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近期將討論芝加哥房地產(chǎn)市場的最新趨勢。新冠疫情爆發(fā)以來，芝加哥房地產(chǎn)市場的價格和銷售額逐月和同比都出現(xiàn)了積極的增長，扭轉(zhuǎn)了過去兩個月銷售下降的趨勢，這是市場從新冠疫情大流行中反彈的一個重要跡象，房屋銷售（獨棟和公寓）較2019年7月增長12.0%。伊利諾伊州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（Illinois Realtors）的數(shù)據(jù)顯示，7月份芝加哥大都會區(qū)的中間價為27.7萬美元，較2019年7月的25.9萬美元上漲了6.9%。

從今年的銷量來看，芝加哥市房屋銷售同比增長0.6%，7月份為2725套，去年同期為2708套。芝加哥市7月住宅價格中值為33萬美元，較2019年7月上漲7.5%。芝加哥市的庫存量下降了12.0%，從2019年7月的10343套下降到2020年7月的9104套。當(dāng)月房屋庫存供應(yīng)下降8.5%，從2019年7月的4.7%降至2020年7月的4.3%。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2020年8月的報告顯示，芝加哥的房地產(chǎn)市場是一個平衡的市場，這意味著市場上的買賣雙方保持著健康的平衡。芝加哥地區(qū)房價中值為36.99萬美元，同比上漲9.8%。每平方英尺的掛牌價格中位數(shù)是265美元。中間售價為332000美元。

在理想情況下，買家更愿意出售，而不是要價打九折。在過去的一個月里，芝加哥的賣方在這些談判中取得了很好的影響力。他們可以以要價的98.63%出售房屋，比平均要價低1.37%。賣家總是喜歡收益率為100%或更高的方案。平均而言，芝加哥地區(qū)的房屋在上市63天后就會出售。芝加哥市場交易日中值的趨勢自上個月以來呈上升趨勢，自2019年以來略有下降。

芝加哥大都會區(qū)的住房市場正在緩慢好轉(zhuǎn)，與6月份相比，7月份簽訂合同的房屋數(shù)量有所增加。由于冠狀病毒危機(jī)造成的供應(yīng)非常緊張，加上最近房源的增加，芝加哥的房價正在上漲。越來越多的購房者正進(jìn)入競價大戰(zhàn)，以獲取他們理想的交易。

2018年，芝加哥房地產(chǎn)升值率約為全國水平的一半；全國為6%時，芝加哥為3%。在降溫之后，芝加哥成為2019年最疲軟的房地產(chǎn)市場。房價只增長了1.5%，落后于全國。預(yù)計未來幾個月市場將升溫。芝加哥最近一個季度的房地產(chǎn)升值率在0.04%左右，相當(dāng)于每年升值0.15%。

2020年芝加哥住房市場價格與趨勢

現(xiàn)在我們將討論芝加哥大都會地區(qū)的一些最新住房趨勢，并與過去幾年進(jìn)行比較。我們將主要討論當(dāng)?shù)氐闹形环績r，庫存，經(jīng)濟(jì)，增長，和社區(qū)，這將有助于你了解本地房地產(chǎn)市場的運行方式。芝加哥是全美第六大都會區(qū)。芝加哥都會區(qū)人口約886.5萬人，較2019年增長0.03%。是伊利諾伊州是美國人口最多的城市，也是美國人口最多的城市。

芝加哥有業(yè)主住房和出租住房。根據(jù)鄰里童子軍網(wǎng)站（Neighborhoodscout.com）作為一家房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商，一居室和兩居室的大型公寓是芝加哥最常見的住房單元。在芝加哥流行的其他類型的住房包括單戶獨立住宅、復(fù)式住宅、聯(lián)排別墅和轉(zhuǎn)換為公寓的住宅。

據(jù)鄰里童子軍網(wǎng)站的信息顯示，獨棟獨立式住宅約占芝加哥住宅總量的25.98%。芝加哥多年來一直是美國最熱門的房地產(chǎn)市場之一，據(jù)統(tǒng)計，在過去的10年里，芝加哥房地產(chǎn)的年升值率達(dá)到了4.40%。

