去年在美聯(lián)儲(chǔ)寬松政策下,抵押貸款利率下行,美國(guó)購(gòu)房需求旺盛;今年美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟加息周期,隨著美國(guó)通貨膨脹快速上升,抵押貸款利率的上升和物價(jià)飆升,人們?cè)敢庵Ц兜姆績(jī)r(jià)可能會(huì)受到壓力。
2022年美國(guó)房市在這種形勢(shì)下如何變化?多方專家預(yù)測(cè)來(lái)了!
1.高價(jià)房屋競(jìng)爭(zhēng)減少美國(guó)抵押貸款利率正在上升,本月,30年期固定利率抵押貸款的利率超過(guò)5%,這是自2011年以來(lái)首次,專業(yè)人士表示利率可能會(huì)繼續(xù)上升。
MarketWatch報(bào)道,個(gè)人理財(cái)公司Nerdwallet的房屋和抵押貸款專家HoldenLewis分析:“大多數(shù)買(mǎi)家的出價(jià)范圍取決于他們每個(gè)月能負(fù)擔(dān)多少,隨著利率的增加,抵押貸款付款會(huì)增加。因此,購(gòu)房者將不得不調(diào)整他們的預(yù)期,開(kāi)始在較低房?jī)r(jià)范圍內(nèi)選擇...我們可能會(huì)看到對(duì)高價(jià)房屋的競(jìng)爭(zhēng)減少,對(duì)低價(jià)房屋的競(jìng)爭(zhēng)增多。”
2.買(mǎi)家選擇有限Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾?黑爾(DanielleHale)對(duì)福克斯新聞表示,待售房屋的數(shù)量已經(jīng)超過(guò)季節(jié)性低點(diǎn),但仍然滯后。
黑爾說(shuō),我們正在進(jìn)入掛牌售房“一年中最好的時(shí)間”,并且有更多賣(mài)家進(jìn)入市場(chǎng)。盡管如此,“整體上買(mǎi)家選擇仍然有限。”此外,待售房屋的銷售速度很快,“即使抵押貸款利率達(dá)到11年來(lái)最高點(diǎn),房屋的要價(jià)和售價(jià)仍在繼續(xù)上漲,購(gòu)房者的預(yù)算不足?！焙跔栒f(shuō),“目前典型待售房屋的融資成本已經(jīng)增加了約40%,是總體通脹率的5倍?！?/span>
3.房貸利率上升將迫使部分買(mǎi)家退市美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云(LawrenceYun)對(duì)“市場(chǎng)觀察”表示:“由于利率上升對(duì)負(fù)擔(dān)能力的打擊,許多買(mǎi)家將被迫退出市場(chǎng)?！薄?5%的房?jī)r(jià)上漲和現(xiàn)在高達(dá)5%的利率,增加了每月抵押貸款支付數(shù)額......肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們的收入增長(zhǎng)和消費(fèi)價(jià)格通脹?！彼f(shuō)。
4.租金上漲使購(gòu)房意更加迫切黑爾稱,在房?jī)r(jià)飛漲的情況下,租金上漲使首次買(mǎi)房者難以為首付存錢(qián)。根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù),美國(guó)50個(gè)最大的大都市租金中位數(shù)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1,807美元。
因此很多人決定現(xiàn)在鎖定住房成本,盡早買(mǎi)房,防止未來(lái)不得不支付更高的租金。
5.房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲,但增速有所放緩《財(cái)富》雜志報(bào)導(dǎo),包括CoreLogic和房地美(FannieMae)在內(nèi)的各大房地產(chǎn)公司都預(yù)測(cè),來(lái)年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲。
專業(yè)人士表示,對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō),好消息是房?jī)r(jià)增速在2022年可能會(huì)有所放緩。Zillow表示,年度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將“在整個(gè)春季繼續(xù)加速,在5月份達(dá)到22%的峰值,然后到2023年2月逐漸放緩至17.8%?！盳illow經(jīng)濟(jì)學(xué)家妮可?巴肖(NicoleBachaud)對(duì)“市場(chǎng)觀察”解釋說(shuō):“由于足夠多的買(mǎi)家在價(jià)格上漲和抵押貸款利率之間達(dá)到承受能力上限,因此需求回落,我們將看到今年晚些時(shí)候價(jià)格增長(zhǎng)放緩?！薄暗盅嘿J款利率的急劇上升正在將更多購(gòu)房者趕出市場(chǎng),但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由于供需雙雙下滑,市場(chǎng)不太可能很快從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾?費(fèi)爾韋瑟(DarylFairweather)在一份聲明中表示。
黑爾預(yù)計(jì),“隨著銷售減少和賣(mài)家增加,市場(chǎng)將更加平衡”,這意味著購(gòu)房者和租房者“應(yīng)該準(zhǔn)備好迅速采取行動(dòng)”。
一、按照加拿大各省的法律,每個(gè)人在身故后的遺產(chǎn)都需要經(jīng)過(guò)一個(gè)遺產(chǎn)認(rèn)證程序,會(huì)不可避免地產(chǎn)生一個(gè)ProbateFee,但指定了受益人的人壽保單的賠償額就不屬于遺產(chǎn)的范疇,因而不需發(fā)生這筆費(fèi)用。而且,由于不需經(jīng)過(guò)遺產(chǎn)認(rèn)證程序,保單賠償額可以很快付給指定受益人。
二、是可以免除債權(quán)人的追索(CreditorProtection)只要在保單中指定的受益人一直是屬于受保護(hù)的家庭成員類別(被稱作ProtectedClass),保單就是終身免債權(quán)人追索的。加拿大人的遺產(chǎn)一般是可以被債權(quán)人追索的,但指定了屬受保護(hù)類別受益人的人壽保單的賠償額除外,因?yàn)樗粚儆谶z產(chǎn)范疇。?
