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最近到美國(guó)買(mǎi)房的人越來(lái)越多了,即使在國(guó)內(nèi),買(mǎi)房也是一件大事,需要接觸到的人形形色色,更別說(shuō)在人生地不熟的國(guó)外了。那么在美國(guó)買(mǎi)房,需要打交道的都有哪些人呢?

1、買(mǎi)方代理人買(mǎi)方代理人持有州政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。買(mǎi)房代理人的責(zé)任是忠實(shí)依照買(mǎi)方的要求,代表買(mǎi)方,負(fù)責(zé)找房產(chǎn)、協(xié)調(diào)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié),包括協(xié)助安排與購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)相關(guān)的所有事項(xiàng),與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。例如,美國(guó)富升地產(chǎn)為加州房產(chǎn)局持牌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。通常情況下,當(dāng)交易成功達(dá)成時(shí),買(mǎi)房代理人從賣(mài)方處拿傭金。

2、賣(mài)方代理人賣(mài)方代理人持有州政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。其職責(zé)是忠實(shí)依照賣(mài)方的要求,代表賣(mài)方,負(fù)責(zé)找買(mǎi)家和協(xié)調(diào)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié),包括安排與出售房地產(chǎn)相關(guān)的所有事項(xiàng),與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。例如,美國(guó)富升地產(chǎn)可以幫您的房子上市出售。一般情況下,賣(mài)方主要直接和自己的經(jīng)紀(jì)人交流,并不直接接觸其他人士。通常情況,當(dāng)交易成功達(dá)成時(shí),賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人從售房款項(xiàng)中獲得提成收入。

3、房屋檢查師房屋檢查師持有州政府頒發(fā)的房屋建筑檢查師執(zhí)照。房屋檢查師屬于獨(dú)立的第三方,由買(mǎi)方雇傭或銀行貸款部門(mén)要求。其職責(zé)是負(fù)責(zé)檢查土地和房屋建筑的各項(xiàng)設(shè)施是否合政府規(guī)定的使用指標(biāo),并且建議必要的專(zhuān)項(xiàng)檢查,比如屋頂、地基、土壤等。檢查師收取勞務(wù)費(fèi)用。

4、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師持有州政府頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)照。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師屬于獨(dú)立的第三方,由買(mǎi)方雇傭或銀行貸款部門(mén)要求。負(fù)責(zé)提供專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值報(bào)告。銀行的貸款時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)價(jià)值是該評(píng)估價(jià)值和銷(xiāo)售價(jià)格中較小的一個(gè)。受到房地產(chǎn)貸款危機(jī)的影響,政府加大了對(duì)這個(gè)行業(yè)的規(guī)范,最大限度排除交易的各方對(duì)評(píng)估師的影響,從而確保價(jià)值評(píng)估的客觀性。評(píng)估師收取勞務(wù)費(fèi)用。

5、貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人,負(fù)責(zé)調(diào)查申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)與信用狀況,并為申請(qǐng)人提供購(gòu)房貸款。

6、信用調(diào)查公司美國(guó)主要有三大信用調(diào)查公司。他們從信用卡公司、銀行貸款部門(mén)、和其它相關(guān)公司或機(jī)構(gòu)收集人們的借款與還債等信用記錄,使用不同的評(píng)分模型,給予分?jǐn)?shù)。在美國(guó)人們非常重視這些信用分?jǐn)?shù),因?yàn)橘J款機(jī)構(gòu)根據(jù)這些分?jǐn)?shù)判斷人們的還債意愿,從而也決定是否能夠繼續(xù)貸款、以及貸款的具體條款。房東也據(jù)此判斷潛在房客的支付房租的情況。查看信用記錄的費(fèi)用由提出要求的人負(fù)擔(dān)。

7、產(chǎn)權(quán)公司產(chǎn)權(quán)公司隸屬?lài)?guó)家或州政府部門(mén)管轄,并且擁有其頒發(fā)的資金監(jiān)管執(zhí)照,其資金流動(dòng)受政府嚴(yán)格監(jiān)管。另外,產(chǎn)權(quán)公司需要繳納一定金額的保證金(類(lèi)似銀行準(zhǔn)備金),以備特殊情況下向客戶(hù)賠償。可以說(shuō),產(chǎn)權(quán)公司是美國(guó)房地產(chǎn)交易的安全衛(wèi)士。

產(chǎn)權(quán)公司的介入,解決了房地產(chǎn)交易中兩個(gè)重要的環(huán)節(jié):一、產(chǎn)權(quán)是否清晰可售。如果產(chǎn)權(quán)是偽造的、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤、房屋被他人侵占等等,那么買(mǎi)方將卷入無(wú)止境的糾紛當(dāng)中。

二、交易資金是否安全。若遇上不法經(jīng)紀(jì)卷錢(qián)逃跑,買(mǎi)方更是要白白地遭受巨大的損失。

8、保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司為房地產(chǎn)提供火險(xiǎn)等意外事故保險(xiǎn)。

通常產(chǎn)權(quán)調(diào)查的費(fèi)用為200-300美金,而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保費(fèi)為房屋總價(jià)值的0.3-0.5%,而保額一般為房產(chǎn)的總價(jià)。投保的這筆費(fèi)用到底是哪一方來(lái)支付,多數(shù)情況下是根據(jù)各地法規(guī)傳統(tǒng)而定的。

9、政府檢查員如果在房地產(chǎn)的出售過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)與政府記錄不符合的結(jié)構(gòu)變化(比如新加陽(yáng)臺(tái),整修地下室),政府檢查員將親臨檢查,要求賣(mài)方要么回復(fù)原樣,要么補(bǔ)辦“結(jié)構(gòu)變化”工程許可,并進(jìn)而檢查結(jié)構(gòu)變化部分符合規(guī)定的建筑指標(biāo)。

10、政府房地產(chǎn)登記政府房地產(chǎn)登記:由第三方契約與資金監(jiān)管或產(chǎn)權(quán)調(diào)查公司負(fù)責(zé)。新的房主會(huì)收到有自己姓名的地契。

11、統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的HOA房主協(xié)會(huì)該協(xié)會(huì)由所有房主組成,并定期選舉管理委員會(huì),制定小區(qū)的房屋外觀標(biāo)準(zhǔn),比如籬笆的顏色與高度,負(fù)責(zé)雇傭物業(yè)管理公司維護(hù)與管理小區(qū)的公共區(qū)域。這種小區(qū)的房主需要繳納協(xié)會(huì)會(huì)費(fèi)。

通過(guò)美國(guó)房產(chǎn)交易中各方的角色,這樣我們就能看到,美國(guó)房主的權(quán)益是如何得到保障的。