《家住美國(guó)》網(wǎng)站2月14日?qǐng)?bào)道，據(jù)《財(cái)富》雜志2月9日消息，在當(dāng)今的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，通常是買方市場(chǎng)或賣方市場(chǎng)。自2020年中期該行業(yè)重新開(kāi)放以來(lái)，它已經(jīng)演變?yōu)閺氐椎馁u方市場(chǎng)。即賣家很大程度上決定著房屋的價(jià)格和走勢(shì)。
隨著美國(guó)人住房需求的增加，加上房屋庫(kù)存的不足，這讓有潛在購(gòu)房者越來(lái)越多地認(rèn)為，這種賣方市場(chǎng)下的買房越來(lái)越難，悲觀情緒越來(lái)越嚴(yán)重，很多人甚至認(rèn)為不值得一試。
由聯(lián)邦政府支持的住房抵押貸款公司房利美公司（Fannie Mae）近期進(jìn)行的一項(xiàng)最新民調(diào)發(fā)現(xiàn)，只有25%的購(gòu)房者認(rèn)為現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)，而69%的人認(rèn)為現(xiàn)在是賣房子的好時(shí)機(jī)。
這項(xiàng)民意調(diào)查是一項(xiàng)月度和季度研究的一部分，該研究在1月份的三周時(shí)間里通過(guò)電話采訪對(duì)約1000個(gè)人進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2020年5月以來(lái)，購(gòu)房樂(lè)觀率最低，但那是在封鎖解除之前，沒(méi)有人知道市場(chǎng)將走向何方。
而且，這些被調(diào)查者認(rèn)為，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)噩夢(mèng)。新房需求創(chuàng)歷史新高，但可用新房庫(kù)存卻創(chuàng)歷史新低。它們也很快被搶購(gòu)一空，銷售速度比一年前快了約10天。
這種惡劣的環(huán)境組合在住房領(lǐng)域引發(fā)了一些相當(dāng)瘋狂的故事，比如三分之二的購(gòu)房者對(duì)他們從未親眼見(jiàn)過(guò)的房子出價(jià)，或者每4個(gè)購(gòu)房者中就有一個(gè)愿意為夢(mèng)想中的房子多支付高達(dá)10萬(wàn)美元的預(yù)算。
調(diào)查顯示，目前沒(méi)有人比美國(guó)的年輕人更能感受到危機(jī)。中等收入者缺乏經(jīng)濟(jì)適用房，競(jìng)爭(zhēng)激烈，這對(duì)年輕人口構(gòu)成了沉重打擊。千禧一代現(xiàn)在正進(jìn)入被認(rèn)為是最佳購(gòu)房年齡段，他們?cè)谝粋€(gè)一開(kāi)始就幾乎沒(méi)有可負(fù)擔(dān)的房屋的選擇的市場(chǎng)上無(wú)情地被超支。
房利美（Fannie Mae）的民意調(diào)查還顯示，接受調(diào)查的年輕人比一般調(diào)查的受眾更相信現(xiàn)在是遠(yuǎn)離購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，只有15%的18至34歲的受訪者認(rèn)為現(xiàn)在是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。
房利美高級(jí)副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格·鄧肯（Doug Duncan）表示：“與其他群體相比，年輕消費(fèi)者更期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。雖然年輕受訪者通常對(duì)未來(lái)財(cái)務(wù)狀況最樂(lè)觀，但本月他們對(duì)個(gè)人財(cái)務(wù)狀況的樂(lè)觀感有所下降。”
與之前的調(diào)查相比，此次調(diào)查的受訪者更相信房?jī)r(jià)在未來(lái)一年仍會(huì)上漲。盡管上周公布了令人驚訝的強(qiáng)勁的1月份就業(yè)報(bào)告，但人們對(duì)工作穩(wěn)定性的擔(dān)憂也比以往的結(jié)果更大。對(duì)更高抵押貸款利率的擔(dān)憂也是上個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀前景的一個(gè)重要原因。
今天的房地產(chǎn)條件是集中了徹底賣方市場(chǎng)所有要素。激烈的競(jìng)爭(zhēng)、不斷上漲的價(jià)格以及待售房屋的快速周轉(zhuǎn)意味著市場(chǎng)傾向于偏向賣家而非買家。只要對(duì)新房的需求超過(guò)了現(xiàn)有住房的供應(yīng)，潛在的購(gòu)房者可能更傾向于等待這個(gè)市場(chǎng)退出。
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美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火紅，主要原因是低利率和美國(guó)買房?jī)r(jià)格相對(duì)較低。
根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的資料，去年5月份待售房屋大幅上漲，較低的抵押貸款利率，推動(dòng)大多數(shù)地區(qū)的美國(guó)買房市場(chǎng)。
行業(yè)專家約翰(John Barrentine)指出，預(yù)期下半年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)顯著的成果。
但是，非銀行抵押貸款機(jī)構(gòu)總裁大衛(wèi)諾里斯(David Norris)指出，現(xiàn)時(shí)，市場(chǎng)上沒(méi)有大批的待售房屋，而許多價(jià)格較低的房屋，將會(huì)以現(xiàn)金交易，因此，引起更大的競(jìng)爭(zhēng)。
在競(jìng)爭(zhēng)更大的環(huán)境之下，能夠購(gòu)買最理想的房屋，可能是一件很艱鉅的事情。
對(duì)于首次置業(yè)人士來(lái)說(shuō)，如果做錯(cuò)了一步，可能會(huì)后悔一生。??