芝加哥4月份房價中值同比上漲9.2%，至33.85萬美元。連續(xù)12個月的中值，考慮到截至4月30日的全年銷售額，為29.99萬美元，增長4.3%。芝加哥市今年4月房屋銷售2039套。較去年4月大幅24%。

新冠病毒疫情對芝加哥房地產(chǎn)市場的影響

4月和5月，新冠病毒大流行的影響十分明顯，推動芝加哥房屋銷售和庫存下降，盡管中間價格保持相當(dāng)穩(wěn)定。芝加哥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（Chicago Association of Realtors）的數(shù)據(jù)顯示，從3月底到4月中旬，愿意買房的購房者減少了。在4月18日之前的三周內(nèi)，約有330套住宅物業(yè)簽約，而在下跌前，截至3月7日的一周內(nèi)，共有674套住宅簽約。

同時，新屋上市量也下降了近50%。在4月18日之前的三個星期里，每個星期都有588套房源上市。相比之下，3月第一周上市的1313只新股。今年5月，新冠疫情和一項不動產(chǎn)訂單繼續(xù)對芝加哥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，擾亂了春季房屋銷售，并壓低了購房者的可用庫存。5月份的房屋銷售下降速度比4月份更大。不過，房屋銷售價格中位數(shù)高于2019年同期。

2020年5月，伊利諾伊州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的數(shù)據(jù)顯示，在芝加哥大都會區(qū)的9個縣，房屋銷售（單戶住宅和公寓）因居家隔離訂單而大幅下降。不過，房價較去年持穩(wěn)，這是一個好指標(biāo)，房屋銷售總額為7710套，較2019年5月12291套房屋的銷售下降37.3%。芝加哥都會區(qū)5月的中間價為26萬美元，較2019年5月的259500美元上漲0.2%。

2020年5月，芝加哥市售出1679套房產(chǎn)。

與2019年5月相比，下降了43.1%。

2020年5月芝加哥市的中間銷售價格為312500美元，比去年同期下降0.8%。

芝加哥市在簽約前平均上市83天，較2019年5月增長13.7%。

芝加哥市的住房庫存下降了22.1%，從2019年5月的10022套下降到2020年5月的7811套。

當(dāng)月庫存供應(yīng)下降15.2%，從2019年5月的4.6%下降到2020年5月的3.9%。

2020年7月，封閉式銷售和中間銷售價格與前一年持平，這是市場從新冠疫情中反彈的一個重要跡象。

2020年7月，芝加哥市售出2764處房產(chǎn)。這比2019年7月增長了2.1%。

2020年7月芝加哥市的平均銷售價格為329500美元，比去年同期上漲7.3%。

芝加哥市在簽訂合同前平均上市周期為69天，較2019年7月延長了4.5%。

2020-2021年芝加哥房地產(chǎn)市場預(yù)測

總體而言，芝加哥房地產(chǎn)市場將延續(xù)過去幾年的趨勢，成為美國最熱門的市場之一。它同時也是投資租賃房產(chǎn)最熱門的房地產(chǎn)市場之一。

價格預(yù)測中值顯示，伊利諾伊州和芝加哥主要城市統(tǒng)計區(qū)8月、9月和10月的年增長率均為正。在芝加哥的主要大都市統(tǒng)計區(qū)PMSA(Primary Metropolitan Statistical Area，下同)的可比數(shù)據(jù)8月為7.2%，9月為8.9%，10月為6.7%。8月、9月和10月的銷售預(yù)測表明，伊利諾伊州和芝加哥PMSA的年增長率和月增長率均有所下降。芝加哥PMSA的可比數(shù)據(jù)增長率在9.4%至12.8%之間。按月計算，芝加哥PMSA的三個月平均銷售額預(yù)計將在-8.2%至-11.1%的范圍內(nèi)下降。

讓我們看看Zillow上芝加哥過去幾年的價格走勢。Zillow的數(shù)據(jù)顯示，自2015年以來，芝加哥房價中值從20.5萬美元上漲至249152美元，漲幅約為21.5%。

