在美國貸款買房，對(duì)房貸的一些細(xì)則需要知曉，以免浪費(fèi)時(shí)間和精力。
美國房貸申請(qǐng)過程中四個(gè)常見誤區(qū)，請(qǐng)繞行。
誤區(qū)一：聯(lián)名借款人共同貸款時(shí)，銀行會(huì)取最高信用分記錄
在美國貸款，一定要有信用分?jǐn)?shù)（credit score），最低可以貸款的信用分?jǐn)?shù)不能低于620分，你的信用分?jǐn)?shù)又和你的房屋保險(xiǎn)稅和貸款利率掛鉤，信用分?jǐn)?shù)越高，你的房屋保險(xiǎn)費(fèi)用和利率就越低，超過740分，你可以申請(qǐng)低利率貸款。
在和聯(lián)名借款人（co-borrower）一起申請(qǐng)房貸時(shí)，很多人以為銀行會(huì)用信用高的一方的信用分，然而實(shí)際上銀行參考一個(gè)人的信用分時(shí)，取的是美國三大信用評(píng)分機(jī)構(gòu)（Equifax，Trans Union和Experian）給出的信用分中間值，而不是最高值。如果你是和別人聯(lián)名借款，貸款銀行參考的是信用分中間值最低的那個(gè)人。
例如，如果你的信用分中間值為780分，而你的聯(lián)名借款人的是660分，那大部分銀行將會(huì)以660分為標(biāo)準(zhǔn)決定你倆的貸款額度，而你的貸款利率也將隨之升高。雖然也會(huì)有采用信用分高的那一方的情況，但非常少見。
誤區(qū)二：最終獲批的貸款利率是當(dāng)初報(bào)的
除非你在報(bào)利率時(shí)就鎖定了利率，否則利率還會(huì)發(fā)生變化。貸款利率是當(dāng)期的抵押債券交易情況變化的，大多數(shù)銀行的貸款利率每天都在變。
你也可以鎖定利率，這需要更多的個(gè)人信息和文件材料來申請(qǐng)獲批。
在貸款審批初期，你會(huì)獲得一個(gè)初始貸款利率。由于一般買房需要時(shí)間，而在這期間銀行的日利率還會(huì)變化，只有當(dāng)你選定房子時(shí)，利率才能定下來，在此之前，你需要和你貸款的銀行不斷調(diào)整利率。
誤區(qū)三：固定利率優(yōu)于浮動(dòng)利率
固定利率（fixed rate）是指在借貸期內(nèi)不作調(diào)整的利率。也就是在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息。
浮動(dòng)利率（Adjustable Rate）是指貸款在一定期限內(nèi)鎖定貸款利率，超過期限之后按照市場調(diào)整利率。
許多人因?yàn)椤扒蠓€(wěn)”的心態(tài)，傾向于選擇30年固定利率房貸。但是固定利率房貸一般固定利率借期越長，利率就越高，因此不是適合每個(gè)家庭。相反，如果你選5年浮動(dòng)利率房貸，你的貸款利率能比30年固定利率房貸要低上0.875%，以此計(jì)算，貸款20萬，5年固定利率貸款每月要比30年的少還146美元，貸款60萬，每月能少還438美元。
所以在買房時(shí)，不能一味求固定利率，而是根據(jù)個(gè)人具體情況，要算好你的房子究竟是借固利劃算還是借浮利合適，特別是那些買房住幾年就賣掉的家庭，浮動(dòng)利率往往更加劃算。
誤區(qū)四：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不會(huì)管你的貸款方
雖然法律上來說，美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司無法強(qiáng)制你指定借貸方，但由于他們是你買房的代理方，所以往往會(huì)留心你的貸款來源。
經(jīng)紀(jì)公司一般會(huì)建議你選擇房屋所在地區(qū)有資質(zhì)的借貸方，這些借貸機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆杉?xì)節(jié)更熟悉，例如有關(guān)稅務(wù)，安家流程和借貸人信用評(píng)估方法等。如果向外地的借貸方申請(qǐng)貸款，他們很可能因?yàn)椴皇煜ぎ?dāng)?shù)氐囊恍┓杉?xì)節(jié)，而造成你的貸款申請(qǐng)延誤，甚至失敗的情形。
此外，向房屋所在地借貸機(jī)構(gòu)貸款，還能幫你在爭取心儀的房子時(shí)獲得優(yōu)先權(quán)，而且選擇當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人群體信賴的的優(yōu)質(zhì)借貸方，也會(huì)讓你的買房之旅更有保障。
對(duì)美國購屋族而言，首要面臨的選擇就是要打造新屋還是老屋翻修？答案取決于你的生活方式、財(cái)務(wù)狀況及個(gè)人特殊考量。有人喜歡節(jié)約的綠建筑、有人在乎房屋的功能性、更有人對(duì)于房屋裝潢有獨(dú)到見解。
