Airbnb是目前最受歡迎的度假屋出租方式之一。不知道是否應(yīng)該做Airbnb？讓我們先了解Airbnb房東的具體費用！
Airbnb房東費用，即當(dāng)有人預(yù)訂房源時Airbnb會向房東收取的費用，客人退房后，Airbnb會從中自動扣除。
房東費用一般用來支付Airbnb提供的網(wǎng)站維護(hù)以及24小時客服等服務(wù)。
那么Airbnb房東費用是多少？What is the cost to list on Airbnb?
一般有兩種類型：分?jǐn)偸召M（Split-fee structure）和僅向房東收費（Host-only fee structure）。
分?jǐn)偸召M
這種結(jié)構(gòu)是Airbnb網(wǎng)站最初的商業(yè)模式，曾經(jīng)是唯一的收費選擇，也是大多數(shù)Airbnb房東選擇的類型。
如果選擇分?jǐn)傎M用結(jié)構(gòu)，房東和房客都需要支付Airbnb服務(wù)費。
房東服務(wù)費：作為Airbnb房東，可能需要向Airbnb支付3%的服務(wù)費，有時可能更高，比如，在意大利經(jīng)營Airbnb或者Airbnb Plus等。這種收費模式主要根據(jù)預(yù)訂總額（Booking subtotal）來收費，例如每晚房費、附加費和清潔費等，但不包括Airbnb費用和稅費。舉個例子，假設(shè)房源月收入為500美元，那么需要支付15美元的Airbnb房東費用。
房客服務(wù)費：大多數(shù)Airbnb客人支付14.2%或以下的服務(wù)費，這也是從預(yù)訂小計中計算出來的，根據(jù)預(yù)定情況不同而變化。當(dāng)房客退房時會在房源頁面上看到服務(wù)費等詳細(xì)收費信息。
僅向房東收費
這是Airbnb最近推出的簡化定價方法。僅向房東收費意味著Airbnb會從房客付款中扣除總服務(wù)費，不向客人收取服務(wù)費。在客人預(yù)訂總額的14-16%之間浮動。舉個例子，如果房源月租金為500美元，那么Airbnb房東費用在70到80美元之間。
對大多數(shù)房東來說，這是自愿選擇的；但對于使用渠道管理器或其他外接軟件的酒店或房東來說，這是強制的。需要注意的是，US, Canada, Mexico, the Bahamas, Uruguay, Taiwan, and Argentina的房東除外，也就是說，這些地區(qū)的房東，即使使用上述管理器或軟件，仍然可以在兩種收費模式中自愿選擇。
不知道如何選擇？請看利弊分析
首先，Airbnb表示如果房東承擔(dān)客人的服務(wù)費，那么房東可能會獲得更多預(yù)訂。因為客人通常喜歡清晰、透明的定價，即使定價偏高，也有可能獲得更多的預(yù)訂。如果選擇此類收費模式，Airbnb會在房源打上標(biāo)簽（Tag），顯示房東支付了房客的服務(wù)費，而這可能會提高房源的業(yè)績表現(xiàn)。如果擔(dān)心僅向房東收費模式會降低利潤，請考慮提高基礎(chǔ)房費（Base rate）。
其次，Expedia等主要在線旅游平臺采用僅向房東收費模式。使用此方式可以讓房東更好地控制價格。此外，可以在多渠道上設(shè)置相同的房價，省時省力，長遠(yuǎn)來看，可以多賺錢。
使用此收費模式可以確保房源在任何時候都具有價格競爭力。并且，這種模式對沒有支付服務(wù)費習(xí)慣的旅行者更具吸引力。
一些房東可能擔(dān)心收入損失，會反對這種方式；這就是為什么Airbnb還沒有全面使用僅向房東收費模式的原因。但是請注意，Airbnb將來有可能會強制實行此模式。
此外，對于Airbnb Luxe房源和Airbnb Experiences來說，房東服務(wù)費可能有3%或5%的不同，比如Airbnb Experiences的房東服務(wù)費為20%。
如何才能減少對Airbnb的依賴？How To Depend Less On Airbnb For Your Income?
