續(xù)時間。

美國2023年的經(jīng)濟增長可能接近零

美國顯然無法在2022年持續(xù)實現(xiàn)2021年5.9%的實際GDP增長率，那是由于疫情后需求的井噴般釋放和政府強勁的財政及貨幣刺激政策。經(jīng)濟在2022上半年出現(xiàn)萎縮后，在第三季度反彈，我們預(yù)計第四季度經(jīng)濟將再次增長。

盡管經(jīng)濟在2023年初帶有一些積極動能，但我們預(yù)測2023年的增長將進一步放緩，可能接近零增長。然而經(jīng)濟衰退并非定局。我們預(yù)計2023年經(jīng)濟衰退的可能性為40%至50%。為什么呢？因為經(jīng)濟依然穩(wěn)定，通貨膨脹已經(jīng)在放緩。通貨膨脹的下降應(yīng)有助于推動實際消費。

這為經(jīng)濟避免衰退提供了一條狹窄的道路。如果經(jīng)濟在2023年出現(xiàn)萎縮，我們預(yù)計這種萎縮將相對較短和較淺。美聯(lián)儲將開始降息以支持復(fù)蘇，消除對增長的主要限制。在2023年之后，我們預(yù)測2024年和2025年GDP增長將相對迅速地回歸到接近2%的正常水平。

美國房地產(chǎn)市場的前景如何？ 

辦公室行業(yè)仍面臨壓力，租戶尋求減少辦公空間并提高效率。隨著對優(yōu)質(zhì)空間的追求持續(xù)，高品質(zhì)空間將表現(xiàn)優(yōu)于市場，優(yōu)秀資產(chǎn)的租金高且空置率低。然而二代空間將面臨填補困難，拆除和/或改建的數(shù)量將增加。

轉(zhuǎn)租空間仍處于歷史最高水平，但并非所有租戶都會覺得這些選擇具有吸引力。房東將應(yīng)對資本成本和交易成本的上升，使市場的某些細分領(lǐng)域喪失競爭力并需要進行財務(wù)重組。

租戶在當今市場具有較強的議價能力，但隨著新的投機性開工項目的發(fā)展停頓，優(yōu)質(zhì)空間的選擇將迅速減少。空置將集中在較差的二代空間，對于喜歡優(yōu)質(zhì)空間的租戶來說，如果他們不迅速采取行動，未來的選擇將受到限制。

二代空間（或稱為“2nd gen”）是指已經(jīng)安裝了天花板、墻壁、木制品、管道、暖通空調(diào)等設(shè)施的空間。這些空間已經(jīng)由前租戶完全裝修過，通常您可能需要進行翻新以根據(jù)您的特定需求進行定制。

2023年工業(yè)市場將保持強勁地位。由物流企業(yè)和零售商引領(lǐng)的廣泛需求，使空置率降至創(chuàng)紀錄的低點。如此低的空置率推動了租金增長達到了創(chuàng)紀錄的速度。雖然2023年的租金增長預(yù)計將從2022年的高速增長放緩，但仍將保持在較高水平。

由于需求旺盛，新建筑物的規(guī)模越來越大以充分利用市場優(yōu)勢。大約20%的在建項目面積超過500,000平方英尺，而現(xiàn)有庫存中這樣的項目僅占大約5%。

因此建筑活動將保持高位，但在未來幾年內(nèi)有望逐漸回落。新建筑物的交付將為空置率低于1%的市場帶來一定緩解，盡管如此緊張的市場狀況仍將推動許多租戶轉(zhuǎn)向那些可用空間較多的二級市場。

盡管消費者面臨挑戰(zhàn)，零售業(yè)整體表現(xiàn)仍然良好 

零售行業(yè)的復(fù)蘇速度超過許多人的預(yù)期，以非常有利的地位進入2023年度。零售商破產(chǎn)和商店關(guān)閉的數(shù)量減少。消費者已經(jīng)回歸到實體場所消費，包括酒吧和餐廳，這將有利于擁有這些場所的購物中心。然而零售行業(yè)的表現(xiàn)仍將參差不齊，郊區(qū)購物中心的客流量雖然已恢復(fù)到2019年的水平，但城市中心的客流量仍遠低于2019年的水平，這反映了在家辦公的普及程度增加。

2023年公寓市場將面臨更大的阻力

租賃市場繼續(xù)受益于美國持續(xù)的住房短缺。超大的需求推低了空置率，并推動了租金的穩(wěn)健增長。然而在2022年底，盡管持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)機會和消費者資產(chǎn)負債表依然健康，但需求仍有所下降。

許多年輕人（18至29歲之間），包括大學(xué)畢業(yè)生，可能本來會租住公寓的，現(xiàn)在卻回到了父母家中。在2022年，近一半的年輕人住在家里，這是自大蕭條以來從未見過的比例。原因是什么呢？可能的罪魁禍首似乎是經(jīng)濟前景和勞動力市場的不確定性，尤其是在租金高漲的時期。