事實上，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾CoreLogic Case-Shiller指數(shù)，11月是連續(xù)第三個月房價增幅低于1%的月份。在11月的報告中，芝加哥的房價增長是該指數(shù)跟蹤的美國20個主要城市中最弱的。

Zillow買方賣方指數(shù)（BSI）目前將芝加哥當(dāng)前的市場溫度列為“溫暖”，這是賣方房地產(chǎn)市場的一個標(biāo)志，這是按月計算的。根據(jù)他們的指數(shù)，芝加哥的房屋供應(yīng)有限，購房者被迫競爭，往往導(dǎo)致價格上漲和/或更快的銷售，這往往有利于賣家。換言之，根據(jù)上個月的主要房地產(chǎn)市場指標(biāo)，需求大于供應(yīng)，這使得賣方在價格談判中比買方具有優(yōu)勢。待售房屋比市場上活躍的買主少。

預(yù)計芝加哥房價將在2020年上漲，盡管與美國最大的市場相比增長速度要慢一些。芝加哥房屋價值在過去一年里上漲了0.6%，但Zillow預(yù)測明年房價會下跌。他們預(yù)測芝加哥房地產(chǎn)市場的房價在未來12個月內(nèi)可能會下降2.3%。這可能是由于COVID-10導(dǎo)致了供不應(yīng)求的局面，給了購房者在價格談判中比賣方有優(yōu)勢。這就是價格持平或下跌的原因。

目前，芝加哥每平方英尺的標(biāo)價中值為243美元，高于芝加哥納珀維爾-埃爾金（Naperville Elgin Metro）大都會地區(qū)165美元的平均價格。

芝加哥的租金中位數(shù)為1761美元，高于芝加哥納珀維爾-埃爾金（Naperville Elgin Metro）大都會地區(qū)1685美元的中值。

現(xiàn)在的問題是未來會發(fā)生什么，在冠狀病毒大流行的情況下，芝加哥是否仍將是一個賣方房地產(chǎn)市場？沒有人知道它何時會結(jié)束？這些數(shù)字可以是正數(shù)，也可以是負(fù)數(shù)，這取決于你是買方還是賣方？盡管許多人失業(yè)，喪失了住房抵押貸款的資格，但一些賣家卻將自己的房子撤出市場。正如許多分析師所預(yù)期的那樣，芝加哥房價下跌幅度遠(yuǎn)小于銷售額，而且預(yù)測指出，未來幾個月芝加哥房價將小幅上漲。

房地產(chǎn)業(yè)正在適應(yīng)當(dāng)前的環(huán)境，利用虛擬展示和電子簽約等技術(shù)開展業(yè)務(wù)，幫助買賣雙方在面對這些挑戰(zhàn)時滿足他們的住房需求。由于冠狀病毒大流行，賣方、經(jīng)紀(jì)人和購房者似乎正在適應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)施加的限制。

隨著芝加哥經(jīng)濟(jì)的重新開放，房地產(chǎn)市場也會做出相應(yīng)的反應(yīng)。美國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)活動正開始復(fù)蘇，買家比賣家更快地回到芝加哥房地產(chǎn)市場。7月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)復(fù)蘇，全州房屋銷售攀升至近年來的最高水平，因購房者在歷史最低利率下迅速搶購可用住房。

在一個平衡的房地產(chǎn)市場中，供應(yīng)量減少到零大約需要5到6個月的時間。從月供應(yīng)量來看，如果供應(yīng)量增加到5個月以上的庫存量，芝加哥可以成為一個買方房地產(chǎn)市場。那是不可能的。由于供需持續(xù)失衡，這一房地產(chǎn)市場向賣方傾斜。

我們認(rèn)為在今年余下的時間里，芝加哥的房地產(chǎn)市場將保持平衡。在接下來的幾個月里，銷售可能也會下降，特別是如果地鐵地區(qū)面臨第二波冠狀病毒病例的話。不過，房價將從去年起保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大幅上漲或下跌。