Airbnb可以任意更改收費，當(dāng)然它會在更改前幾個月發(fā)出警告。但是Airbnb房東收費的重大變化可能會影響盈利能力，因此要提前做好準(zhǔn)備。未來可以提高基礎(chǔ)房價，或者多在其他渠道進(jìn)行宣傳。
此外，Airbnb還可以隨時更改算法。因此，房源如何顯示也存在不確定性，取決于算法。這就是為什么不要過度依賴Airbnb來獲得收入的原因，多渠道管理顯然就至關(guān)重要了。
在其他渠道上架房源List Your Airbnb On Other Channels
多渠道管理是運營Airbnb吸引更多客人的最有效方式。
一些最好的OTA (Online Travel Agency) 平臺是：
Booking.com
Booking.com的月訪問量超過4億，在Booking.com上架房源是免費的，而且Listing將會顯示在Google地圖和Agoda等網(wǎng)站上。
該網(wǎng)站的Listing服務(wù)費用約為每次預(yù)訂的15%，比其他網(wǎng)站更貴。但是，如果客人沒有入住，則無需支付。
此外，客人可以立即預(yù)訂房源，房東無需溝通。房東還可以設(shè)置價格和日歷等。
最后，Booking.com不向客人收取其他費用。相比之下，Airbnb通常還要收取14.2%的房客服務(wù)費。
TripAdvisor.com
據(jù)估計，有4億人在TripAdvisor上撰寫了旅游評價；在TripAdvisor上預(yù)訂對客人來說很方便，預(yù)訂用車后，他們還可以支付機(jī)票和其他服務(wù)的費用。不需要訪問其他網(wǎng)站，是真正的旅行一站式平臺。
TripAdvisor收取房東3%的管理費，房客12%的服務(wù)費。
Homestay.com
只想出租單間臥室？請考慮Homestay.com。Homestay.com在160個國家和地區(qū)擁有55,000間客房，專注于私人房間和單人游客住宿。房東設(shè)置房價，平臺會根據(jù)房價向客人收取15%的預(yù)訂費。
當(dāng)在這些預(yù)訂網(wǎng)站上架房源時，考慮的就不僅僅是創(chuàng)建賬戶，上傳照片等，還需要確保各個預(yù)訂帳戶和日歷已關(guān)聯(lián)。
使用渠道管理器Implement A Channel Manager
渠道管理器是管理多渠道預(yù)訂的重要工具，可在所有渠道中同步Listing、日歷等。其好處有：
不再重復(fù)預(yù)訂：可以避免不同平臺出現(xiàn)重復(fù)預(yù)訂
節(jié)省Listing管理的時間
統(tǒng)一的收件箱與房客交流
同步所有日歷
參加度假租賃論壇Participate On Vacation Rental Forums
加入度假租賃論壇可以與其他房東交流，這樣可以通過向他人學(xué)習(xí)來改善運營，還可以間接營銷房源。
在度假租賃社區(qū)中定期發(fā)表評論會鼓勵其他人不時地介紹業(yè)務(wù)。因此，明智的做法是在這些論壇上建立在線信譽，持續(xù)向他人提供有價值的信息。
提供特別優(yōu)惠Make Special Offers To Guests
為客人提供特別優(yōu)惠是一種保證回頭客的可靠辦法——再次預(yù)訂可享受10%的折扣；Airbnb也有類似的推薦計劃。
與網(wǎng)紅合作Become A Source For A Lifestyle Blogger
大多數(shù)Airbnbers不知道這種方法，但它會促進(jìn)長期增長。尋找附近的網(wǎng)紅，聯(lián)系他們并提供免費住宿，請他們在相關(guān)社交媒體發(fā)布文字或視頻。如果房源有很多正面評價，他們可能會更容易接受邀請。
可以在Google或Facebook上尋找；也可以試試Help A Reporter Out (HARO) 網(wǎng)站。
總結(jié)
了解Airbnb房東費用是投資決策過程的關(guān)鍵部分。有了以上信息，就可以使用相關(guān)工具來找到最優(yōu)惠的價格。
近來房屋價格不斷上升，很多屋主希望把房子賣出后再購回另外一所較為便宜的房子，這樣便可以保存部分賺到的現(xiàn)金。但是從稅務(wù)方面來看，卻有很多應(yīng)該留意的地方。
第一、業(yè)主的賺價（capital gain) 是可以免聯(lián)邦稅 （federal tax)：
簡單來說，每位自住的屋主可以有高達(dá)二十五萬元（$250,000）的免稅賺價，夫婦二人共住兩年的則可以有五十萬元（$500,000）的免稅賺價。
第二、能夠獲得免稅賺價，必須符合以下的條件：
A) 自住的定義，是用來作主要住宅，稅例規(guī)定不可以同時有兩個主要住宅。
B) 用作主要住宅的居住時期起碼兩年，即要足夠二十四個月，一天也不能少。
C) 上述的兩年期，由售樓之日倒數(shù)計算，倒數(shù)期是售樓前的連續(xù)五年（足六十個月）
D) 自2008年后，如果在倒數(shù)的五年里有過出租的時段，同時是先出租后自住的話，便需要按出租月份數(shù)目，來計算減低應(yīng)得的免稅額。但是如果是先自住后出租的話，便可以不用減低免稅額。
E) 每位納稅人只許在每兩年之內(nèi)（足二十四個月）使用免稅出售主要住宅一次。
第三、起碼兩年及五年的規(guī)則，可以有以下的例外情況：
A) 因身患?xì)埣捕枰鼡Q居所（指主要住宅）；
B) 因為職業(yè)變更，而需遷居的新居必須要超過50里以上的單程距離，例如原住宅與舊工作地點相隔單程是30里，那么新工作地點最短要與原住宅單程相隔80里以上。
C) 現(xiàn)役軍人或現(xiàn)職政府特別人員（如中情局或國安局人員），因職責(zé)所需而更換或遷離主要住宅。
D) 除上述外，其他的例外情況，請參閱國稅局第523號公告（pub#523)。
最后
在搬離主要住宅后，必須用第8822 號表格通知國稅局(IRS)更改地址，這份表格不能與報稅表格 （Form 1040) 同時寄上，需要分開寄到國稅局指定地址。
