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本文就投資美國(guó)房產(chǎn)引發(fā)的“稅、風(fēng)險(xiǎn)、貸款以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)/律師等方面”的疑問(wèn)進(jìn)行總結(jié)，希望能夠幫助大家更順利的完成房產(chǎn)投資。

一、關(guān)于稅

“非美國(guó)公民夫妻之間不得享受美國(guó)夫妻之間無(wú)限制的自動(dòng)繼承財(cái)產(chǎn)的權(quán)力，因此會(huì)導(dǎo)致夫妻中后死亡一方需先繳納遺產(chǎn)稅”是什么意思？

美國(guó)政策規(guī)定美國(guó)夫妻雙方享有無(wú)限制自動(dòng)繼承財(cái)產(chǎn)的權(quán)力，一方死亡后，另一方可自動(dòng)繼承其財(cái)產(chǎn)，不需繳納遺產(chǎn)稅；非美國(guó)公民夫妻不享受這一政策，因此后死亡一方在繼承財(cái)產(chǎn)前須先繳納遺產(chǎn)稅方才能繼承其財(cái)產(chǎn)。

個(gè)人免稅額和標(biāo)準(zhǔn)扣稅額的區(qū)別是什么？

免稅額是指稅法中規(guī)定的課稅對(duì)象全部數(shù)額中免予征稅的數(shù)額。無(wú)論課稅對(duì)象的數(shù)額多大，未超過(guò)免征額的，不征稅；超過(guò)的，就其超過(guò)分征稅；

標(biāo)準(zhǔn)扣稅額與中國(guó)的累進(jìn)稅率相似，設(shè)置起征點(diǎn)，對(duì)超過(guò)的部分隨稅基的增加而按其級(jí)距提高，征稅對(duì)象數(shù)額越大的等級(jí)，稅率越高。

為什么當(dāng)房產(chǎn)無(wú)法順利出租或因其它原因而入不敷出時(shí)，實(shí)時(shí)個(gè)人所得稅為零，仍然需要做出申報(bào)？

做出申報(bào)并不表示繳稅。收入是負(fù)的時(shí)候，個(gè)人所得稅是零，還是要進(jìn)行申報(bào)。

二、關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)

問(wèn)：房屋中介的費(fèi)用都是由賣(mài)方支付，那么在雙方都有中介的情況下，是否存在雙方中介和賣(mài)方勾結(jié)的情況，抬高房?jī)r(jià)，這時(shí)如何保護(hù)買(mǎi)方的權(quán)益？是否有相關(guān)法律的規(guī)定？

美國(guó)法律規(guī)定，房屋中介或從事房產(chǎn)交易的代理人必須持有執(zhí)照，若中介方不考慮自身代理人的利益，則有吊銷(xiāo)執(zhí)照的可能。

問(wèn)：公司持有房屋與個(gè)人持有房屋有哪些優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)？是不是帶租約的法拍屋只能以公司的名義來(lái)買(mǎi)以及帶租約的法拍屋只能以個(gè)人的名義來(lái)買(mǎi)，這兩者之間有沒(méi)有必然的聯(lián)系？

公司較于個(gè)人，擁有永久存續(xù)及有限責(zé)任的的特點(diǎn)。如果公司持有房產(chǎn)，就可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)持有的長(zhǎng)久性和安全性。同時(shí)以公司名義持有房屋，房屋在公司股東之間就可以實(shí)現(xiàn)贈(zèng)與和繼承的便利，避免因非美國(guó)身份帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的贈(zèng)與稅與遺產(chǎn)稅等稅務(wù)問(wèn)題。同時(shí)，房產(chǎn)日常的開(kāi)銷(xiāo)及費(fèi)用也可以在公司申報(bào)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。使用公司持有房產(chǎn)的主要劣勢(shì)相對(duì)于個(gè)人持有而言，就是起初需要花一筆錢(qián)去設(shè)立公司。這兩者之間沒(méi)有必然聯(lián)系，法拍屋以公司的名義來(lái)買(mǎi)更有優(yōu)勢(shì)，在以后的繳稅，轉(zhuǎn)讓以及其它交易環(huán)節(jié)有很多的便利。

問(wèn)：原屋主貸款60萬(wàn)美元購(gòu)得一房，后因工作調(diào)動(dòng)要出售房屋，當(dāng)時(shí)那棟房子的市價(jià)已降至46萬(wàn)左右，于是找經(jīng)紀(jì)人掛牌虧本銷(xiāo)售，有一買(mǎi)家出價(jià)50萬(wàn)元，但要求賣(mài)方退還3%以支付其貸款費(fèi)用，為什么這一offer行不通？

