在美國買了房子以后，許多人需要對房屋進行重新裝修。在美國裝修是很有講究的，并非屋主自己動手或隨便請一個裝修隊就可以開工。首先，建議大家咨詢不同的裝修隊，甚至進行面試，從中選擇有執(zhí)照有保險的正規(guī)裝修隊。在正式開工前，一定要向政府提出裝修申請，獲得許可證。
01、誰去申請裝修許可證？
有兩種選擇，如果是自己會裝修，而且自己會花一些裝修的設(shè)計圖提供給市政廳審查，那么就可以自己去申請裝修許可。如果找人包工程，就應(yīng)由包工程的裝修隊申請。這樣，責(zé)任的歸屬才會清楚。正規(guī)公司向來都是以自己名義申請執(zhí)照許可，而非轉(zhuǎn)他人或屋主申請。
所以就是說如果屋主自己去申請裝修許可，一旦裝修出了問題就是屋主自己負(fù)責(zé)。但是如果是由裝修隊申請，那么有什么問題是由裝修隊負(fù)責(zé)的。
02、裝修許可的范圍
室外
屋頂
美國屋頂是有使用壽命的，15到20年就需要更換，更換屋頂則需要申請許可證。如果說換幾片瓦皮是不需要的，但是如果更換整個或者在現(xiàn)有屋頂上再覆蓋一層，則必須要申請。
外墻
如果超過一面墻的四分之一就需要申請了，另外，如果屋主打算從新開個門或窗，則需要上報申請。
露臺
從安全的角度考慮，如果露臺高過一英尺就必須要申請，且高露臺建不好會影響房屋的結(jié)構(gòu)。
地磚
可是如果院子是斜的，除了鋪磚還要建個擋土墻則需要申請，否則很容易引發(fā)土石流。
灑水器
水電對房屋影響很大，因此如果想在草坪上安裝一個灑水器也需要申請許可證。另外，灑水器的管道埋在多深的地方也是比較有講究。如果沒有安裝好，一旦發(fā)生漏水，會導(dǎo)致房屋地基受損。
院子里的燈
如果要在院子里安裝燈，屋主也需要申請許可證。但是使用太陽能的花園燈就不需要申請了。特別需要注意的是冬天下雪，雪水很可能會導(dǎo)致這些裝飾燈短路，則很容易發(fā)生火災(zāi)，因此建議屋主在選擇帶斷電保護器的電插板，以防止由于短路引發(fā)的事故。
不需要地基的倉庫：如果尺寸超過了限制的要求，則需要申請許可證了。另外，如果屋主想在倉庫里拉根水管或接電線，也是需要申請的。要注意的是水管一定要埋在地下6尺的位置，以防止冬天凍裂。
圍墻
圍墻涉及到安全以及是否會占用公共區(qū)域，因此需要申請許可證。或者選擇種樹墻的方法，則不需要申請。
地下室
美國一般地下室是不能住人的，如果你打算在地下室里裝修一個衛(wèi)生間，像這種設(shè)計到要把水管和下水引過去的裝修是必須要申報的。另外，地下室如果打算做個可以住人的套間，這也都需要申請，看當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定是否批準(zhǔn)。
室內(nèi)
室內(nèi)裝修只要是涉及到水電都是需要申請的。很多人不知道結(jié)果就會惹一些不必要的麻煩。
例如有個人買了一棟房子，當(dāng)時洗衣房是在一樓，他覺得占地方，就找了幾個裝修工人就把洗衣房搬到地下室去了。為了通風(fēng)好他就在洗衣房旁邊開了一個排氣扇，結(jié)果鄰居很不滿意就把他們舉報了。市政廳的人過來一看，發(fā)現(xiàn)他們把洗衣房挪去地下室，因為把洗衣房挪去地下室，既要把水管引下去，又要接電源，涉及到水電的改建，又沒有申請，就給他們一張罰單。而且不僅僅是要交了罰單而且還要將洗衣房拆除，就算想去再補一個裝修許可都沒有機會。
如果想要重新建，就還要再按照正常程序走一遍，申請許可證，把裝修圖紙交給市政廳，再裝修、驗收。花了大價錢不說，而且還浪費時間。
03、水電天然氣需不需要申請？
換個水龍頭，還有插座這樣較小的項目不需要申請許可證。但是如果自己不是有十足的把握能夠做好，就還是最好請人來做，一個小小水龍頭有可能就讓一棟房子變危房了。
電也是一樣的道理，一旦自己裝插座沒有裝好，萬一引發(fā)短路就會造成火災(zāi)。所以建議是除非是非常專業(yè)的人士，但是如果不是非常專業(yè)的人士，還是最好別親自動手，畢竟水火無情。很多家庭使用天然氣，這個可能也屬于有一定危險性的，那涉及到這部分的裝修是不是也需要去申請？
但凡涉及到水電煤氣這樣的裝修還都是需要申報的，如果想要拆除一些墻板，超過1/4就需要申報了，很多人在這個問題上有誤解，這個1/4不是指整棟房子的1/4，而是一面墻的1/4。因為這些盡管美國的這種墻都是石膏板的，感覺起來好像拆除也很簡單那，但是畢竟這些墻板也是安裝到房屋的木質(zhì)結(jié)構(gòu)上的，所以如果大面積拆除如果處理不當(dāng)，還是會影響到房子的。
04
不要抱有僥幸心理其實改了裝修沒有被發(fā)現(xiàn)或者舉報，但是一旦因為裝修不當(dāng)導(dǎo)致了房子的淹水或者著火，保險公司都不會理賠的。而且將來賣房子的時候發(fā)現(xiàn)和原來房屋的圖紙不一樣，也還是會要求拆除的。
