在美國購房的過程中，貸款是非常重要的一環，尤其是貸款利率對買家的影響是比較大的。那么今天就和大家聊一聊那些影響美國貸款利率的因素。我們先來說一下那些不可控的因素。
#不可控因素#
1、聯邦基金率
聯邦基金率是金融機構互相收取短期貸款的利率。美儲聯對美儲聯成員銀行執行最低準備金要求。這些機構必須隨時在現金庫中扣除一定比例的準備金。
沒有足夠存款以維持存款準備金的銀行可以選擇通過短期貸款向其他銀行借款以確保滿足準備金要求。這筆借貸成本通過銀行利率轉移給買家，影響貸款產品的利率。
聯邦基金率是由美聯儲決定的，它通過聯邦基金利率作為杠桿來幫助平衡經濟。
2、通貨膨脹
通貨膨脹的表現為物價和服務價格上漲時，貨幣購買力下降。通貨膨脹對買家來說是可能是有益的，因為它會降低貸款賣房者所欠的每一個美金的價值。但也有可能是不利的，如果貸款人受到的資金價值由于通貨膨脹低于它最初出借的資金價值，那么貸款人勢必將提高貸款利率來彌補差額。
3、供給和需求
在美國貸款買房，貨幣需求增加或貸款人持有的貨幣供應減少將導致貸款利率上升。如果很多人開始從自己的銀行賬戶里提取所有現金，這將減少銀行的供應資金，這就有可能提高銀行的利率，相反，貨幣需求量下降或貨幣供應量增加將降低貸款利率。
4、債券市場
較大的債券市場整體狀況間接影響貸款人收取的抵押貸款利率。銀行和其他投資公司將抵押擔保證券作為投資產品進行市場推廣。一個經常使用的政府債券基準是抵押貨款銀行通常將其貸款利率掛鉤為10年期國債收益率。MBS賣家必須提供更高的收益率，因為償還并非像政府債券那樣100%保證。
#可控因素#
1、信用評分
信用評分對貸款利率起著至關重要的作用。一般來說，較高的信用評分意味著較低的貸款利率。
如果你的信用評分不是很高，那么貸款人認為借款風險太大，所以貸款人會向貸款買房者收取更高的貸款利率來彌補這個風險，或者直接拒絕貸款。
2、貸款金額
貸款金額會影響貸款買房者的貸款利率。如果貸款買房者拿一筆相對較小的貸款，例如100,000美元，貸款人可能會向借款人收取更多的費用，以確保它在這樣一個相對“小”的貸款上獲得可觀的利潤。
如果貸款買房者拿一筆大額貸款，美國大部分地區的巨額貸款上限為417,000美元，貸款人有責任向借款人收取更多的費用，因為這么大的貸款帶來了很大的風險。
購房像其他一切游戲一樣也有它自己的一套“潛規則”，盡管沒有絕對要遵循的“規則”，但絕對有最佳的做法和行之有效的戒律，列出了五項在美國購房時需謹慎考慮的事項。
1、在獲得貸款預批前不要提出報價
獲得貸款預批意味著貸款人已經審核了你的信用和財務狀況，這是看房之前必須獲得的“通行證”。文件中詳細說明了你的購買力，這為銷售商和房地產經紀人與你進行交易提供了信心。
專家表示，人們越來越認識到一個合格買家的重要性，他不會接受一個沒有貸款預批信函的買家。
在美國買房，很多人都會遇到房貸預批，即銀行在購房者正式申請貸款之前，先會做評估，提前批準所貸款的額度。
它的好處是：
*購房者可清楚地知道貸款額。
*讓中介和房主了解購房者的誠心。
*看到滿意的房子，可以迅速出價。
2、利用房地產中介
對于許多購房者來說，買房是他們最大的一筆一次性消費，也是一生中所做的為數不多的事情，因此選擇一位有經驗的專家來搞定這一切是必不可少的。房地產經紀人可以為你展示房屋、合同談判以及達成交易，還可以幫助識別其中的陷阱和潛在的問題，并能提供最佳的與你獨特需求相匹配的住房。
盡管互聯網可以為買主提供一些需求，但購房者仍然希望身邊有一位專業人士出謀劃策。
小知識：美國的房地產經紀人一般分為經紀人(broker)、銷售員(salesperson)和伙伴經紀人(associate-broker)三類。
經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。
銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。
伙伴經紀人是指具有經紀人資格的，但自己不單獨開業，而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。
3、支付定金
在提出報價后交付定金是購房慣例。眾所周知，定金的數額為房款的10%，當然具體多少還與房屋的地理位置和其他因素有關。
與你的經紀人確認定金數額，或提出你的質疑。同貸款預批文件一樣，定金表明你是一個有誠意的合法的買家。
什么是定金?
