美聯儲在5月4日宣布將聯邦基準利率提高2碼(50個基點)至0.75%~1%之間,這是自2000年以來最大增幅。在通貨膨脹處在40年來高位之際,美國央行正尋求措施,遏止高通脹。
美聯儲的行動為華爾街所密切關注,但普通民眾也將受到加息影響。這意味著他們要為汽車貸款、抵押貸款和信用卡欠款支付更多費用。
《華爾街日報》援引哥倫比亞大學商學院金融系助理教授馬一鳴(音譯,YimingMa)的話報導說,在過去十年中,加息和降息的幅度較小,而且來得比較慢。如今升息節奏加快,消費者更有必要密切關注。
以下是美聯儲最新的利率變化將如何影響你的錢包,以及在今年預計會有更多加息時需要注意的事項。
抵押貸款圖片抵押貸款利率主要基于10年期美國國債收益率。當美聯儲加息時,這將推高國債的收益率,然后將推高抵押貸款利率。
由于美聯儲今年早些時候已經發出提高利率的信號,10年期收益率走高。隨之而來的是30年期固定利率抵押貸款的平均利率上升。
根據房地美(FreddieMac.)的跟蹤數據,截至4月28日當周,該利率為5.1%。
從歷史上看,利率處在這一水平仍然頗具吸引力。因此,考慮買房的人不應推遲行動。
此時天價房屋讓許多潛在買家無法負擔,利率升高的話可能會使競標戰降溫。
在過去的兩年里,低利率和低住房庫存引發住房市場競爭激烈。根據全國房地產經紀人協會的數據,截至2022年3月,單戶住宅銷售價格中位數達到37.55萬美元,同比增長15%。
普通儲戶受益儲蓄賬戶的利率往往隨著聯邦基金利率的變化而變化。雖然利率上升可望給儲戶的現金存款帶來更多收益,但儲戶和信用違約交換(CDs)的利率增加不會立即發生。
密蘇里州哥倫比亞市哈里森財務規劃公司(HarrisonFinancialPlanning)創始人、注冊財務策劃師丹尼爾?哈里森(DanielleHarrison)說:“隨著銀行提高貸款利率,他們希望彌補過去幾年因低利率環境而面臨的利潤率壓縮。”鑒于人們把錢存起來是目前的大趨勢,銀行缺乏提高儲蓄賬戶利息的動力。哥倫比亞大學商學院金融系助理教授馬一鳴說,一些銀行提高利率的速度可能比其它銀行慢。所以,儲戶可以“貨比三家”。
“從歷史上看,銀行并沒有很好地將這些利率的提高傳遞給儲戶。”她說,“所以在不同機構提供的不同類型存款中貨比三家絕對是好事。”根據Bankrate.com,高盛的消費者銀行平臺Marcus和第一資本金融公司(CapitalOne)目前向儲戶提供0.6%的利率,而且不要求最低存款。
哈里森提醒說:“對于儲戶來說,在利率上升的情況下,要警惕你的錢被利率低的CDs困住。”信用卡圖片更高的利率往往意味著信用卡將獲得更高的年利率,或稱APR,因此要密切關注你的欠款余額和信用卡公司收取的利率。
根據WalletHub五月份關于1,500多張信用卡的報告,那些信用良好的人的平均年利率為18.84%。鑒于利率上升,這個數字也有可能跟著上升。
馬一鳴說:“考慮如何減少或合并債務或償還債務是件好事,這樣在我們進入加息的時候,一個人在卡上的欠款可能會盡可能低。”穆迪分析公司前首席資本市場經濟學家隆斯基也提醒說,持有信用卡債務的人應該努力償還余額,特別是在通貨膨脹率達到40年來高點的情況下。
汽車貸款對于那些已經獲得固定利率的汽車貸款人來說,加息不是什么值得高興的事。
這些貸款通常有一個與國債收益率掛鉤的固定利率。但是買車人在購買過程中可能會看到成本增加。
根據Bankrate.com的數據,截至4月27日這一周,五年期新車貸款的平均利率為4.47%,而一年前為4.12%。
