眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛到美國的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳“的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計，美國人大約7年左右就會換一次房屋。
換房的換房的原因多種多樣，比如工作地點改變。子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休后吧城區市中心換到偏遠安靜的郊區等。此外，美國換房頻繁的原因還在于沒有戶口的限制，同時城市鄉村差距小，住在哪里都很方便。
那么投資房產的主要收益體現在哪里呢？事實上，在美國投資房產的收益體現在較高的租金回報率和房產的升值空間。因此，投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。
1、美國的房子出租不難
在美國房子出租并不難。以西雅圖為例，這里經濟繁華，外來人口很多又是旅游城市，需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題，其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。房子能否出租取決于業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在于賣價是否符合市場。
通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東南兩岸的紐約，舊金山，洛杉磯等都是房價比較高的區域，由于這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。
2、經紀人很關鍵
美國是一個資訊透明的地方，在看好一處房產后，經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的價值。如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。
有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。因此，并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，這需要一位好的經紀人協助。
一個好的經紀人可以幫助您實現投資的高收益，往往是事半功倍的效果。比方說，經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。買家要買房的時候,要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對于專業的經紀人來說沒有問題。
3、外國人辦理房貸有差異
貸款投資，以房養房，是比較劃算的房產投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。
外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家咨詢，多比較，選擇適合自己，對自己最有利的一家。
4、了解美國文化很重要
在美國買房，不要為了砍價而挑毛病，許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。
每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發、桌椅等家具，不包含在屋價內。
另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在房價內。賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。
外國買家最熱門的市場是什么？
也許令人驚訝的是，國際大都市紐約市的主場狀態甚至沒有打破國際買家的前五名。相反，佛羅里達州名列榜首，約有22％的銷售額。其次是加利福尼亞州，為12％; 德克薩斯州，12％; 新澤西州，4％; 和亞利桑那州，在4％。紐約州排在第九位。
“休假買家通常會以合理的價格尋找溫暖的地點，”海爾說。“佛羅里達州和亞利桑那州都是他們發現的州。” 加拿大人喜歡佛羅里達州的令人羨慕的天氣，而中國買家選擇加利福尼亞州，這更容易從亞洲到達。得克薩斯州的邊界位置是墨西哥人的首選。
與此同時，新澤西很熱，因為它離紐約市很近 - 而且成本相對較低，她說。根據NAR的調查，外國買家中最大的份額 - 約49％ - 尋找住在大部分時間的家庭。此外，18％正在尋求投資物業，約12％需要度假屋。
據統計，中國買家連續四年，蟬聯外國買家在美購置房產交易額第一名，從之前一年的273億美元躍升至317億美元。為什么華人這么偏愛美國房產呢？并不是因為我們瘋狂的購買欲和跟風心態趨勢，而是因為美國地產真的有良好的投資前景。數據統計，美國獨立屋是價格增長最快的，而且預計還將持續上漲，不僅如此，投資美國房產更有安全感。
很多人在美國購房，感覺房價一年到頭跌跌漲漲無規律可循，擔心在不合適的時機買的房子性價比不高。其實美國房地產市場，一年四個季節是根據經濟大環境，貸款利息及市場上房源，房價產生浮動的，淡旺季是相對的。
以下是各個季節買房的利與弊，快來看看吧！
01春季
春季買房的優勢在于：天氣轉暖，春意盎然，房屋顯得有朝氣 ；房源充足，很多屋主愿意在春天賣房；對于買家來說，節日過完，天暖出行方便；一般學區房通常都在春天放盤。
春季買房的劣勢在于買家多競爭激烈，價格相對比較高。根據美國房地產協會的統計，春天的美國房價一般比冬天的房子價格高 2%-3%，而當市場上升時漲價的百分比還會隨之增高。春季看房的人多，競價也激烈。春季市場上的賣家有些并不是急著要賣房，而是用以試探市場，他們會有意標超高價。
02夏季
夏季里，承接春天的計劃，市場競爭進入白熱化階段。
夏天利于裝修，容易施工，油漆容易干，還可以更換太陽能綠色環保系統。夏季雨水較多，比較容易發現房子漏水等現象。
夏季房屋買賣的劣勢在于超高的氣溫，遇上看房天氣炎熱，買賣雙方都會比較沒有耐心。當室外氣溫高到75-80度時，暖氣系統難以開啟，驗屋時可引起注意。
03秋季
秋季是房產成交的另一旺季，優勢在于天氣好，方便出門。此外，夏季沒有賣出的房子在市場變得相對容易議價。屋主在節日到來和寒冬來臨前，愿意出售，條件變得寬松。秋季市場會延續夏天旺季從而出現一個過戶的高潮。再有秋季成交房屋，還能為年底省稅做準備。不過需要注意的是，秋季市場競爭依然激烈哦。
04冬季
我們一般都覺得冬季是房產交易的淡季，市面上的房子相對少些，很難買到自己喜歡的房子。很多人不愿頂著大風大雪去查看房屋狀況，但其實，所謂的淡季只是在于房源略少而已。如果能夠好好把握，冬季也可以是買房的好時機。
冬季里售房的屋主都比較理智，更有誠意。許多時候這樣的房子真是物有所值，若買家出價合理，易達成交易。年底買房時的過戶費、地稅、利息等費用都可以用于減稅，對于首次購房的家庭省稅會有好處。
冬天太冷，雨雪又多，在這種糟糕的天氣條件下，房屋最真實的情況暴露了出來。比如，我們可以很容易的檢驗房屋門窗的封閉性、整棟房屋的排水系統、房屋的供暖系統等。
但是，冬季購房的弊端也是顯而易見的。在天氣寒冷的情況 下，很多人都不愿意出門，如果還要搬家，的確是件很痛苦的事情。
以上的分析是根據普通天氣情況，對于投資與置業者而言，季節因素的影響不大。