老屋需要額外翻修，但對(duì)于某些人來說卻是個(gè)好選擇。例如，你也許鐘情于居住于特定區(qū)域，但該處并沒有合適的新建案，那么將二手屋打掉重建或是部分翻修就是極佳的解決方案。也或許你相當(dāng)享受自己進(jìn)行裝潢整修，賦予老屋新風(fēng)貌，那么現(xiàn)成房屋就是個(gè)好選擇。綜合以上，買現(xiàn)成房屋看起來方便且實(shí)惠，但你是否完整考慮過新屋的附加價(jià)值？
綠建筑
不論你是節(jié)能省碳的擁護(hù)者或是單純抱持著保護(hù)自然環(huán)境的想法，新屋絕對(duì)是你的首選。近期建造的房屋在能源應(yīng)用之審核標(biāo)準(zhǔn)比舊屋嚴(yán)格。大多新屋的墻、屋頂及門窗都經(jīng)過認(rèn)證，然而老屋的建造標(biāo)準(zhǔn)較松，因此不可能取得新的能源認(rèn)證。
當(dāng)然，你可以重新整修老屋使其通過新檢驗(yàn)，但這將會(huì)是一筆不小的開銷。老屋的結(jié)構(gòu)配置和建筑用料，也可能阻擋你達(dá)到高效能的能源應(yīng)用。此外，新屋的空氣過濾系統(tǒng)品質(zhì)佳，可減緩家中幼童氣喘及過敏的毛病。
空間使用及電線配置當(dāng) 你購入現(xiàn)成房屋，所有的內(nèi)部配置都已固定，包括隔間、天花板高度及燈具配置等。在1950年代盛行的正式用餐區(qū)、小廚房、衛(wèi)浴或窗戶配置，在新世代顯得格格不入。若是購買新屋，消費(fèi)者則能參與內(nèi)部裝潢的過程。此外，現(xiàn)代人必備的高速網(wǎng)路及通訊系統(tǒng)，年代久遠(yuǎn)的老屋也可能缺乏。而年輕人喜愛的開放式空間，在傳統(tǒng)房屋承力結(jié)構(gòu)墻的限制下，則會(huì)影響空間規(guī)劃。
新屋總價(jià)雖然較高，但內(nèi)部裝潢及重新整修費(fèi)用趨近于零以下為常見裝潢的估計(jì)花費(fèi)：
冷暖氣系統(tǒng)：正常情況下，壁爐有20年以上的壽命，中央空調(diào)則為15年。重新替換整套系統(tǒng)需花費(fèi)4000~5000美金。
地板、地毯、磁磚及木頭地板：通常購入二手屋時(shí)，建商會(huì)更換全新地毯，但若想升級(jí)或更換地板及磁磚則需自行付費(fèi)。費(fèi)用可能落在數(shù)千元到一萬五千美元之間。
屋頂：一般屋頂可使用25年，全新更換花費(fèi)至少5000美金起跳。
外墻粉刷：購入新屋，可自行選擇外墻粉刷的顏色。若是現(xiàn)成房屋重新粉刷至少5000美金。
內(nèi)部粉刷：同樣地，若購買全新房屋，建商會(huì)允許屋主選擇房間內(nèi)部的油漆顏色，這是包含在裝潢內(nèi)，不需額外費(fèi)用。而中古屋，一般消費(fèi)者會(huì)選擇自行購買油漆粉刷，來節(jié)省開銷。? 廚房：不論是更換內(nèi)嵌烤箱、瓦斯?fàn)t或流理臺(tái)，需要預(yù)留的資金落在2萬～4萬美金。
主衛(wèi)?。杭s1萬5千美金。
基本上，新屋總價(jià)雖然較高，但內(nèi)部裝潢及重新整修費(fèi)用趨近于零。而中古屋的房價(jià)，則未包含以上潛在的改裝費(fèi)用。
安全警示系統(tǒng)
新屋備有火災(zāi)警示、煙霧偵測及電線走火自動(dòng)斷電系統(tǒng)，屋主無需負(fù)擔(dān)額外費(fèi)用。中古屋則不具備以上警示系統(tǒng)。
房屋貸款
大多數(shù)美國建商都提供貸款服務(wù)或是轉(zhuǎn)介有合作關(guān)系的銀行針對(duì)消費(fèi)者的財(cái)務(wù)狀況來規(guī)劃頭期款、利率及其他貸款項(xiàng)目。許多貸款方案，甚至能代為支付訂金。而中古屋買賣中，買家大多是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交易，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不太可能與銀行有直接合作關(guān)系，因此購買中古屋時(shí)，買家需要自備的金額較高。
未來變現(xiàn)價(jià)值
不論你最終購買了新屋或是中古屋，你下定決心要住上個(gè)幾十年，但計(jì)劃總是趕不上變化，很多人會(huì)因?yàn)楣ぷ靼徇w、小孩就學(xué)或是快速增長的家庭成員而需要重新尋找住所。此時(shí)，你的房屋已經(jīng)不再是新屋，屋齡五年的房子要比屋齡二十五年的房產(chǎn)要來得有價(jià)值。
現(xiàn)在你知道了新屋及中古屋買賣的考量要素和相關(guān)花費(fèi)，相信你能夠更有效的做出選擇。
