不管是在市場上買房子、希望賣掉的房子，還是兩者兼而有之，大多數(shù)人現(xiàn)在都知道房地產(chǎn)的前景。簡而言之：房價(jià)繼續(xù)創(chuàng)新高，抵押貸款利率很低，買家之間對(duì)待售房屋的競爭非常激烈。但大多數(shù)買家和賣家對(duì)競爭了解不多，這可能使他們?cè)谡勁凶郎咸幱趪?yán)重劣勢。一份年度報(bào)告提供了許多關(guān)于今天誰活躍在房地產(chǎn)市場的有用信息。
首先，購房者越來越老。
根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2019年房屋買賣概況報(bào)告，他們的平均年齡達(dá)到了47歲的新高。次購房者也不再年輕，他們占了在市場上找房子的人的三分之一。他們的平均年齡上升到33歲，比2018年多了一歲。該報(bào)告基于對(duì)2018年7月至2019年7月期間購買了初級(jí)住宅的近6000名買家的調(diào)查。“傳統(tǒng)上，首次購買者的年齡在28至32歲之間。”NAR的研究副總裁杰西卡·勞茨說，“雖然33看起來不像是一個(gè)巨大的飛躍，但它確實(shí)表明房子更貴，而且要花更長的時(shí)間才能找到一個(gè)家，為一個(gè)家存錢。”
了解競爭對(duì)手：誰在買房？
盡管高價(jià)格讓年輕人更難成為房主，但他們正在尋找一種方法。調(diào)查中約有四分之一的買家年齡在25歲至34歲之間。35-44歲年齡段的受訪者占20%。這可能是因?yàn)槟鞘侨藗兺ǔ＝Y(jié)婚生子的年齡。額外的臥室和好的學(xué)區(qū)開始變得更有吸引力。近三分之二(61%)的近期買家已婚。但即使是那些沒有伴侶的人也開始涉足房地產(chǎn)：大約17%的買家是單身女性，9%是單身男性。
毫不奇怪，如今的買家往往受過良好教育，因?yàn)榻逃ǔ?huì)帶來更高的收入。近四分之三(69%)的買家至少獲得了學(xué)士學(xué)位。相比之下，不到1%的買家沒有高中畢業(yè)，19%的買家高中畢業(yè)后停止了學(xué)業(yè)。同時(shí)，12%的買家擁有副學(xué)士學(xué)位，31%的買家擁有學(xué)士學(xué)位。38%的人繼續(xù)努力，或者獲得了高級(jí)學(xué)位。
根據(jù)美國國家統(tǒng)計(jì)局和美國人口普查局的數(shù)據(jù)，購房者的家庭收入中位數(shù)為93,200美元，而2018年全國只有61,937美元。他們也絕大多數(shù)傾向于白人，約占買家的84%。西班牙人占買家的7%，亞洲人占5%，而黑人占買家的4%。另有3%未被確認(rèn)。“自經(jīng)濟(jì)衰退以來，住房自有率沒有反彈，我們今天看到少數(shù)少數(shù)民族開始擁有住房。”勞茨說，“黑人購房者在買房時(shí)不太可能得到家庭援助。他們更有可能被拒絕抵押貸款。”
僅僅因?yàn)樗麄冐?cái)務(wù)狀況良好并不能讓買房變得更容易。據(jù)NAR報(bào)道，人們?cè)谒麄兊膬r(jià)格點(diǎn)尋找合適的房子，平均持續(xù)10周，在找到合適的房子之前，他們會(huì)查看大約9處房產(chǎn)。
什么樣的房子最受歡迎？
盡管有一波市區(qū)復(fù)興的努力和城市生活的魅力，但買家仍然叫囂著要郊區(qū)的獨(dú)立式單戶住宅。大約一半的買家會(huì)去郊區(qū)，那里有很多有多間臥室和庭院的大房子。只有13%的人選擇城市地區(qū)——與選擇農(nóng)村地區(qū)的比例相同——而22%的人更喜歡小城鎮(zhèn)生活。越來越多的人在郊區(qū)和小城鎮(zhèn)購物，因?yàn)樗麄冊(cè)趯ふ腋鼘?shí)惠的住處。當(dāng)買家在市中心找房子時(shí)，價(jià)格可能會(huì)太高。在選擇地點(diǎn)時(shí)，買家最關(guān)心的是他們新社區(qū)的質(zhì)量、通勤和可負(fù)擔(dān)性。