美國房地產(chǎn)市場至今已有200多年的歷史，目前已經(jīng)形成比較完善的房地產(chǎn)市場機制。通過研究美國的房地產(chǎn)市場法律及相關(guān)制度能夠有效幫我們認(rèn)識房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律及相關(guān)法律法規(guī)對于市場的影響，從而對我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展及相關(guān)政策的制定有較大的參考意義。
（一）以健全的“法律”規(guī)范市場
美國房地產(chǎn)市場主要依靠法律調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)市場相關(guān)法律分為聯(lián)邦法和地方法，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)市場運行的各個環(huán)節(jié)，對市場參與者的行為和規(guī)則都有明確的限定和要求。其中最主要的有《憲法》和《財產(chǎn)法》，對包括各種房地產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)做出明確的界定和規(guī)范；
《全國環(huán)境政策法》《標(biāo)準(zhǔn)州的分區(qū)權(quán)力實施法》《標(biāo)準(zhǔn)城市計劃權(quán)力實施法》等授權(quán)州和地方政府通過有關(guān)立法對私人房地產(chǎn)財產(chǎn)予以限制；
《公司法》《代理和合伙法》《商業(yè)法》《保險法》等對房地產(chǎn)市場運行主體的行為和市場規(guī)則做出詳細(xì)的要求；
《房地產(chǎn)金融法》對房地產(chǎn)金融市場的主體和其行為做出明確要求。
同時，對房地產(chǎn)市場運行客體和主體進行具體限制的法規(guī)大多數(shù)是由地方政府制定，比如地方的規(guī)劃法案、建筑條例、環(huán)境保護條例、房地產(chǎn)中介相關(guān)法規(guī)等（郝壽義，1994）。（一）以健全的“法律”規(guī)范市場。
（二）立法保障中低收入群體的住房需求
1937年9月，國會通過了第一部合眾國住房法（《瓦格納—斯蒂高爾法》），建立美國住房署，規(guī)定為低收入家庭修建公共住房制訂長遠發(fā)展計劃，為地方住房機構(gòu)的低房租工程和清理貧民窟工程提供貸款。
1938年2月，通過《國民住房法修正案》，為私人公司的住房工程和農(nóng)民住房提供抵押保險貸款。
1941年1月，根據(jù)羅斯福總統(tǒng)8632號行政命令，建立國防住房協(xié)調(diào)署，并提出要保障所有人都要擁有體面的家宅。
1948年2月，杜魯門總統(tǒng)發(fā)表《關(guān)于房租控制與長期的住房致國會的咨文》，咨文提出：“國家有責(zé)任保證向我國全體人民提供像樣的住房，我們應(yīng)該以低收入家庭支付得起的租金提供簡單適宜的住房。”咨文還提出五項立法要求：房租控制、更多地建造住房、著重提供出租住房、降低建筑成本、向最低收入家庭提供低房租住宅。
1949年國會通過《全國住房法》，重啟1937年《住房法》，法案指出美國的住房政策目標(biāo)是“向全體美國人民提供體面、安全和整潔的住房”。法案規(guī)定政府對公共房屋收取的租金必須比私人房屋的最低租金再低20%。
1961年肯尼迪政府期間，通過了《綜合住房法》，提出“為更美好的城市和住房改進提供機會”，內(nèi)容包括增加低房租的公共住房；為中低收入家庭的房租和合住房屋提供長期低息貸款等。
1968年5月參議院通過《住房和都市發(fā)展法（S3497號）》，該法案的十年發(fā)展目標(biāo)是為美國家庭提供體面住宅，計劃十年內(nèi)將完成2 600萬套住房的建造和修繕，其中600萬套供應(yīng)中低收入家庭（黃安年，1998）。
從國家戰(zhàn)略層面來看，美國政府把“居者有其屋”寫進法律，成為政府的工作目標(biāo)。1998年的《居住質(zhì)量和工作義務(wù)法》提出“為所有公民提供體面的、負(fù)擔(dān)得起的住房”的理念。
美國政府認(rèn)為，如果一個家庭住戶每年住房的支出超過年收入的30%就屬于住房負(fù)擔(dān)過重了（蘇晶，2006）。
（三）房地產(chǎn)金融市場比較發(fā)達
