貸款買房，選擇貸款機構的時候，大家最關心的就是利率。影響利率的因素有很多，今天就來跟大家聊聊，要做好哪四方面，才能拿下最好利率。
01、信用分數
信用分數對利率的影響最大。房屋貸款是階梯定價（tier pricing)，每個信用分數階梯對應一個利率。信用分數分段越高，利率也就越低，通常是20分一級。大部分買家常用的貸款是Conventional loan，最低660分就可以貸款，740分以上算是第一梯度。另一種是貸款是限額較高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分數和更多的首付，利率通常也較高。對于Jumbo loan，信用分數760-780分是第一梯度。雖然每20分就會相差一個等級，不過只要信用分數在700以上，都不會有特別顯著的差別。如果你的信用分數真的很高，在760以上，利率會低一點，但是每個月不會差很多。
關于提高信用分數，我們為大家分享2個Experian官方的建議：
首先就是要按時還賬單，包括信用卡、貸款、話費、租金、水電費等等。貸款機構查看你的信用報告的時候，會通過你有沒有按時還款來判斷你是否可靠，從而來預測你貸款之后會不會按時還貸款。
第二是降低信用卡的結余數額，也就是每個月盡可能多地完成還款。這會影響到Credit Utilization Ratio（信用額度利用率），從而影響你的信用分數。一般來說，信用卡額度利用率越低，信用分數就會越高。較低的信用卡額度利用率代表你每個月沒有花光所有的信用卡額度，說明你是一個知道如何妥善處理信用貸款的人。
02、貸款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
DTI是銀行考量貸款人每月管理還款能力的一個比例。又細分為Front-End DTI（只看房貸月供/收入）和Back-End DTI（學生貸款+車貸+新房子貸款 +其他所有債務還款/收入）兩種計算方式。債務占收入比例越高，銀行貸款的風險就越大，如果超過一定比例，銀行就可能會拒絕貸款給你。
現在大多數銀行要求Front-End DTI不超過28%，Back-End DTI不超過43%。而且多數銀行更看重Back-End DTI。Jumbo loan的要求比較嚴格，得根據首付比例、是不是第一套房、選擇的貸款項目等等來確定，可能會要求只有40%。DTI低，利率也會相對更低。但這個也要看具體情況和每個銀行的政策。有時候20%和25%的利率可能就會很不一樣，但25%以上的就沒什么區別了。
但總的來說，收入越高、其他貸款越少，你能申請到的買房貸款就越多，利率也會越有利。所以有些lender會建議你在申請房貸前先還清其他大筆貸款，同時不要在短期內增加新的貸款，比如開新的信用卡、貸款為新家添置家具電器等等。
03、工作時長和收入水平
一般情況下貸款機構會要求貸款人有一段時間的工作和穩定收入。兩年是一個比較穩妥的時長。最好的情況是你之前同一份工作做了兩年，或者說雖然中間換了工作，但是換到了一個收入更高的工作。但有一些剛開始工作的年輕買家也不用特別擔心，只要有雇主提供的offer letter ，還是有很多lender可以幫忙做貸款。但如果你是自己創業self-employed, 貸款機構就會更小心更嚴格了。他們會仔細比對你的收入和Tax Return。
04、首付（Down Payment）
一般來說，如果能提前準備20%的首付，拿下好的貸款利率會比較有利。因為貸款都是根據風險因素來調整的，5%的首付肯定會比20%首付風險更高，利率也會更高。另外，如果首付少于20%的話，貸款機構會要求購買PMI (Private Mortgage Insurance) 房貸保險。PMI受貸款額度、信用分數、房子類型、DTI 和貸款項目影響。如果首付10%的話，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不過等房貸還到20%，就不用再付了。
當然，也并不是說低于20%的首付就一定不好。我們也有一些投資型的客戶，會選擇只付5%到10%的首付。雖然可能每個月要多還100刀左右，但考慮到現在的低利率，這部分錢的使用成本還是很低的。剩下的錢還可以做多樣化投資，而不是都放在房子上。
有很多人認為，是不是應該攢夠20%再開始考慮買房。考慮到過去兩年美國房價的增長速度，攢錢的速度很有可能趕不上房價增長。所以如果你已經有了買房計劃，可以盡早在自己的能力范圍內降低首付比例，挑選一個合適的房子。
第一種是傳統的貸款
在美國不是有政府機構提供或者擔保的房貸都叫傳統的房貸，一般要求借款人有較高信用分數和較多的首付，一般要求20%或以上的首付。否則，要強制購買房貸抵押保險（ Mortgage Insurance )。
傳統的固定利率貸款是一個不錯的選擇，在貸款期限內，每月還款額不會改變。這是標準普通抵押貸款。可用的期限為10年/15年/20年/30年或更長期限，但最常見的貸款期限是15年和30年。
30年期固定利率抵押貸款
30年固定利率抵押貸款是住房貸款，其利率設定為整個30年期限。
是目前最受歡迎的房屋貸款，利率永遠不會改變，每月付款額低。
15年期固定利率抵押貸款
15年期固定利率抵押貸款的利率在其15年期限內保持不變。
利率是在貸款期限內確定的。利率低于長期貸款。與30年期貸款相比，每月還款額會高一些，所支付的總利息額會少。
浮動利率抵押貸款
浮動利率抵押貸款是指初始利率在特定時期內固定的房屋貸款，然后定期進行調整。
例如，一個5/1 ARM的利率是在前五年設定的，然后每年調整一次。最初的“預付利率”低于大多數其他貸款，起初給出的每月還款額相對較低。初始利率通常可以鎖定一年/五年/七年或十年。
適合：短時間打算重貸的購房者，或者認為未來利率會降低的購房者。
第二種是其他貸款
FHA 抵押貸款
FHA抵押是由聯邦住房管理局（Federal Housing Administration）擔保的房屋貸款。
FHA貸款得到政府的支持，旨在幫助經濟狀況較差的借款人購買房屋。允許首付低至3.5％。
信用分數低至500分，但需要抵押保險費，要一直購買房貸保險。
適合：信用評分較低且預付款少的借款人。
VA 抵押貸款
VA貸款是退伍軍人事務部支持的抵押貸款，可供兵役人員和退伍軍人使用。無需預付定金。
有零首期、低利率、免房貸保險等等優惠。
適合：具有軍事資格的借款人，他們享有低利率且無最低首付額的要求。
Jumbo Mortgage 大額抵押貸款
大額房屋貸款是高于一定金額的抵押貸款。大額貸款限額因縣而異，并會定期調整。
具有固定或可調的費率。通常要求信用評分為700或更高，需要更多的首付。
適合：想要為超大型抵押貸款再融資的房屋和業主的買家。
Second Mortgage 二次抵押貸款
當遇到需要的首付較多或者貸款余額已經不多的時候，房子且擁有了一定凈值，可以將房子再次抵押給銀行。申請Home Equity Line of Credit，將凈值的金額提出來用于其他用途。