這對芝加哥購房者來說是一個很好的指標(biāo)，因為他們買不起中等價位的房子。這意味著你可以以低于標(biāo)價的價格買房，而賣家可能愿意支付部分或全部的成交成本。如果買方需求緩和，我們將看到芝加哥低庫存的積極影響，同時也會對銷售產(chǎn)生負(fù)面影響。

對于芝加哥的購房者來說，抵押貸款利率處于最低水平。大多數(shù)購房者受創(chuàng)紀(jì)錄的低抵押貸款利率的驅(qū)使，渴望進(jìn)入競爭日益激烈的市場尋找他們的家。更多的房屋賣家在市場上出售他們的房產(chǎn)。這意味著買家有更多的選擇，而且價格低得離譜。除非他們有個人或經(jīng)濟(jì)上的原因，否則現(xiàn)在是在芝加哥房地產(chǎn)市場購買房產(chǎn)的好時機(jī)。目前，由于冠狀病毒的流行，芝加哥的庫存仍然相對較高。買家可能更容易談判達(dá)成交易，并將賣家壓低到一個更可行的價格。

在全國范圍內(nèi)，盡管新冠病毒仍在大流行，但房地產(chǎn)市場正隨著購房人數(shù)的增加而升溫。在經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重關(guān)閉期間，房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)中最具彈性的領(lǐng)域之一。最新的房地產(chǎn)市場趨勢是，盡管新房銷售同比增長近13%，但供應(yīng)不足導(dǎo)致現(xiàn)房銷售下降。

但是有一點請注意，本文僅供參考。請不要僅僅根據(jù)本文中的信息做出任何房地產(chǎn)或金融決策。本文給出的房地產(chǎn)市場預(yù)測只是一個有根據(jù)的猜測，不應(yīng)被視為金融建議。許多變數(shù)可能會影響到2020年芝加哥（或任何其他市場）的房屋價值，其中一些變數(shù)是無法預(yù)先預(yù)測的。房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的周期性，很大程度上取決于你無法控制的因素。

芝加哥房地產(chǎn)投資

芝加哥是個投資房地產(chǎn)的好地方嗎？如果你想知道未來一年的市場走勢，你需要深入了解當(dāng)?shù)氐内厔荨Ｎ覀円呀?jīng)討論了2020年芝加哥房地產(chǎn)市場的預(yù)測，以尋找為什么要把資源投入這個市場的答案。芝加哥是一個強(qiáng)大的租賃市場，超過50%的人口在這個城市租房。

因此，如果你買了芝加哥的房地產(chǎn)投資作為出租房地產(chǎn)，你可以在這個市場上受益。盡管最近人口減少一直是房地產(chǎn)投資者擔(dān)心的問題，但芝加哥仍然是美國中西部人口最多的城市。大約有三百萬人居住在芝加哥，另有一千萬人住在周圍的大都會區(qū)。芝加哥仍是美國第三大都市區(qū)。

人口眾多，經(jīng)濟(jì)多元化，市場穩(wěn)定。它擁有32家財富500強(qiáng)企業(yè)，私營部門的就業(yè)率非常高。2018年，芝加哥擁有5800萬國內(nèi)和國際游客，成為美國第二大旅游城市，而紐約市在2018年的游客數(shù)量為6500萬。這些只是使芝加哥成為一個居住和投資房地產(chǎn)的好地方的一些亮點。名單可以一直列下去。芝加哥也是世界主要金融中心，擁有美國第二大中央商務(wù)區(qū)。

芝加哥租賃市場非常強(qiáng)勁

是什么讓芝加哥成為房地產(chǎn)租賃市場如此火爆？超過50%的人口租房。大量的租房者意味著房產(chǎn)的租金收入遠(yuǎn)比你在國內(nèi)其他地方投資時看到的要好得多。根據(jù)芝加哥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（Chicago Association of Realtors）的數(shù)據(jù)，由于供應(yīng)緊張，銷售放緩；這促使許多人組建新家庭，或搬到該地區(qū)以任何市場承受的價格出租。

