現(xiàn)在美國房產(chǎn)的投資價值比較高，很多人在美國買了第一套房子后還會再買第二套，大家都知道在國內(nèi)，第一套房和第二套房政府在政策上是區(qū)別對待的，那么在美國會不會也是這樣呢？答案是yes，下面就給大家詳細講解在美國買房，第一套和第二套政府究竟有啥政策差別？如果你也想要二次置業(yè)，那么就一定要有所了解哦。
在美國，如果納稅人擁有超過一套以上的住宅，則有一個首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence），即每個已婚家庭或單身個人的基本住宅，它是區(qū)別于其他住宅（如投資出租房，度假公寓等）的。
和中國一樣，美國政府對于居民購買的第一套房子、第二套房子也有不同的對待政策。接下來介紹幾個概念：
在美國買房 第一套和第二套政府有啥政策差別？
買房政策：
1、政府允許購房者在納稅時將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除。2、如果納稅人要出售其住宅，則要被征收聯(lián)邦資本增值稅（Capital gain tax），但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。
注：僅有首要住宅可以享受這一優(yōu)惠，其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。
當納稅人申報其首要住宅之后，美國稅務(wù)局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報其首要住宅狀況。
美國住房保障制度
自上個世紀三十年代以來，針對中低收入階層的住房問題，美國政府一直在逐步調(diào)整和完善其住房政策。
1、對低收入階層的住房補助
聯(lián)邦政府將專項資金撥給公共住房管理部門，以兩種方式對低收入基層進行住房補助。一是為低收入家庭建造并提供廉價的政府公寓，二是租金補貼。
1949年聯(lián)邦政府修訂了《國民住宅法》（National Housing Act），成立了城市改建局（Urban Redevelopment Agency），授權(quán)其對老城區(qū)和破舊住宅進行拆除并出售給私人機構(gòu)重新開發(fā)，并計劃建造大量公共住宅，但實施情況并不理想。
1965年美國通過《城市與住房發(fā)展法》（Housing and Urban Development Act of 1965）成立與內(nèi)閣同級的住房與城市發(fā)展部（HUD，Housing and Urban DevelopmentDepartment），該部門負責美國多數(shù)住房計劃至今。同年通過的“租金增補”計劃，規(guī)定將低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%，其余租金由政府補助。
1974年出臺的美國住宅法第8條款，替代了原先的《1937年美國住宅法》第235條和236條，明確為低收入階層的租金提供信用擔保，并在八十年代對第8條款進行修訂，將低收入階層承擔租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
當?shù)褪杖胝呋蛲诵堇先丝粗蟹险?guī)定的住房時，則可約定房主同去美國住房金融局（FHFA, Federal Housing Finance Agency)簽訂租賃合同。
2、居民住宅自有化
1986年，美國通過《稅務(wù)改革法案》，規(guī)定住房抵押貸款和消費貸款的利息可以自稅收中抵消。這些法規(guī)使住房抵押貸款市場迅猛發(fā)展。1990年，布什政府出臺《國民可承擔住宅法案》，將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，實施“HOPE計劃”，即“人人擁有居住機會計劃”，把公屋出售，并將一些社會服務(wù)與住房問題相融合，將居民住宅自有化定為主要戰(zhàn)略。
美國政府采取建立住宅抵押貸款制度和擔保制度鼓勵私人建房、購房，除房貸利息抵消個人所得稅之外，還有其他優(yōu)惠的房產(chǎn)稅收政策，如房產(chǎn)稅減免、住房出售所得資本收益減免、上文提到的面向首次購房者的低利率貸款、首要住宅資產(chǎn)增值稅減免等。
美國住房政策倡導(dǎo)“買得起的住房”理念（Affordable Housing），即“人人擁有居住機會”“提供人民買得起的房子”。根據(jù)聯(lián)邦國民抵押協(xié)會的按揭標準，國民按揭貸款應(yīng)遵循28/36原則，即用于供房的貸款不應(yīng)超過家庭月收入28%，而包括供車、學(xué)生貸款、信用卡等在內(nèi)的全部貸款額不宜超過家庭月收入的36%。如果超過此限，則可被認為是住房負擔過重。根據(jù)美國人口統(tǒng)計局2007年的調(diào)查，雖有38%的住戶負擔超出每月總收入30%以上的按揭房貸，但中等收入的美國家庭都是買得起房的。而且，由于美國的社會保障健全，使得民眾有多余資金進行其他消費。
3、哪些人購買第二套以上房屋比較多
據(jù)調(diào)查，大多數(shù)買主是上次嬰兒潮出生的那一代人，他們在1946年至1964年間出生，已逐漸走進退休期，成為購買度假屋的主力，為將來退休作準備。把自己現(xiàn)有的房產(chǎn)重新貸款，取得更低利率的條件，可減少每月付款或者再多貸一些凈值出來購買另一套房產(chǎn)。什么樣的第二套房產(chǎn)最具投資價值呢？
第一、房租收入比每月付貸款高；
第二、房屋的地點環(huán)境良好，這樣風(fēng)險最小。
總結(jié)
美國對住房問題及市場的管理，最基本的特點是依法管理，通過持續(xù)不斷的立法，以越來越嚴密的法律體系與制度進行管理。
