美國房價從2012年開始上漲，價廉屋美的美國房子正以其高性價比吸引著許多中國人。但是，對于他們來說，房子在美國天遠地遠的，怎么個買法呢？買后不住的話如何出租呢？租不出去怎么辦呢？有人心想：“只要投資能保證達到一定的凈回報率，我就買”。于是，在眾人的疑惑和期盼中，一批針對中國人海外投資而注冊的“房屋管理包租公司”投其所好應運而生了。已有不止一個網友問過，這種公司可信嗎？他們開出的條件太誘人了，公司承諾包租且每年的租金凈回報率在10%以上，而且如果低于這個數他們愿意補上，能跟他們合作嗎？如何判斷您的代理人是否在欺騙您呢？您的美國投資購房計劃有多大風險呢？
美國購房流程規范，法律法規齊全。按道理，找個好的經紀人，就基本上可以放心了。但是，有人的地方，就有江湖。那今天為您一一解釋，在購房過程中會有哪些風險，如何幫助用戶規避。
Q1: 跟您簽訂合同的代理公司和代理人具備美國房產經紀人資格嗎？
在美國，從事房屋買賣并收取傭金的公司和個人都必須持有各州頒發的經紀執照。獲取執照并非易事，對個人而言必須要有社會安全號，通過犯罪記錄審核，參加規定數量的課時學習并通過嚴格的考試，才有資格申請執照，個人執業必須加入有經紀人公司，接受公司的內部管理和監督，收取傭金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執照的有效性，每年還要參加必要的培訓并交納數額不低的執業會費。
在美國沒有執照的任何個人或公司都不允許代理買賣房屋，不能收取傭金，不能收取介紹費，連經紀公司內部接電話的前臺小姐，如果她沒有執照的話都不能回答與房產信息有關的任何問題。所以，如果一家沒有執業資格的公司在從事房屋買賣活動，那么這家公司的行為肯定是非法的，如果您不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無效，您的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了。
Q2: 跟您簽合同的經紀公司“跨州執業”了嗎？
美國各州頒發的房地產經紀執照只在本州內有效。打個比方，您遇到的經紀公司或經紀人只有佛州的執照，那么它就不能買賣加州的房屋。如果這家公司提供給您的房源是遍布全美各州的，那您就要格外小心了，您要問清楚，如果您買其他州的房產，誰才是您真正的經紀人？您必須跟直接的真正的經紀人簽訂代理合同，才有可能保障自身權益。
Q3: 您的購房合同是標準格式嗎？
如果您遇到的是正規經紀人，他提供給您的購房合同一定是當地行業協會內部的標準文本。判斷是否為標準文本只需看看合同的上方或下方是否有當地房地產經紀協會的 Logo 就知道了，還有呢，美國的官方文字是英文，如果您的購房合同是中英文對照版且沒有 Logo，那就要多問個為什么，這些非標準文本的合同極有可能只有利于對方而對您不利。
Q4: 您買的房屋將獲得哪種形式的產權文件？購房款中有產權保險費嗎？
美國的房屋產權文件按照獲得方式的不同和產權的完整性不同分為四種，其中產權最完整最好的一種是 General Warranty Deed。如果賣方只提供 Special Warranty Deed 或其他類型的 Deed，您就要多問個為什么了，比如您買的是不是銀行法拍屋？因為出售法拍屋的賣方都不會提供 General Warranty Deed，所以買法拍屋是有風險的，甚至有些產權保險公司現在已不再對法拍屋的產權提供保險。
Q5: 您買房的過程是否經歷了全部流程？
在美國買房的流程是非常程序化的，每一步驟都應該有專業經紀人按照行規和固定程序指導買方參與其中，包括合同的簽定和更改，房屋檢查和修理，定金和購房款的交付以及產權調查過戶備案等等，每個步驟每個程序都十分重要，可能都是對您利益的保護，如果這些流程或步驟缺少了一個甚至全部沒有，您如何說服自己您是真的在買房？
Q6: 你的購房款交給了誰？
購房款的清算和過戶是由過戶公司（Escrow Company 或 Title Company）來完成的，美國的過戶公司是正規合法的公司，把款項打入他們的帳戶不會有錯。因為對這些公司而言，客戶的定金和購房款屬于信托資金，他們必須將信托資金存入信托帳戶，以自有資金帳戶相區別，兩者不能混淆，以便于管理部門進行監督。如果你遇到的代理公司讓你把錢如數打入他們自己的公司，你就要多長個心眼，因為事情開始不對了。