這一offer存在詐欺的風(fēng)險(xiǎn)，就條件來(lái)看，買(mǎi)方要賣(mài)方退還3%的房?jī)r(jià)以支付其貸款，也就是說(shuō)，買(mǎi)方是在賣(mài)方退錢(qián)之后向貸款機(jī)構(gòu)借貸，然后支付房款，若買(mǎi)方毀約不買(mǎi)房或卷錢(qián)私逃，賣(mài)方就得承受損失。

問(wèn)：關(guān)于購(gòu)買(mǎi)法拍屋，原業(yè)主拖欠的稅款和工程款等的費(fèi)用為什么會(huì)有可能轉(zhuǎn)移給新的業(yè)主？

在法拍屋拍賣(mài)的時(shí)候，原業(yè)主拖欠的稅款和工程款很有可能被作為附加條件附在法拍屋上，新的業(yè)主如果確定拍下這個(gè)法拍屋，就必須接受這項(xiàng)附加條件。

問(wèn)：底特律的房?jī)r(jià)低廉，但是投資有很大的風(fēng)險(xiǎn)，基本沒(méi)有增值空間,那么對(duì)于開(kāi)發(fā)底特律的房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有價(jià)值？除了價(jià)格因素之外，中國(guó)購(gòu)房者應(yīng)該考慮更多因素才對(duì)，為什么有出現(xiàn)上千人上底特律“抄底”的現(xiàn)象？

底特律的房?jī)r(jià)雖然很低，但是房產(chǎn)高稅收和目前城市糟糕的治安也讓低價(jià)房產(chǎn)并不具投資價(jià)值。投資者不應(yīng)只考慮房?jī)r(jià)因素，信息的獲取不夠充分也是投資者盲目選擇的原因。

問(wèn)：銀行屋的來(lái)源是什么？銀行為什么要將持有的銀行屋賣(mài)掉？

當(dāng)許多房屋貸款人到期還不了銀行貸款的時(shí)候，銀行就會(huì)申請(qǐng)法院拍賣(mài)房屋，以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。但當(dāng)房市低迷，房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，拍賣(mài)可能拍不出去，這時(shí)銀行只能自己擁有房屋。當(dāng)銀行手上這種房屋越來(lái)越多時(shí)，意味著銀行的負(fù)資產(chǎn)越來(lái)越多。銀行為了減輕負(fù)資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)壓力，增加現(xiàn)金數(shù)量與流量，就會(huì)低價(jià)售出這些房屋，以實(shí)現(xiàn)損失的減少。

三、關(guān)于貸款

關(guān)于銀行屋，購(gòu)房一年后可以申請(qǐng)貸款，此處的貸款指的是之前所購(gòu)的銀行屋的房貸？那么已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了這個(gè)房產(chǎn)，還能進(jìn)行貸款嗎？

購(gòu)房一年后此房產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)就屬于個(gè)人不再是銀行，那么就可以進(jìn)行貸款了。

中國(guó)人到美國(guó)買(mǎi)房，人民幣換美元通常會(huì)受到數(shù)額的限制，以及美國(guó)大多數(shù)銀行不愿意給中國(guó)買(mǎi)家提供房貸，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題有什么好的建議？

人民幣換美元的數(shù)額限制，中國(guó)人每人每年5萬(wàn)美元，即一張身份證一年之內(nèi)有5萬(wàn)美元的購(gòu)匯匯款額度，國(guó)內(nèi)辦理外匯匯款最好到中行。另外我國(guó)對(duì)于外國(guó)同一收款人同一賬戶(hù)的每月收匯不得超過(guò)三筆，即15萬(wàn)美元，如需大額匯錢(qián)，建議在美國(guó)多開(kāi)兩個(gè)賬戶(hù)。美國(guó)銀行沒(méi)有針對(duì)性地對(duì)中國(guó)買(mǎi)家不愿意提供房貸，這個(gè)要根據(jù)美國(guó)不同地區(qū)有不同的借貸情況，借貸者本人的個(gè)人資金證明和信用情況才是關(guān)鍵。

一貸行、二貸行？為什么二貸行愿意承擔(dān)血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)放貸？