豪華租房在芝加哥是一個有利可圖的利基市場。很多人都知道，有很多藍(lán)領(lǐng)階層住的地方租金很高，但租聯(lián)排別墅和公寓的不僅僅是工人階級。有關(guān)資料顯示，庫克郡高收入家庭的租金在過去十年里幾乎翻了一番。德保大學(xué)住房研究所發(fā)現(xiàn)，年收入至少13.2萬美元的人中，租房家庭的數(shù)量幾乎翻了一番，而收入8萬美元至13.2萬美元的人，租房家庭的數(shù)量只增加了50%多。芝加哥的高端租房供應(yīng)量激增，尤其是市中心的豪華公寓。

與地區(qū)收入相比，芝加哥地區(qū)的房價較低。然而，經(jīng)濟(jì)的不確定性和就業(yè)市場的變化，使許多想要獨棟住宅的人無力購買。這導(dǎo)致許多人轉(zhuǎn)而租住獨戶住宅?？死锥魅ツ?月的報告發(fā)現(xiàn)，獨立式獨棟住宅最熱門的地區(qū)是卡魯米特高地、蓋奇公園和西嶺。然而，與芝加哥市區(qū)幾乎所有地方的房租相比，房價都很低。

芝加哥的勞動力正從高薪但增長緩慢的制造業(yè)崗位轉(zhuǎn)向薪酬較低、穩(wěn)定性較差的零售業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)和醫(yī)療保健業(yè)。這使得許多原本有能力買得起中產(chǎn)階級住房的人轉(zhuǎn)而租住公寓?？死锥魅ツ?月的報告指出，芝加哥最熱門的公寓和聯(lián)排別墅市場是格蘭德大道、肯伍德和林肯廣場。

芝加哥租金趨勢

截至2020年8月，伊利諾伊州芝加哥市公寓的平均租金為1912美元，比去年平均租金2027美元下降了6.01%，比上個月的平均租金1944美元下降了1.67%。

芝加哥的一居室公寓平均每月租金為1719美元（比去年下降6.57%）。

兩居室公寓平均租金為2286美元（比去年下降3.06%）。

芝加哥過去6個月的平均公寓租金下降了1美元（-0.1%）

一居室單位減少了24美元（-1.4%）。

兩居室公寓減少了0美元（0%）。

根據(jù)RENTCafé公司的數(shù)據(jù)，芝加哥公寓的平均租金為1943美元，比前一年增長了2%。芝加哥的公寓平均面積為749平方英尺，其中工作室公寓是最小、最實惠的，一居室公寓更接近平均水平，兩居室和三居室公寓的面積更大。

伊利諾伊州芝加哥市490497戶或46%的家庭為出租人居住，565621戶（53%）為業(yè)主居住。芝加哥最貴的社區(qū)是西河（2557美元）、斯特雷特維爾（2566美元）和北河（2600美元）。

芝加哥的就業(yè)增長使人們不斷涌入

芝加哥不僅是許多公司總部的所在地；最近有一種趨勢是公司也將總部遷往芝加哥。工作崗位的穩(wěn)步增加，促成了租金緩慢但穩(wěn)定的增長。許多企業(yè)都被芝加哥最大的勞動力市場所吸引。隨著這些企業(yè)進(jìn)入該地區(qū)并吸引搬遷專業(yè)人士，許多人被迫租房，因為他們無法在他們想要居住的地區(qū)找到足夠快的房子，或者干脆選擇在搬遷后在市中心的豪華公寓中租房。芝加哥大都會區(qū)由四個大都會區(qū)組成，在較大的大都會區(qū)內(nèi)可單獨識別的就業(yè)中心。

2018年11月至2019年11月，大芝加哥都市區(qū)的教育和醫(yī)療服務(wù)業(yè)就業(yè)增長最大，新增15600個就業(yè)崗位。芝加哥地區(qū)教育和醫(yī)療服務(wù)業(yè)就業(yè)增長率為2.1%，低于全國2.9%的增長率。芝加哥政府超級部門從2018年11月到2019年11月增加了10800個就業(yè)崗位。當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)增長集中在教育服務(wù)業(yè)，增加了10600個就業(yè)機(jī)會。芝加哥政府就業(yè)人數(shù)增加了2.0%，而全國就業(yè)人數(shù)增加了0.7%。