定金是買方對賣方的一種承諾，通常在簽署合同的時候支付給對方的律師或者對方的產權公司。
定金和首付的區別：down payment 指的是買方支付的首付，除了向銀行貸款的那部分。 down payment deposit通常指的就是合同定金。 如果交易成功，交付的定金就作為首付款的一部分。
定金并非直接交給賣方，而是放在賣方律師的一個專用的托管賬戶(escrow account)或者產權公司的托管賬號中。所以直到過戶或者合同約定的情況(比如買方違約)的時候，賣方才能拿到錢，定金的比例通常在10%，雙方可以協定，也有少數買家支付5%的定金。
4、推銷自己
如果你是在競爭激烈的房地產市場購房，不要僅僅提出報價并期望就此有好運降臨。要善于利用一切機會表明自己的態度并推銷自己，包括手書的寫有報價的信函，要求你的經紀人向上市代理人傳遞你的財產以及購房期望等信息。
5、親自看房
盡管谷歌眼鏡等移動視頻技術的發展為看房開辟了新紀元，但這些工具僅是購物體驗的一種補充，沒有什么可以替代買家的親身體驗。
為購房者提供如下五個看房訣竅：
第一、施展偵探本領
參觀房屋展售前先做些功課，對這間房子進行“身家調查”。例如，房屋曾裝修過嗎?現任屋主是否盡心維護?是否有共同朋友在這個社區居住?可以在相關網絡媒體輸入房屋地址，檢查房屋稅等相關紀錄，確認賣屋資訊是否存在任何不實敘述。
第二、別當“外貌協會”
是否曾一進屋就被柔美光線及繽紛色調給吸引?還是被高級家具與裝潢迷惑了雙眼?這很可能已經中了賣家的伎倆。試著在腦子里想像沒有這些修飾的空間會是什么樣子，最好帶上卷尺與家具尺寸紀錄，確認屋子塞得進自己的家具。
睜大雙眼看看浴室新涂料是否在遮掩漏水痕跡，踩踏地板確認不會吱吱作響，深吸氣仔細聞芳香劑是否混雜惱人臭味，如果發現任何異狀，立即詢問在場的中介。
別忘了試開櫥柜抽屜拉門，打開水龍頭并檢查流理臺底部，這不僅是確認物品的狀態，更重要是符合你的生活習慣。
第三、衡量自己的整修能力
有些房子外觀欠佳，但經過巧手改造翻修也能夠煥然一新。重點在于，自己是否能負擔起這些費用?能否接受搬入后持續整修嗎?如果實在不行，就別在這間屋子打轉。
第四、發揮八卦精神
在做到事前上網搜索，沒被膚淺外在蒙騙時，是開始與真人互動的時候了。問話技巧很重要，才能得到想要答案。買家必須表達好奇，但又不能咄咄逼人，此外最好擺上撲克臉，因為在還沒開始協商前，千萬別泄漏自己對房屋的喜愛。
第五、別因搶手貨昏頭
看房時打開耳朵聽周遭談話是聰明之舉，可以借此獲得一些寶貴情報。但不要落入“競爭生欲望”的陷阱，別因為他人極力夸贊而隨之起舞，只有自己才知道自己的喜好、需求、預算與規劃，別人的褒貶都不應左右自己的決定。