Q7: 您找的代理公司要求你支付買賣傭金嗎？
在美國房屋買賣，傭金都是由賣方支付的，通常，賣方經紀人與買方經紀人共同分享，已是不成文的行規。只是遇到相當復雜或看房成本過高的買賣，買方才有可能額外支付費用給買方經紀人。
Q8: 承諾包租的房屋管理公司有經紀執照嗎？
跟從事房屋買賣一樣，專門從事房屋出租管理的公司和個人也必須要有房產經紀人執照。如果沒有，那么它從事的房屋管理活動就是非法的，你簽的房屋出租管理合同就是無效的。
Q9: 承諾不低于10%的凈投資回報率有操作性嗎？
如果你簽訂委托管理合同都無效，承諾給你固定高額回報率的擔保合同能有保障嗎？雖然說美國的房屋出租情況比中國要好得多，達到10%的凈回報率不是不可能的事，但是，沒有一個正規的房屋管理公司會承諾給你固定回報。如果那家為你擔保的公司是個在美國注冊的皮包公司，它的承諾不是一張廢紙又是什么？
Q10: 購房50萬美元就可以辦綠卡嗎？
50萬美元購房獲美國綠卡，只是一廂情愿的想法。目前，美國投資市場上推行的 EB-5 投資移民法案明確規定，經過政府審批的 EB-5 區域中心可以招募投資人，投資人需要投資50萬美元，創立一個項目，只要產生了政府規定的10人以上就業人數并運作正常兩年以上，就能申請無條件綠卡。但這與直接購買美國房地產完全沒有任何關聯，美國沒有任何法律稱購買房地產就可以移民。
如果有人告訴您買套50萬美元的房子就能辦綠卡，就當笑話聽吧。
《家住美國》3月9日報道，今年對想買房的美國人來說，顯然是對住房不是個好年份。因為房子越來越難買了。
在經歷了數月的激烈競爭和高房價之后，俄羅斯入侵烏克蘭造成了美國待售房屋的“極度短缺”，從而進一步推高美國了房價。
根據Redfin公司3月3日發布的一份報告顯示，在截至2月27日的四周內，全美國房價中值創下363975美元的歷史新高，比前一年高出16%。這是自去年8月市場達到火熱頂點以來，我們看到的最高房價同比漲幅。
幾個月來，美國的房地產市場一直維持上漲態勢。公眾對新房的需求創下歷史新高，但木材等稀缺建筑材料的疫情導致的供應鏈延遲，使待售新房數量保持在歷史最低水平。根據Redfin的報告，目前的活躍房源比去年減少了24%，比2020年3月減少了令人震驚的50%。
更加不幸的是，俄烏沖突更加在局部上推高了房價。近期，REDFIN公司認為。
那么，俄烏沖突的地面戰爭如何轉化為你附近郊區的更高價格呢？
報告援引該公司副首席經濟學家泰勒·馬爾（Taylor Marr）的話說：“烏克蘭戰爭擾亂了全球經濟，導致抵押貸款利率在幾周的上升后開始下降，進一步提升了美國人對住房的需求。
原因很簡單，較低的抵押貸款利率使更多購房者更容易進入市場，這導致對新房的競爭一時激增。根據房地美（Freddie Mac）的數據，入侵烏克蘭后一周，美國的抵押貸款從3.89%降至3.76%。
同時，戰爭造成了全球經濟的不確定性，在不確定性時期，投資者往往會放棄股票，轉而購買政府債券，這通常被認為是更安全的持有資產的方式。
由于債券利率與抵押貸款貸款人的利率密切相關，因此當債券利率上升時，抵押貸款利率也會上升，從而導致整體抵押貸款降低。
在入侵之前的幾周里，抵押貸款利率一直在上升，經濟學家認為這將抑制競爭，并為市場過高的價格降溫。但是俄羅斯入侵烏克蘭的消息以及隨之而來的經濟不可預測性擾亂了這一平衡，因為突然降低的抵押貸款利率刺激了對新房的需求激增。
但Redfin房地產專家認為，競爭和高房價將是暫時的，因此潛在買家可能傾向于等待。
馬爾說：“抵押貸款利率的下降應該會暫時提振購房需求，推動房價持續上漲。但如果美聯儲按預期再次加息，需求可能會下降。”
美聯儲已起草計劃，在全年內逐步提高利率，以緩和失控的通貨膨脹。通貨膨脹正在影響美國從住房到超市的所有價格，最終將使抵押貸款利率回升。盡管目前存在地緣政治環境，但央行不太可能在這方面逆轉。
美聯儲主席杰羅姆·鮑威爾最近重申了他的立場，即通貨膨脹是該機構需要解決的首要目標，加息仍將按計劃進行。
鮑威爾上周在眾議院金融服務委員會（House Financial Services Committee）的一次會議上表示：“目前，我要說的是，我們將按照該計劃謹慎行事我們將避免給已經非常具有挑戰性和不確定性的時刻增加不確定性。”
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