很多中國人在美國購置房產(chǎn)后可能投資者并不出國居住，而只是進行投資。配置美國房產(chǎn)，再將美國房產(chǎn)出租、以獲得穩(wěn)定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限于環(huán)境、政策不同，大家對在美國買房后，如何將自己的房產(chǎn)出租獲利及管理？
數(shù)年以來，美國成為備受國人青睞的國家。在海外資產(chǎn)配置的熱潮中，機遇已經(jīng)擺在眼前，但規(guī)避風險仍不能忽視，該怎樣合理配置美國房地產(chǎn)，安全配置房產(chǎn)以及省心當房東成為購房者普遍關心的問題。
出租方式
美國政府允許海外購房者者出租自己所購買的房產(chǎn)，從中獲得房租。那么在美國的房產(chǎn)該如何出租與管理呢？房屋出租無非是兩種方式，自己管理，或者由讓專業(yè)出租公司來管理。前者適合長期居住在美國的投資者；后者較為適合不長期居住在美國的投資者。
1.如果業(yè)主長期居住美國，就可以通過自己出租管理的方式來進行
租金的訂定要符合市場，勿定價過高，否則空屋的時間就是損失。在美國沒有無法出租出去的正常房子，只要租金合理的話，一般一個月之內(nèi)就可出租。
選擇房客不僅要看房客的信用，而且要看房客的工作穩(wěn)定程度。因為自己在美國，所以可以及時收取房租，一旦有違約不付時，可以盡早通知房客，以備及時處理糾紛。
如果選擇自己管理，雖然可以節(jié)省一些費用，但您必須要清楚的了解美國房地產(chǎn)租賃的條款，而且房屋租賃法規(guī)定房東必須提供給租客一個固定的美國當?shù)氐刂罚员闼麄冇袉栴}可以隨時聯(lián)系你。而且必須提供租客一個緊急電話號碼，他們需要幫助時可去幫忙；房東需要了解當?shù)胤孔獾淖兓饪腿粑窗磿r付房租，房東即刻要采取法律行動。
這些要求對海外投資者來說，不僅要耗費大量的時間和精力去關注，更會浪費很多不必要的花費如機票電話費等等。因此，對于海外投資者，由專業(yè)的房屋管理公司管理和出租房屋更為合理。
2.如果業(yè)主長期無法居住美國，就可以通過物業(yè)管理公司的方式來進行
01.房屋管理公司的主要職責：
●刊登房屋廣告，找到租客
●刊登房屋廣告，找到租客起草租房協(xié)議，確認房租及各方職責
●對租客進行信用調(diào)查、租房歷史調(diào)查、工作收入確認、犯罪記錄調(diào)查，以確保房東利益
●每月收取房租，并轉(zhuǎn)入房東賬戶
●定期進行房屋檢查，向海外的房東通過郵件或電話匯報協(xié)助處理與租房有關的法律糾紛，如未支付房租；（如果房客不付租金，需要專業(yè)律師驅(qū)趕房客，律師費在$600-1000左右，為時需要3個月，這算是風險之一）
●房租合同結束后，結賬退房
●重新刊登房源，找到新的租客
02.委托房屋托管公司的流程
●業(yè)主和經(jīng)紀人簽訂一個委托租賃的協(xié)議書
●經(jīng)紀人幫助尋找合適的房客，通常經(jīng)過MLS房源共享系統(tǒng)，發(fā)布租賃信息，加上經(jīng)紀人個人平面廣告及網(wǎng)絡媒體去尋找租客。
●在所有租客提出的申請書中，選擇最適合的簽訂租房合約，并完善租賃的細部內(nèi)容。
03.收費標準
尋找到房客，租約簽訂后，委托出租的傭金（房產(chǎn)經(jīng)紀費用）一般為全年租金的6%~8%（按實際情況而定），房屋管理的費用一般為月租金的5%~10%。管理公司會要求房客房租每月一付，押金交納1-2個月。
需提醒的是，房屋（內(nèi)外）修復費用、驅(qū)逐所需律師費等需業(yè)主自付，管理人員只負責執(zhí)行。平時的維修，如果屋主不在美國的話，可由管理公司負責尋找維修人員報價，由屋主定后，才開始修理。
在美國，購房者在申請房屋貸款前，都會心存疑惑：
在美國申請到房貸主要是看還貸能力而不是身份，對嗎？
不是！銀行還是要看你的簽證類型的。
首先，是要可以合法在美國境內(nèi)居住的，所以簽證過期非法滯留的不能獲取銀行貸款；
其次，沒有在美工作許可的簽證也不能獲得貸款，比如旅游簽證，因為銀行審查貸款能力的重要指標就是收入水平，無法在美國境內(nèi)工作就沒有辦法取得合法收入，沒有收入銀行自然不會通過貸款，而海外收入由于很難查驗一般銀行也不考慮。
第三，有些銀行對有工作許可簽證的類型也有限制，比如學生簽證在畢業(yè)后一般都會先得到OPT獲取暫時的工作許可（1-2年），然后再申請工作簽證H1b，但是大部分銀行都不能通過OPT申請人的貸款，因為現(xiàn)在的H1b抽簽制度使得他們覺得OPT存在很大的風險，一旦申請人沒有抽中H1b就失去了在美國工作生活的權利。
大部分銀行審查貸款人的資格的第一步就是問你的身份（簽證類型）以及是否還在有效期。身份有效再談貸款能力的問題。另外就是有些銀行對不同的簽證也有不同的限制，美國公民，永久居民（就是常說的綠卡）以及工作簽證如H1，基本所有銀行都能做也并沒有額外的要求；但是學生簽證就一定要有OPT，不僅不是所有銀行都能做，還有額外的對貸款額、信用分數(shù)和信用歷史的要求。
怎么能知道銀行最多貸我多少錢？
銀行一般考慮以下因素來評估你的貸款能力和風險：
一是信用記錄，最直觀的體現(xiàn)就是信用分數(shù)，信用分數(shù)過低可能會影響你的貸款額或者利率，如果信用記錄上有l(wèi)ate payments，collection或是破產(chǎn)，不僅會導致信用分數(shù)低，還會直接導致銀行不通過你的貸款申請；
二是月債務-收入比例（我們稱之為DTI），一般銀行可允許的最高DTI范圍在43%-50%（每個銀行的規(guī)定不一樣），如果你的月收入是1萬的話，你的最高月債務額就是4300-5000元，這些債務包含了貸款月供、地稅、房屋保險、車貸、助學貸款、信用卡每月最低payment；
三是貸款額-房屋價值比例（也就是LTV），房子需要有足夠的equity（資產(chǎn)凈值），銀行會聘請第三方估價師來對你的房子進行估價，如果房子估價不足，可能就會需要降低貸款額。