三、是保單持有人可以通過(guò)指定受益人來(lái)控制將來(lái)的賠償收入,以確保其落入他所希望的人手中。
關(guān)于受益人的分類,若從性質(zhì)方面來(lái)區(qū)分則有可撤銷(Revocable)受益人和不可撤銷(Irrevocable)受益人。前者只有對(duì)保單賠償額的受益權(quán),后者則還有對(duì)保單的控制權(quán),具體地說(shuō):若要對(duì)保單進(jìn)行處置時(shí)(如改變或廢除保單受益人、拿保單去銀行做抵押貸款、從保單中取款、轉(zhuǎn)換保單持有權(quán)、改變保額等),保單持有人必須經(jīng)過(guò)不可撤銷受益人的同意才能實(shí)施。若從地位方面來(lái)區(qū)分則有主要(Primary)受益人和次要(Second或Contingent)受益人。在主要受益人在世時(shí),次要受益人沒(méi)有受益權(quán);但在主要受益人身故后,次要受益人就自動(dòng)“接班”成為真正的受益人。從與被保人的關(guān)系方面來(lái)分類則有家庭成員受益人和非家庭成員受益人。家庭成員受益人包括被保人的配偶、孩子、孫子和父母等,非家庭成員受益人的例子有保單持有人的代表、遺產(chǎn)(Estate)和公司作為受益人等。只有指定家庭成員受益人的保單才能享受免債權(quán)人追索的待遇。
人壽保險(xiǎn)不同種類指定受益人的方式有兩種,一種叫作Designation,即在保單申請(qǐng)時(shí)由保單持有人在申請(qǐng)表上予以明確;另一種叫作Declaration,即在保單生效后通過(guò)保單持有人簽署有效文件(Instrument)對(duì)受益人進(jìn)行指定、改變或廢除,這些文件包括遺囑(Will)和信托協(xié)議書(shū)等。
四、最后要談的問(wèn)題就是如何指定受益人才更合理?換言之:保單持有人在指定受益人方面到底應(yīng)注意些什么?是受益人的指定一定要明確化,具體化。應(yīng)具體表明您所希望的受益人的姓名和與您的關(guān)系,切忌用一般性和模糊化的表述。例如:如果你希望受益人是你的親生孩子,你應(yīng)該精確地列明他們的姓名、和你的關(guān)系以及他們的分配比例,而不能只表達(dá)成“孩子們”,因?yàn)椤昂⒆印边@個(gè)范疇也包括領(lǐng)養(yǎng)的和非婚生的。再如,如果你希望受益人是你現(xiàn)在的配偶,你也應(yīng)該列明配偶的姓名和與你的關(guān)系,而不能只表述為“配偶”,以避免將來(lái)萬(wàn)一婚姻發(fā)生變故時(shí)不能如你所愿確?，F(xiàn)在的配偶的受益人的地位不受影響。?
五、是對(duì)未成年或有殘障的受益人一定要為他們指定一個(gè)受托人(Trustee)是對(duì)未成年或有殘障的受益人一定要為他們指定一個(gè)受托人(Trustee)。指定了受托人之后,最好還應(yīng)簽訂一個(gè)委托協(xié)議,詳細(xì)列明委托事項(xiàng)。如果沒(méi)有指定受托人,那么在被保人身故而受益人又未成年或有殘障的情況下,賠償額將由政府托管,直到受益人達(dá)到成年的年紀(jì)。在這種情況下,還有可能會(huì)影響到殘障受益人現(xiàn)有政府福利的享受。
六、是在指定不可撤銷受益人時(shí)一定要非常慎重是在指定不可撤銷受益人時(shí)一定要非常慎重。因?yàn)橐坏┲付ǖ氖芤嫒耸遣豢沙蜂N的,則保單持有人對(duì)保單的處置權(quán)會(huì)受到很多限制。如果不可撤銷受益人是未成年的,則保單的處置權(quán)就被凍結(jié),一直到受益人成年的年份為止。所以,除非為保證受益人的權(quán)益絕對(duì)不受改變,否則,一般應(yīng)將受益人設(shè)置成可撤銷的類別。?七、是一般應(yīng)指定家庭成員為受益人是一般應(yīng)指定家庭成員為受益人。如果指定Estate或保單持有人的代表等非家庭成員為受益人,則保單不具有免債權(quán)人追索的功能。只有受益人為家庭成員類別的保單才可以享受免債權(quán)人追索的待遇。?