83%的購房是單戶住宅。相比之下，只有6%是聯(lián)排別墅或排屋，5%是公寓。在城市之外，價(jià)格合理的公寓和聯(lián)排別墅并不多。市中心正在建造非常高端的豪華公寓，但是在郊區(qū)和小城鎮(zhèn)，人們更容易負(fù)擔(dān)得起，你更有可能找到單戶住宅。
典型的住宅有三間臥室和兩間浴室，總面積為1850平方英尺，建于1990年。大多數(shù)買家(87%)都有現(xiàn)成的(以前住的)房子。這些房子往往更便宜；近年來，沒有多少負(fù)擔(dān)得起的新建筑。只有13%的人選擇不進(jìn)行任何翻新，而是購買全新的住宅。買家為他們的房產(chǎn)支付了257,000美元的中值，支付了要價(jià)的98%以上。其中絕大多數(shù)(86%)需要融資(即抵押貸款)來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
人們?cè)陔x開之前會(huì)在他們的房子里呆上10年。但今天的買家表示，他們計(jì)劃在自己的住處停留15年。大約20%的人說他們不打算搬家——永遠(yuǎn)不。
這些人可以賣給你完美的家
房屋銷售者往往比購買者年齡大得多——也更富有。他們平均年齡為57歲，家庭收入稍高，為102,900美元。將近四分之三(72%)的人已婚。他們更有可能是空巢老人或者沒有孩子。
賣家往往也是買家。大約70%的人在同一個(gè)州出售他們的房子并購買新的。他們搬家的首要原因是更靠近家人和朋友，其次是需要一個(gè)更大的住處或者不得不搬家去工作。他們可能想靠近他們的孫子，兒童保育費(fèi)用極其昂貴，所以也許他們?cè)趲椭约旱暮⒆印Ｊ鄢龅姆课萆鲜袃H三周左右，這是市場火爆的標(biāo)志。銷售的最大好處是賣家賺取了利潤，他們出售房產(chǎn)的平均價(jià)格比最初支付的價(jià)格高出6萬美元。市場上的時(shí)間是歷史上最低的，因?yàn)槿藗冊(cè)诩依锎舻臅r(shí)間更長，他們正經(jīng)歷更多升值——尤其是近年來房價(jià)上漲。
許多客人在計(jì)劃到美國買房的時(shí)候，都會(huì)有一個(gè)誤解。他們常常覺得在國內(nèi)的時(shí)候上網(wǎng)找房源，去網(wǎng)絡(luò)上找喜歡的房源，并且累積到一定數(shù)量的時(shí)候，就計(jì)劃來美國看房，以為來了美國后之前在網(wǎng)路上看到的房源都還在，就能去看這些房子。實(shí)際上這種想法和做法都是不切實(shí)際的。
首先美國的房產(chǎn)市場是很透明的，房源都是公開的，姑且不說好多網(wǎng)站在房源實(shí)時(shí)更新方面做的很不及時(shí)，有些明明已經(jīng)賣掉了還掛在網(wǎng)站上。通常來說，對(duì)于價(jià)格合理，屋況良好的房屋通常放到市面上15天內(nèi)就賣出去了，越好的房屋就會(huì)越快的賣掉，有的房屋掛出來兩三天就賣掉也是常見的，不會(huì)等到你在國內(nèi)看了兩三個(gè)月之后它還在。當(dāng)然也有一些房源在市面上會(huì)放很長一段時(shí)間，可能你在國內(nèi)看了兩三個(gè)月之后來美國它還在市，但這樣的房屋往往都是不受大家歡迎的，比較少有人去買的。所以，即便你真的去看了，你也不會(huì)喜歡。
以我們多年的經(jīng)驗(yàn)來看，事先和經(jīng)紀(jì)人做好溝通，選定好適合自己的城市區(qū)域，然后安排10到15天的時(shí)間過來看房，是來美國買房最有效最合理的方法。房源，完全不是要擔(dān)心的問題，因?yàn)槭忻嫔厦刻煸谑械姆吭磾?shù)以萬計(jì)，看房前和經(jīng)紀(jì)人的良好溝通，會(huì)大大減少不必時(shí)間浪費(fèi)。