學生貸款圖片對于那些擁有聯邦學生貸款的人來說,2021-2022學年的利率已經確定,所以這次升息不會影響借款人。
根據美國教育部的數據,直接補貼和非補貼本科貸款的利率是3.73%,直到2022年6月。
2020年3月生效的學生貸款暫停令停止了計息,讓一些借款人從每月的正常付款中解脫出來(對一些人來說,有機會完全擺脫他們的債務)。暫停期已被延長至2022年8月。
利率上升和通貨膨脹圖片利率上升將對美國人產生直接影響,在應對物價飛漲的同時,他們工資增長卻不足以抵消通貨膨脹。
“通貨膨脹侵蝕了消費者支付債務的能力,侵蝕了他們滿足正常家庭需求的能力。”結構性金融協會首席執行官邁克爾?布萊特(MichaelBright)告訴“FOXBusinessTonight”。
“不管是哪種方式,它都會影響到你。”布萊特說,“你可以提高利率,壓制通貨膨脹,但隨后借貸成本就會升高。或者,你可以讓通貨膨脹率比它應該有的水平高一點......而這就侵蝕了你的購買力。”美聯儲面臨的挑戰是,在實施加息的同時,不要扼殺經濟增長,使美國陷入衰退。
根據美國供應管理協會周三的數據,服務業在4月份連續第23個月擴張。不過,增幅略低于分析師預期。
上個月,該部門采購經理人指數為57.1%,比3月份低1.2個百分點。新訂單也有所下降,但商業活動有所增長。
ISM服務業商業調查委員會主席安東尼?尼維斯(AnthonyNieves)說:“商業活動仍然強勁;然而,高通脹、產能限制和物流挑戰是阻礙因素,俄烏戰爭繼續影響材料成本,最明顯的是燃料和化學品。”
去年在美聯儲寬松政策下,抵押貸款利率下行,美國購房需求旺盛;今年隨著美聯儲開啟加息周期,抵押貸款利率開始飆升,但專家表示,美國地產市場到2022年不會有太大的緩解。
隨著美國通貨膨脹以四十多年來最快速度上升,抵押貸款利率的上升和物價飆升,人們愿意支付的房價可能會受到壓力。
《華爾街日報》報導,雖然出現全國性房價下跌的情況很少見——觸發了2008—2009年金融危機的樓市崩盤是罕見例外,但會出現房價漲幅落后于通貨膨脹的時候,這實際上使住房在一段時間內更容易負擔。
對可負擔住房的追逐可能會帶來人們購買的房屋類型和購置區域的變化。例如,根據美國全國地產經紀商協會(NationalAssociationofRealtors)的數據,2月份西部地區成屋銷量同比下降了8.3%,但在房價中值相比西部低近20萬美元的南部地區,成屋銷量增長了3%。
以下是多名專家對2022年美國房市的多方預測。
1.高價房屋的競爭可能會減少美國抵押貸款利率正在上升,本月,30年期固定利率抵押貸款的利率超過5%,這是自2011年以來首次,專業人士表示利率可能會繼續上升。
“大多數買家的出價范圍取決于他們每個月能負擔多少,隨著利率的增加,抵押貸款付款會增加。因此,抵押貸款利率的上升意味著購房者將不得不調整他們的預期,并開始在較低房價范圍內選擇。”個人理財公司Nerdwallet的房屋和抵押貸款專家霍爾頓?劉易斯(HoldenLewis)對“市場觀察”(MarketWatch)說,“我們可能會看到對高價房屋的競爭減少,而對低價房屋的競爭會更多。”2.買家的選擇有限Realtor.com首席經濟學家丹妮爾?黑爾(DanielleHale)對福克斯新聞表示,待售房屋的數量已經超過季節性低點,但仍然滯后。
黑爾說,我們正在進入掛牌售房“一年中最好的時間”,并且有更多賣家進入市場。盡管如此,黑爾警告說,“整體格局仍然是買家選擇有限的局面。”她補充說,待售房屋的銷售速度很快。