美國在1929年大蕭條后，為了刺激經(jīng)濟，解決居民住房問題，先后制定了《聯(lián)邦住房貸款銀行法》《有房戶借貸法》《聯(lián)邦住房法》等一系列法案，建立了聯(lián)邦住房銀行系統(tǒng)，并建立聯(lián)邦存款保險制度和住房貸款擔(dān)保制度，解決了抵押貸款資金來源和風(fēng)險管理的問題。
為住房金融抵押貸款一級市場發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。美國住房金融市場發(fā)達更多體現(xiàn)在其二級市場。1938年，美國依據(jù)《國家住房法》設(shè)立了聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（FNMA，俗稱Fannie Mae，即房利美），主要業(yè)務(wù)是購買聯(lián)邦住房管理局（FHA）和退伍軍人管理局（VA）擔(dān)保的抵押貸款，增加面向中低收入家庭的貸款供應(yīng)。1972年，房利美開始購買非政府擔(dān)保的普通抵押貸款，為一級市場提供較好的流動性支持。1981年，房利美發(fā)行了第一只抵押貸款證券。1970年，美國依據(jù)《緊急住房金融法》設(shè)立了聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FHLMC，俗稱Freddie Mac，即房地美），其主要業(yè)務(wù)是購買普通抵押貸款，也購買FHA和VA擔(dān)保的抵押貸款。1971年房利美發(fā)行以普通抵押貸款為基礎(chǔ)的抵押轉(zhuǎn)付證券，1983年，房利美發(fā)行第一只擔(dān)保抵押債券憑證（CMO）。
1968年，根據(jù)《住房與城市發(fā)展法》，房利美被一分為二，單獨設(shè)立政府國民抵押貸款協(xié)會（GN—MA，俗稱Ginnie Mae，即吉利美），作為聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部的組成部分，吉利美既不從一級市場購買抵押貸款，也不在二級市場發(fā)行抵押證券，其主要業(yè)務(wù)是向以FHA和VA擔(dān)保的抵押貸款為基礎(chǔ)而發(fā)行的抵押證券持有者提供按時支付本金和利息的擔(dān)保。
美國抵押貸款二級市場的主要產(chǎn)品分為三類：抵押貸款支持證券（MBS）、擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）和信用違約互換（CDS）（張其光，2010）。
（四）房地產(chǎn)稅收對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的促進和穩(wěn)定作用
1.房地產(chǎn)稅在不同時期發(fā)揮不同的作用并與時俱進
美國在1787年《憲法》第一條第二款中授予聯(lián)邦政府征收直接稅的權(quán)力，其中包括房產(chǎn)稅。征稅的目的主要是為了支付獨立戰(zhàn)爭中巨額的經(jīng)費開支。19世紀(jì)中期，各州相繼成立，為了應(yīng)對財政危機，各州政府開始引進一般財產(chǎn)稅制度，其中包括與房屋相關(guān)的稅。20世紀(jì)初，隨著城鎮(zhèn)化進程的加速，房屋價格上漲造成居民房產(chǎn)稅負(fù)壓力增加，美國政府開始推動針對低收入家庭和老年人稅收減免的第一輪房產(chǎn)稅改革。20世紀(jì)70年代，美國經(jīng)濟陷入“滯脹”，房屋價格上漲進一步增加居民的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，各州開啟了以稅收限制為特征的第二輪房產(chǎn)稅改革。美國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002年后，美國房產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的比重不斷提高，超過70%（楊瑞娥，2018）。
2.房地產(chǎn)稅寬稅基，高覆蓋
有保有壓，資本利得稅約束投機炒作
美國房產(chǎn)稅主要在保有環(huán)節(jié)，是對土地和房屋征收的房地產(chǎn)稅（又稱為不動產(chǎn)稅），歸屬于財產(chǎn)稅。美國的房地產(chǎn)稅以“寬稅基，少稅種”為基本原則，即對除公共、宗教、慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免征外，其他的不動產(chǎn)所有者均要納稅，并且在保有環(huán)節(jié)的稅種只有財產(chǎn)稅。美國各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，平均在1%~3%，并且每年都要由當(dāng)?shù)刈h會審批預(yù)算程序來重新制定。