經(jīng)過如此強勁的時期，市場看起來將在2023年走向正常化。風(fēng)險溢價仍高于平均水平，但預(yù)計隨著通脹擔憂的減輕，風(fēng)險溢價將會收縮。

2023房地產(chǎn)投資將進一步“民主化”

預(yù)計在聯(lián)儲政策路徑更明朗之后，投資活動將呈上升趨勢。2022年借款成本上升導(dǎo)致交易普遍重新定價。不確定性的增加使許多機構(gòu)投資者選擇觀望，而私募資本買家在收購中占據(jù)更大份額，在很多情況下成為競爭最激烈的投標者。

由于投資者在應(yīng)對聯(lián)儲未來利率上調(diào)的不確定性，同時又考慮到基本面/整體經(jīng)濟增長的不確定性，風(fēng)險溢價一直處于異常高位。隨著聯(lián)儲加息步伐放緩，投資者在對資產(chǎn)進行估值和承銷交易時將面臨較少的未知因素，預(yù)計這將帶動資本市場活動出現(xiàn)上升。

此外盡管年初的跡象表明交易量降低，但專門用于房地產(chǎn)交易的閑置資金接近創(chuàng)紀錄水平。隨著圍繞資產(chǎn)價值的共識不斷形成，市場很可能在年內(nèi)逐步實現(xiàn)顯著反彈。

整體市場不會出現(xiàn)顯著的困境或無差別拋售。然而2023年將會有一些非機構(gòu)辦公資產(chǎn)面臨困境。辦公行業(yè)面臨著估值降低、投資者和租戶需求減少以及債務(wù)可用性降低等因素的綜合影響，這些都將導(dǎo)致強制銷售和困境的水平升高。一些無法以較低基礎(chǔ)向其他投資者出售的資產(chǎn)幾乎必然會歸還給貸款人，而在2023年到期的辦公資產(chǎn)如果無法獲得延期和/或融資，也可能陷入困境。

私募資本的不斷擴張將繼續(xù)保持快速發(fā)展，私人投資者通過非上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）、集合投資、私人財富平臺和眾籌等方式在整體募資中占據(jù)更大份額。資本形成的“民主化”預(yù)計將成為一種持久趨勢，因為不僅僅是金融機構(gòu)尋求從商業(yè)房地產(chǎn)的超額回報潛力中受益。

成本管理將成為2023年房地產(chǎn)使用者的關(guān)鍵優(yōu)先事項并將導(dǎo)致支出的重新分配 

各行業(yè)的公司在使用多種設(shè)施類型時，將優(yōu)先考慮投資于推動業(yè)務(wù)增長和關(guān)鍵任務(wù)的設(shè)施。例如醫(yī)療保健公司正在縮減辦公空間，將房地產(chǎn)資本集中在醫(yī)院和診所上，因為患者獲取服務(wù)是業(yè)務(wù)增長的關(guān)鍵驅(qū)動因素。

雖然人才爭奪戰(zhàn)將繼續(xù)緩和，但一些公司謹慎不要過快地削減過多人才。一些企業(yè)擔心，過多削減人才會使他們的業(yè)務(wù)在經(jīng)濟再次加速時更難復(fù)蘇。此外重新雇傭和培訓(xùn)成本也不劃算。然而一些裁員正在發(fā)生并將繼續(xù)發(fā)生。這將導(dǎo)致辦公空間的減少。在某些情況下，關(guān)閉的辦公場地仍在確定中，而對于其他人來說，這些辦公場地的關(guān)閉已經(jīng)確定了，就是那些大多數(shù)位于三線市場的辦公場地，那里的工作將被轉(zhuǎn)為遠程工作。

私人資本仍將面臨挑戰(zhàn)，導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)公司增長放緩。舊金山已經(jīng)感受到了這種影響，而波士頓在生命科學(xué)行業(yè)也因此出現(xiàn)了令人擔憂的需求下降。然而預(yù)計這種活動放緩將推動更多的并購活動，因為成熟公司尋求交易機會，瞄準那些具有引人注目的知識產(chǎn)權(quán)或增長機會但缺乏現(xiàn)金或債務(wù)融資來維持運營的公司。

總體而言，2023年房地產(chǎn)市場將更加穩(wěn)步，但仍存在一些挑戰(zhàn)。投資者將面臨成本上升和未知因素減少的情況，這將帶動市場活動出現(xiàn)上升。在成本管理上，房地產(chǎn)使用者將優(yōu)先考慮推動業(yè)務(wù)增長和關(guān)鍵任務(wù)的設(shè)施，并重新分配支出。私募資本的不斷擴張將繼續(xù)保持快速發(fā)展，資本形成的“民主化”也將成為一種持久趨勢。雖然未來仍存在一些不確定性，但隨著市場不斷調(diào)整和適應(yīng)，產(chǎn)業(yè)將逐漸穩(wěn)定并朝著長期可持續(xù)發(fā)展的方向前進。