以下是8項(xiàng)最常見(jiàn)的美國(guó)買房錯(cuò)誤:
1.他們沒(méi)有考慮租屋的財(cái)務(wù)決策
對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，擁有自己的房屋是最好的事情，可以擁有房屋產(chǎn)權(quán)，稅收優(yōu)惠和長(zhǎng)遠(yuǎn)理財(cái)計(jì)劃，但是，在某些情況下，租屋可能是更好的決策。
首先，必須問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題：“計(jì)劃留在那里多久？”
美國(guó)年輕人平均擔(dān)任同一工作兩年至4年時(shí)間。
投資管理公司高級(jí)副總裁布拉德會(huì)德豐(Brad Wheelock)指出，租戶不用擔(dān)心美國(guó)買房所支付的交易費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等。
如果只在同一個(gè)社區(qū)，居住兩至4年時(shí)間，租屋可能是更理想的計(jì)劃，至少?zèng)]有太多的經(jīng)濟(jì)損失。
桑佛德大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)助理教授卡登(Art Carden)說(shuō)：“最簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，有些人不喜歡整修草坪，浪費(fèi)時(shí)間，需要聘請(qǐng)別人來(lái)?yè)?dān)任除草工作。租客不用擔(dān)心這些費(fèi)用和工作。”?
2.他們沒(méi)有準(zhǔn)備在現(xiàn)金市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
并不是每個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所具有的競(jìng)爭(zhēng)力和昂貴的價(jià)格，能夠與紐約，洛杉磯和舊金山灣區(qū)相比。
這些地區(qū)的美國(guó)買房?jī)r(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供求，最常見(jiàn)的是以現(xiàn)金收購(gòu)交易。
不過(guò)，考慮到未來(lái)幾年，業(yè)界預(yù)期抵押貸款利率和住房?jī)r(jià)格將繼續(xù)上漲，對(duì)于準(zhǔn)備置業(yè)的人士來(lái)說(shuō)，提早做出財(cái)政的準(zhǔn)備是十分重要的。
美國(guó)買房者必須做出最快的決定，因?yàn)槭袌?chǎng)不斷地升溫，而較低價(jià)房屋的銷售時(shí)間很快。
諾里斯指出，準(zhǔn)備置業(yè)人士在搜索房子之前，盡可能儲(chǔ)蓄更多的首付，清理個(gè)人信用報(bào)告中的任何瑕疵，成功獲得預(yù)先批淮貸款。
房產(chǎn)顧問(wèn)卡拉皮爾斯(Cara Pierce)說(shuō)，很多首次置業(yè)人士甚為急躁，但是，美國(guó)買房子如同找工作，這需要大量的時(shí)間來(lái)準(zhǔn)備。因此，當(dāng)理想的物業(yè)出現(xiàn)時(shí)，就可以有備而戰(zhàn)。??
3.個(gè)人債務(wù)
個(gè)人的債務(wù)與收入比率，往往是借貸人第一項(xiàng)查看的資料，以此來(lái)評(píng)估負(fù)擔(dān)按揭付款的能力。
美國(guó)銀行貸款執(zhí)行官格倫達(dá)加布里埃爾(Glenda Gabriel)說(shuō)：“這是一個(gè)很大問(wèn)題，美國(guó)買房子之前，儘量不要有太多的債務(wù)，這將影響到貸款是否獲得批淮。”
諾里斯指出，現(xiàn)時(shí)美國(guó)人的債務(wù)主要是學(xué)生貸款，其次是汽車貸款，由2010年平均40,000美元的欠債增加至今天的51,000美元。
他說(shuō)：“如果能夠證明有儲(chǔ)蓄的習(xí)慣，沒(méi)有陷入太多的債務(wù)，將會(huì)更容易獲得美國(guó)買房抵押貸款。”?