除了保有環(huán)節(jié)外，交易環(huán)節(jié)也要繳納相應(yīng)的稅費，一般交易稅稅率在2%左右（賈康，2011）。
在美國，個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的資本利得要并入個人所得來征稅。美國法律認(rèn)為，房產(chǎn)持有時間越長受通貨膨脹影響越大，因此，以一年時間為限，將資本利得劃分為短期和長期，并實施不同的稅率。在不考慮稅收優(yōu)惠的情況下，自2013年起，短期資本利得按照15%、28%、31%、36%、39.6%的累進稅率納稅，長期資本利得采用10%和20%的低稅率。同時，美國還考慮到年限和家庭情況，規(guī)定個人轉(zhuǎn)讓的住宅持有時間超過5年且作為主要住宅超過2年，可享受25萬美元的免稅優(yōu)惠，夫妻聯(lián)合申報免稅額會翻倍。美國還實行遞延納稅政策，個人出售主要住宅后，如果兩年內(nèi)又新購了住房，且新房買入價高于舊房出售價，則舊房的資本利得可以不征稅，但是新房的價格基數(shù)要變成購房價減掉舊房的資本利得，目的是以后出售該房產(chǎn)時，將之前賣舊房暫時未征收的資本利得稅補收回來。
資本利得稅在一定程度上保護了剛需及改善住房需求，對房地產(chǎn)業(yè)有積極的促進作用，同時，也打擊了對住房的投機炒作行為（梁先玲，2018）。
3.以支定收、合理評估、差異化征稅
美國房產(chǎn)稅是由“以支定收”的方式確定的。每年地方政府根據(jù)當(dāng)年財政預(yù)算支出計劃，再評估非房產(chǎn)稅來源的其他情況，根據(jù)二者的差額缺口確定需要征收的房產(chǎn)稅總額，然后再除以房地產(chǎn)評估凈值得到房產(chǎn)稅稅率。美國各州的評估機構(gòu)和征管機構(gòu)相互獨立，州政府負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)和流程，地方政府負(fù)責(zé)建立評估體系，地方稅務(wù)部門負(fù)責(zé)收稅。美國房產(chǎn)稅的稅基按照評估值的一定比例確定，主要由州政府負(fù)責(zé)完成。考慮到房產(chǎn)價值會受到經(jīng)濟形勢、政策等因素的影響，政府會定期對征收對象進行市場價值評定，力求估值準(zhǔn)確。房產(chǎn)稅在不同州之間也存在較大的差異（楊瑞娥，2018）。同時，不同州還會對特定用途的房產(chǎn)或者特殊群體，比如退伍軍人、喪偶或者65歲以上老年人的房產(chǎn)稅實行減免政策，以減輕其負(fù)擔(dān)。
4.稅收限制、雙向制約
美國房產(chǎn)稅法一方面增加了持有住房的成本，抑制了住房的投資性需求，同時還制定了限制地方政府任意加稅的一系列條款，主要包括房地產(chǎn)稅稅率的限制、稅收收入限制、收入或者支出限制、評估價值限制和充分披露真實稅率限制。
(1)房產(chǎn)稅稅率的限制。美國有36個州存在房產(chǎn)稅稅率限制，其中24個州分州、縣、市、鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)等區(qū)域分別限制其稅率或者限制總稅率；有些州只限制州、縣、市、部分縣或?qū)W區(qū)的稅率；有些州采取鎖定稅率，規(guī)定稅率增長限制的辦法，有的結(jié)合使用兩三種限制辦法。
(2)房地產(chǎn)稅收收入限制。美國有36個州存在房地產(chǎn)稅收收入限制，其中23個州規(guī)定了房地產(chǎn)稅收增長限制，有些州對不同類別的房地產(chǎn)規(guī)定稅收限制，有些對市或縣規(guī)定稅收限制。
(3)房產(chǎn)稅收入或者支出的限制。美國有9個州設(shè)置房產(chǎn)稅收入或者支出的限制。有些州將收入和支出限制綜合使用，有些州則只限制收入或者支出。
(4)房產(chǎn)評估增值限制。美國有18個州和哥倫比亞特區(qū)存在評估增長限制，主要是對各類型房產(chǎn)評估價值的增長設(shè)定限制，或者對自住用房的評估價值上漲設(shè)定限制。
(5)充分披露真實稅率的要求。美國有11個州存在要求充分披露真實稅率的限制，主要分為相比上年增稅的披露（4個）、相對上年不增稅或者減稅的披露（3個）和恒定稅率的披露（5個）。
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