我們也遇過到一些自己過來看過房的客人，東看看西看看，完全沒有明確的目的，時(shí)間全都浪費(fèi)了不說，看到最后反而是看花了眼，不知道自己想要什么，最后想要買到合適的房屋，還得從頭再來。
通常，客人和我們約定好時(shí)間之后過來，我們基本上每一次都在10天之內(nèi)就幫客人買到滿意的房子。要知道，當(dāng)你來美國買房時(shí)，你就會(huì)知道質(zhì)量和效率對(duì)你而言時(shí)多么得重要了。
在你完成新房的結(jié)算手續(xù)之前，你應(yīng)該向你的建筑商或第三方承保公司確認(rèn)以下問題：
保修項(xiàng)目包括哪些？不包括哪些？
如果需要索賠，流程和時(shí)限是怎樣的？
承保方拒絕索賠時(shí)，作為房主的妳是否可以提出異議？
承保方擔(dān)責(zé)的范圍如何（例如修復(fù)到何種程度）？
承保方是否能推薦合作過的其他新房買家，方便妳咨詢保修事宜和經(jīng)驗(yàn)？
承保方之前做過的保修房屋地址在哪里，以便妳向這些房主咨詢？
至此，妳獲取的信息可能還不足以讓妳對(duì)保修事宜有100% 的把握，但至少能幫助妳了解在需要索賠時(shí)妳將面對(duì)的情形以及如何應(yīng)對(duì)。妳還應(yīng)該同所在州的司法辦公室（Attorney General Officer）或者承包商授權(quán)委員會(huì)溝通，確認(rèn)妳的建筑商是否提供了所有法律要求的保修項(xiàng)目。另外，妳還可以咨詢所在州或當(dāng)?shù)氐慕ㄖ涛瘑T會(huì)，了解更多有關(guān)建筑商保修的事宜。
有些房屋保修是由建筑商來承擔(dān)，而有些則是建筑商從承擔(dān)索賠責(zé)任的第三方公司購買。房主還可以在此基礎(chǔ)上從第三方保險(xiǎn)公司夠買，來對(duì)建筑商提供的保修范圍進(jìn)行補(bǔ)充。美國聯(lián)邦住房管理局（FHA）和退伍軍人事務(wù)部（VA）都要求建筑商購買第三方保修，為使用FHA 或VA 貸款的新房買家提供保障。
房屋保修的關(guān)鍵在于明確保修覆蓋哪些項(xiàng)目、如何索賠以及如何處理同建筑商或承保公司之間發(fā)生的糾紛。
新建房屋的保修項(xiàng)目對(duì)房屋的做工和建材提供的保修范圍非常有限，比如窗戶、外墻（siding）、門、屋頂或管道、電氣和暖通空調(diào)（HVAC）系統(tǒng)。一般的房屋保修有效期為一到兩年，房屋的具體部件適用的保修期有所差異；主要結(jié)構(gòu)的保修期最長可以達(dá)到10年。保修條約中也會(huì)對(duì)如何完成保修以及負(fù)責(zé)人（或公司）做出規(guī)定。
保修條約一般不涵蓋家電故障、瓷磚或石膏板裂縫、灌溉系統(tǒng)以及生產(chǎn)商保修（manufacturer's warranty）覆蓋的其他房屋部件。另外，保修條約大多也不包含由于進(jìn)行保修帶來的額外費(fèi)用，如維修期間的物品儲(chǔ)存費(fèi)用。
在你完成新房的結(jié)算手續(xù)之前，你應(yīng)該向你的建筑商或第三方承保公司確認(rèn)以下問題：
保修項(xiàng)目包括哪些？不包括哪些？
如果需要索賠，流程和時(shí)限是怎樣的？
承保方拒絕索賠時(shí)，作為房主的妳是否可以提出異議？
承保方擔(dān)責(zé)的范圍如何（例如修復(fù)到何種程度）？
承保方是否能推薦合作過的其他新房買家，方便妳咨詢保修事宜和經(jīng)驗(yàn)？
承保方之前做過的保修房屋地址在哪里，以便妳向這些房主咨詢？