“即使抵押貸款利率達到11年來最高點,房屋的要價和銷售價格仍在繼續上漲,購房者的預算正在捉襟見肘。”黑爾說。
根據黑爾的說法,目前,典型待售房屋的融資成本已經增加了大約40%,幾乎是總體通貨膨脹率的五倍。
3.房貸利率上升或迫使部分買家退出市場美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯?云(LawrenceYun)對“市場觀察”表示:“由于利率上升對負擔能力的打擊,許多買家將被迫退出市場。”“15%的房價上漲和現在高達5%的利率,增加了每月抵押貸款支付數額......肯定遠遠高于人們的收入增長和消費價格通脹。”他說。
4.租金上漲傷害首次購房者由于日常必需品成本的上漲,首次購房者并沒有看到房屋凈值和財富增長。
黑爾對福克斯新聞說,對于這些買家來說,在原本已經充滿挑戰的房地產市場,租金上漲使得首次買房者難以為首付存錢。
例如,3月是單間至兩居室房產租金連續第八個月增長達到兩位數。
根據Realtor.com的數據,美國50個最大的大都市租金中位數達到了創紀錄的1,807美元。
黑爾說,現在,鎖定住房成本,以防止不得不支付更高未來租金的動力正在增加。
5.房價將繼續上漲但增速有所放緩《財富》雜志本周報導,包括CoreLogic和房地美(FannieMae)在內的每家有公開預測的大型房地產公司都預測,來年房價將進一步上漲。
但專業人士表示,對買家來說,好消息是房價增長在2022年可能會有所放緩。Zillow表示,年度房價增長將“在整個春季繼續加速,在5月份達到22%的峰值,然后到2023年2月逐漸放緩至17.8%。”Zillow經濟學家妮可?巴肖(NicoleBachaud)對“市場觀察”解釋說:“由于足夠多的買家在價格上漲和抵押貸款利率之間達到承受能力上限,因此需求回落,我們將看到今年晚些時候價格增長放緩。”“抵押貸款利率的急劇上升正在將更多購房者趕出市場,但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由于供需雙雙下滑,市場不太可能很快從賣方市場轉向買方市場。”房地產經紀公司Redfin首席經濟學家達里爾?費爾韋瑟(DarylFairweather)在一份聲明中表示。
黑爾預計,“隨著銷售減少和賣家增加,市場將更加平衡”,房屋簽訂合同的價格和速度將會放緩。
盡管如此,“部分由十年來建房不足所驅動的失衡嚴重程度,可能意味著房地產市場會緩慢降溫。”她補充道。
根據黑爾的說法,這意味著購房者和租房者“應該準備好迅速采取行動”,包括在尋找房屋或出租地點之前有條不紊地打理財務,并對自己是否能負擔得起充分了解。
6.雇員重返辦公室或影響住房選擇Realtor.com高級經濟學家喬治?拉修(GeorgeRatiu)對“市場觀察”說:“四月可能會見證消費者活動的更廣泛改善,包括隨著疫情限制的消退,以及我們進入新常態而旅行增加。雖然公司轉向辦公環境并試圖讓員工回到辦公室和擁擠的通勤中,但加薪跟不上汽油、午餐、服裝和日托成本的增加,將導致員工對靈活性(工作)的需求。過去兩年遠程工作的成功不僅重新定義了就業文化和期望,還讓美國人有機會在遠離高成本市中心的地方尋找更多經濟適用房。”他也表示,一些認為自己不必親自重返辦公室的人實際上可能不得不重返工作崗位,這意味著可以看到人們從他們在瘟疫大流行高峰期購買的更多郊區房屋,搬回城市地區。?