4.他們過(guò)度相信美國(guó)買房網(wǎng)上貸款的資訊
雖然許多信貸指導(dǎo)員和財(cái)務(wù)顧問(wèn)也提議買家上網(wǎng)查核按揭問(wèn)題，可以查看所購(gòu)買的城市和縣的資料，是否有資格獲得VA貸款和FHA貸款，但是，直接與貸款人會(huì)談可以更加清楚明白到貸款的過(guò)程。
這個(gè)過(guò)程可以根據(jù)買家的資格，抵押貸款公司的運(yùn)作和當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而有所不同。
根據(jù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的一項(xiàng)調(diào)查，雖然有一半的借款人聲稱掌握基本的貸款條件和條款，有近一半人表示誤解了有關(guān)的費(fèi)用，條款和業(yè)權(quán)的費(fèi)用。
因此，與不同的信貸員交談，才能感受到相似類型的貸款之間的差異。
他說(shuō)：“有些時(shí)候，有公司不會(huì)收取手續(xù)費(fèi)，但是，隨后的利率較高。”?
5.他們過(guò)度相信網(wǎng)上列出的房屋價(jià)值
當(dāng)上網(wǎng)查看房屋價(jià)值和街區(qū)時(shí)，不同房地產(chǎn)網(wǎng)站的資訊，例如Zillow和Trulia，給美國(guó)買房者的房屋價(jià)值出現(xiàn)錯(cuò)覺(jué)。
如果美國(guó)買房者在網(wǎng)上看到的財(cái)產(chǎn)價(jià)值為110萬(wàn)美元，然而，其實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值為130萬(wàn)美元，這將會(huì)造成財(cái)政損失。
因此，應(yīng)該花更多時(shí)間與了解市場(chǎng)的專家交談，才能夠準(zhǔn)確得悉每一天的市場(chǎng)價(jià)格。
駕車巡視周圍的居民區(qū)，也是一個(gè)不錯(cuò)的做法。
有些房屋可能被其他建筑物遮擋，變成較黑暗的街區(qū)，更不值錢(qián)。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人內(nèi)特(Nate Serdy)說(shuō)：“搜索網(wǎng)站又怎會(huì)知道這些資料，例如，位于加州厄爾尼諾格拉納達(dá)的頂部擁有一個(gè)百萬(wàn)美元的海景，然而，網(wǎng)上列出的價(jià)格只有70萬(wàn)美元。”?
6.他們沒(méi)有進(jìn)行房屋檢驗(yàn)
根據(jù)美國(guó)學(xué)會(huì)資料，大約10%的美國(guó)買房者沒(méi)有事先檢核房屋，這些買房者試圖削減成本，負(fù)責(zé)房屋檢核的專員大約以兩至4小時(shí)執(zhí)行搜索，平均費(fèi)用450美元，視乎房屋的大小和時(shí)間。
專員找出這些物業(yè)的缺陷和問(wèn)題，這可能會(huì)導(dǎo)致成千上萬(wàn)美元的損失。
因此，美國(guó)買房者應(yīng)該找專員合作，查詢有關(guān)房屋裂縫，水跡及有異味的問(wèn)題，檢查地下室，閣樓和機(jī)械室，應(yīng)該如何維修和管理。
例如，購(gòu)買加州房屋，必須要注意下水道的問(wèn)題，這可能是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。?
7.他們忘記表達(dá)情感
在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，幾名美國(guó)買房者提出相同的價(jià)格，賣家通常會(huì)選擇一位真正喜歡其房子的準(zhǔn)買家。
房地產(chǎn)公司的艾米麥茲那(Amy Mizner)說(shuō)，大多數(shù)的買房者沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，如果他們不斷提出房子的缺點(diǎn)，或是抱怨房子的小問(wèn)題，使他們留下不好的第一印象。
她指出，如果房屋的問(wèn)題不大，價(jià)格或地區(qū)良好，他們應(yīng)該先爭(zhēng)取購(gòu)買房子，然后，再維修或整緝不滿意的地方，這是很容易解決的問(wèn)題。??
8.他們期望房屋將來(lái)會(huì)增值
許多首次美國(guó)買房人士投入畢生積蓄，希望將來(lái)5至7年之后，再出售房屋以賺取更大的利潤(rùn)。
卡登說(shuō)：“2000年期間，很多人因此而損失慘重。當(dāng)然，如果買房的金錢(qián)相當(dāng)于支付房租，這可以是很大的保值資產(chǎn)。”
事實(shí)上，美國(guó)買房之后，有大量的金錢(qián)投資，從修剪草坪至緊急維修等，這些費(fèi)用有可能比租屋更為昂貴。
卡登說(shuō)：“股票是比房地產(chǎn)更好的投資，至少，我從來(lái)不用找管道工人來(lái)維修搶救。”??