芝加哥的失業(yè)率上升，其他城市的失業(yè)率也在下降，因為工作崗位從芝加哥轉(zhuǎn)移到郊區(qū)。這種經(jīng)濟(jì)不確定性使許多有能力買房的人繼續(xù)租房。這也保持了租賃市場本身的強(qiáng)勁，因為許多人希望繼續(xù)自由地按照要求從事他們的工作。

特朗普的稅收計劃讓很多人不愿購買，除非是租房。

巨額房產(chǎn)稅能否扣除的不確定性，讓很多人不愿買房，不過，對于將房產(chǎn)出租的房地產(chǎn)投資者來說，這并不是什么大問題。芝加哥及其郊區(qū)擁有全美最高的房產(chǎn)稅。大約12%的芝加哥地區(qū)家庭每年的稅收超過10000美元。但在一些最昂貴的房地產(chǎn)市場上。例如，在紐約，超過20%的房屋擁有這么高的房產(chǎn)稅賬單。在加州橘子郡，超過一半的人會。這意味著，房產(chǎn)稅減免的限制或損失不會像加州或紐約那樣對芝加哥造成嚴(yán)重的傷害，如果真的有影響的話，主要是芝加哥房地產(chǎn)市場的高端市場。

去哪里買芝加哥投資房產(chǎn)？

在芝加哥，像藝術(shù)學(xué)院這樣的頂尖院校里，藝術(shù)和文化比比皆是。盡管冬天可以考驗任何人的決心，但芝加哥的夏天是世界上最好的，每個周末都有事情可做，戶外節(jié)日，密歇根湖就在你家門口。芝加哥在各個層次的市場上都有著驚人的潛在租房者。許多因素保證他們不會很快變成新的購房者。

芝加哥房地產(chǎn)市場是投資者的主要目的地，他們希望在投資回報率將很高并可能隨著時間的推移而改善的地方購買。不久芝加哥就會讓你感覺賓至如歸。芝加哥出租房產(chǎn)公司的良好現(xiàn)金流意味著，不用說，投資是有利可圖的。另一方面，糟糕的現(xiàn)金流意味著你手頭沒有錢來償還債務(wù)。因此，在不斷發(fā)展的社區(qū)中找到芝加哥最好的投資物業(yè)將是你成功的關(guān)鍵。

在芝加哥尋找最好的房地產(chǎn)投資時，你應(yīng)該把重點放在人口密度和就業(yè)增長相對較高的社區(qū)。這兩者都轉(zhuǎn)化為對住房的高需求。如果住房供應(yīng)滿足住房需求，房地產(chǎn)投資者不應(yīng)錯過機(jī)會，因為住房的入市價格仍然可以承受。

社區(qū)應(yīng)該靠近基本設(shè)施、公共服務(wù)、學(xué)校和購物中心。芝加哥一個便宜點的社區(qū)可能不是最好的居住場所。一個更便宜的社區(qū)應(yīng)該由這些因素來決定——總體生活成本、租金收入比和中等住房價值收入比。這取決于你打算花多少錢，以及你是否希望在A級社區(qū)中投資規(guī)模較小的房地產(chǎn)或更大的交易。

芝加哥有76個社區(qū)。林肯公園的掛牌價格中位數(shù)為649.9萬美元，是最貴的社區(qū)。Auburn Gresham是最實惠的社區(qū)，掛牌價格中位數(shù)為189.9萬美元。

伊利諾伊州芝加哥的一些受歡迎的社區(qū)靠近北區(qū)、湖景、西城、安德森維爾、南環(huán)、布朗澤維爾、諾里奇、洛根廣場、老城、柳條公園、布里奇波特、歐文公園、諾伍德公園、巴克敦、西環(huán)路和海德公園。

芝加哥北區(qū)是芝加哥人口最密集的居民區(qū)。在20萬美元的價格，你可以購買一個或兩個臥室和一個或兩個浴室的物業(yè)。芝加哥西區(qū)是伊利諾伊大學(xué)芝加哥分校的所在地。有了20萬美元的預(yù)算，你可以購買公寓，通常提供一到兩個臥室和一個或兩個浴室。