一貸行即借貸方用房產(chǎn)做抵押首次貸款的銀行，二貸行即借貸方再次用房產(chǎn)做抵押貸款的銀行，二貸行會(huì)根據(jù)房子的殘值，決定是否就房產(chǎn)抵押放貸給貸款人，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大。二貸行根據(jù)多項(xiàng)指標(biāo)以決定是否放貸，如貸款額度，個(gè)人賺錢(qián)能力(EarningPower)，貸款用途及高額利息。

什么是貸款時(shí)的點(diǎn)數(shù)(Points)？“點(diǎn)數(shù)”有何特別用處呢？

何謂“點(diǎn)數(shù)”？“點(diǎn)數(shù)”即是1%房屋的貸款額。舉個(gè)例子：您準(zhǔn)備向銀行貸款25萬(wàn)，那么一個(gè)“點(diǎn)數(shù)”，1Point即是1%的房屋貸款額，亦即是二千五百元。兩個(gè)“點(diǎn)數(shù)”，2Points即是2%的房屋貸款額，亦即是五千元。如果想要“點(diǎn)數(shù)”的話(huà)，其實(shí)就是想要用金錢(qián)買(mǎi)低貸款利息。可以說(shuō)，如一般向銀行貸款25萬(wàn)的話(huà)，一個(gè)“點(diǎn)數(shù)”會(huì)降低大概0.25%的利息，兩個(gè)“點(diǎn)數(shù)”會(huì)降低大概0.50%的利息。換句話(huà)說(shuō)，如果現(xiàn)時(shí)的貸款利息沒(méi)有“點(diǎn)數(shù)”，是6%的話(huà)，一個(gè)“點(diǎn)數(shù)”就是用二千五百元可以買(mǎi)低貸款利息到5.75%，兩個(gè)“點(diǎn)數(shù)”就是用五千元買(mǎi)低貸款利息到5.50%。其實(shí)，這就顯而易見(jiàn)“羊毛出在羊身上”的道理。

四、關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)/律師

問(wèn)：房屋買(mǎi)賣(mài)，我是要請(qǐng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還是房產(chǎn)律師？

在房屋買(mǎi)賣(mài)中，您是要請(qǐng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還是房產(chǎn)律師，還是兩個(gè)都要請(qǐng)，主要是要看當(dāng)?shù)氐姆梢?guī)定。有些州規(guī)定只有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來(lái)做房屋買(mǎi)賣(mài)事宜，有些州規(guī)定只有房產(chǎn)律師來(lái)做房屋買(mǎi)賣(mài)事宜，而有些州又是規(guī)定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)律師共同來(lái)完成房屋買(mǎi)賣(mài)事宜。

問(wèn)：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的執(zhí)照的效力是在限制在州的范圍內(nèi)還是整個(gè)聯(lián)邦有效？

美國(guó)房地產(chǎn)法律是州法，不屬于聯(lián)邦法。所以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照也只在所在州有效，而不是全國(guó)有效。所以當(dāng)您選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的時(shí)候，須確認(rèn)您的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有您買(mǎi)房所在州的執(zhí)照。

問(wèn)：美國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)普遍采取房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的模式，這種模式的好處是什么？如果越過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直接進(jìn)行私下房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，對(duì)于當(dāng)事人是否可行？

在美國(guó)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，采用房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的模式很普遍。它是有專(zhuān)門(mén)法律規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)房屋的合法形式，同時(shí)對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行為規(guī)范和責(zé)任也有明確的規(guī)定。采用這樣模式的好處是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以用其專(zhuān)業(yè)服務(wù)說(shuō)明房屋買(mǎi)賣(mài)的進(jìn)行，節(jié)約買(mǎi)賣(mài)雙方的時(shí)間，提高房地產(chǎn)行業(yè)的工作效率。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一般上對(duì)于自己的工作都是盡職盡責(zé)的。對(duì)于一些坑蒙拐騙的非法的行為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本上都很謹(jǐn)慎。因?yàn)樵诿绹?guó)這個(gè)法制健全的國(guó)家，為了眼前利益而一失足而把自己的飯碗打破，落的吊銷(xiāo)執(zhí)照或刑事犯罪的下場(chǎng)，實(shí)在是不劃算。當(dāng)然，買(mǎi)賣(mài)雙方也可以不通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)自己私下交易，但是前提是您自身有很專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)，或?qū)Ψ绞强梢孕刨?lài)的朋友或熟人。否則，您很有可能會(huì)增加房屋交易存在風(fēng)險(xiǎn)，比如房屋產(chǎn)權(quán)有瑕疵、質(zhì)量有問(wèn)題、賣(mài)方欺詐等等。