其中最重要的，是立法宗旨與管理理念，真正以民眾安居的實現(xiàn)為本，而非把住房當成拉動經(jīng)濟的機會主義工具，更非把住房變成從民眾手里進行財富轉(zhuǎn)移與盤剝的工具。
在美國買車后，買主一般會得到官方簽發(fā)的Title，這就相當于一份所有權(quán)證。該所有權(quán)證Title將隨車的轉(zhuǎn)讓、變賣、贈與等一同進行，伴隨車“終生”。但在美國買房后，在所有交割文件中, 卻找不到Title文件。也就是說，沒有一份文件來證明業(yè)主真正的“擁有”這個物業(yè)。這是為什么呢？這與美國房地產(chǎn)市場長期的私有制度有關(guān)。美國土地交易的歷史遠遠早于現(xiàn)代規(guī)范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權(quán)，需要證據(jù)而不是證明。
理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄，否者，在法律上就會有漏洞。比如有一塊土地，當前的業(yè)主Owner-0要賣該土地給Owner+1，如果Owner+1要取得土地的Title所有權(quán)證書，理論上，Owner-0應(yīng)該出具文件，證明(1)他是合法從Owner-1 處獲得該土地的(繼承、被贈與、購買)；(2)還要證明他在持有過程中，沒有欠稅、沒有抵押他人、沒有轉(zhuǎn)讓或贈與他人、沒有法律上的糾紛。要證明，Owner-0必須出具Owner-1轉(zhuǎn)交給他的證明Owner-1合法擁有和合法持有的所有文件。
如果這塊土地在過去400年中交易了100次，這些文件中應(yīng)該包括過去的所有Owner：Owner-1、Owner-2、Owner-3 ......的交易的文件。這是做不到的。當今的房地產(chǎn)交易時，律師要提請Title服務(wù)公司做Title Search，查看該物業(yè)的交易記錄。但是，往往只能回顧50年，更早的交易記錄多半沒有官方保存。民間保存的記錄或許不全、不準確、不易獲得。即便是官方的交易記錄，也難以保證其準確性。因此，當一個物業(yè)被交易時，業(yè)主很難提供無可辯駁的證據(jù)來證明自己當今擁有的物業(yè)在該物業(yè)的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。
換句話說，當前的業(yè)主不能100%保證，當這個物業(yè)交割后，某天，有一個人向法院提起訴訟，用文件證明稱他的爺爺在50年前將該物業(yè)的20%的權(quán)益贈與他的爸爸，而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下，將該物業(yè)轉(zhuǎn)賣給了以前倒數(shù)的第3個業(yè)主。而當前的業(yè)主又是無辜的。在這種情況下，怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權(quán)益和信心呢？
既然完全證明合法擁有的Title不可行，律師們發(fā)明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。當物業(yè)交易時，賣方Seller簽署這樣一份文件，將他在該物業(yè)上的所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給Buyer，并作出適當?shù)谋ＷC。Deed的類別有四種，通常在房地產(chǎn)交易時使用最多的是General Deed和Specific Deed 兩種。General Deed是最好的一種。
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他不僅保證該Owner在持有該物業(yè)期間中是合法持有，所有債權(quán)、債務(wù)以及權(quán)益是清晰的，而且承諾， 如果將來該物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)糾紛而發(fā)生訴訟，無論該糾紛所涉及到該物業(yè)歷史上的任何時段，Seller承擔一切費用和損失。Specific Deed只是承諾承擔有限的責任，如果該糾紛涉及到該物業(yè)的歷史時段不是在Seller持有該物業(yè)期間，Seller不承擔。而我們當今大多數(shù)的二手房交易，其 Deed是Specific Deed。
其實，Deed上承諾的擔責部分是沒有保證的。房地產(chǎn)交易后，Buyer要找到Seller并成功訴訟很難。怎么辦呢？這時候，Title Insurance出場了。Title Insurance是一次性支付，在Buyer持有期間一直有效。有了Title Insurance房地產(chǎn)交易就輕松多了，Buyer不需要擔心Seller是否合法購得和持有該物業(yè)，也不需要驗證Seller是否是真正的合法持有人。
Buyer買Title Insurance時，Title Insurance公司會做盡職調(diào)查。即使不測發(fā)生訴訟，Title Insurance公司會賠償Buyer的一切損失。有一個真實的故事，有一塊閑置土地，其Owner A長期在國外，少有照料。有一個與A同名的人，冒充A和Buyer 簽訂了購買合同，Buyer合法取得Deed 和Title Insurance。A發(fā)現(xiàn)后提起訴訟，雖然冒名者早已不知去向，A仍然重新獲得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，Buyer則從Title Insurance公司獲得足以令Buyer滿意的賠償。
當前市場上Title Insurance公司很多，價格差異很大。如果過戶的律師是Buyer雇傭的，應(yīng)該可以取得較好的價格。大家可以Google一下收費就比較清楚自己付的Title Insurance費用多了還是賺了。
