每個人都對自己的家有深厚感情，所以到要賣房子時，往往期待較高的估價。但實際上，你的房子所值要看別人愿付多少錢，而估價員的工作，就是估計別人愿付的價值是多少。
如果估價員告訴你房子的價值低于你的期待，會是什么原因造成的？以下是估價員認為拉低房價的主要因素
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1.你家比不上同一條街的另一棟房子：估價員使用最近類似房子的交易紀錄，來評估你家的潛在價值。但是房子必須有相同的設備和特點才能做真正的比較。屋主聽到自己房子只值某一金額后，往往會說鄰居家賣較高價錢，但是鄰居家可能有新廚房和新浴室；在選擇比較房子時，臥室的數目是關鍵因素，因為這個細節會改變買主愿付的錢。
2.飛機、火車和汽車經過你家：依山面水可給房子增值，但房子坐落在繁忙公路、機場或電線旁，會拉低房價，屋主也無法改變。
3.你裝修過頭：設備升級可為房子增值，但不要期待賣房時能賺回花掉的錢。在房子都類似的住宅區內，不同房子的售價差異往往在20%以內。不過花10萬元裝修，不代表賣房時，可多賣10萬元，特別是在房子售價介于15萬元到20萬元的住宅區。如果你花1萬元在庭園造景，也許有助更快賣掉房子，但是沒有人會把你花的1萬元還給你。
如果你家的估價低于期待，不要絕望。估價不是不能改變，這只是在某一時候的市場剪影。你可詢問估價員，他如何計算你家的價值，人為錯誤可導致分析錯誤；估價員也建議，顏色鮮艷的任何房間改漆成中性色，較易賣掉房子，因為買家希望能具體化的想像，自己的家具擺在房間會是什么樣子。
2021年第二季度，美國住宅交易額達到7500億美元，是過去一年中第三次突破6000億美元；截止上半年，累計交易額已達到1.25萬億。隨著供應短缺有所緩解，房屋的銷量將會普遍增加，2021年可能成為首個住宅交易額超2萬億美元的年度！
由此可見，今年美國房市延續2020年的強勁漲勢，屢創輝煌，也即將寫下恢弘的尾聲。2022年市場將如何表現？美國房地產協會官方網站（Realtor.com）剛剛發布了最新的2022年房產市場預測！
1.房屋銷量：破16年新高
2022年，將有超過4,500萬千禧一代處于26-35歲的首次購房的黃金年齡段，對于住房的需求將保持強勁。經濟增長、失業率下降以及年底個人收入將增長3.3%等動因，令明年房屋的銷售水平仍將保持在高位。
因此，Realtor預測，2022年美國房屋銷量將繼續增長6.6%，創下自2005年以來的新高。
2.房屋售價：溫和上漲，但繼續創下記錄
美國房價的快速上漲始于2012年，2013年同比漲幅達到雙位數，自此每年以4% - 7%的漲幅穩定增長。進入2020年，疫情激發了對市場的高需求。過去10年中，由于美國住宅建設不活躍，獨棟住宅供應缺口目前已達到520萬套。因此，市場通過推高價格來平衡高需求和供給短缺，8月時更拉開了一年來房價連續以兩位數增長的序幕。
展望未來，經濟增長將維持買家的購買力，隨著建筑商們提高產量，盡管成本上漲，持續的強勁需求會推動價格在全美范圍內繼續上漲。預計2022年，房屋售價中位數將再增長2.9%。
3.待售庫存：開始好轉
隨著房屋銷售進一步加速，市場上的待售庫存仍然會非常有限，但Realtor預測，2022年市場的待售庫存將從低點反彈，增長0.3%。
近期一項調查中，今年秋季有26%的房主表示計劃在未來12個月出售房屋，遠高于春季的10%。同時，建筑商們也迎頭趕上，推動新房的上市。不過，近期竣工的新房僅為往年份額的一半，短缺仍十分顯著。
4.租金：超過房價增長
2021年，隨著美國疫情取得重大進展，租金快速反彈至兩位數增幅，尤其許多二級市場的租金飆升。由于遠程工作的盛行，生活成本更低的市場成為居家辦公人員的首選。
與此同時，全美出租房屋空置率也下降至歷史低點，僅為5.7% - 6.8%，從長期來看，歷史平均的空置率在7%及以上。因此，面對出租房屋的短缺，租客的需求將保持強勁，推動租金繼續增長。Realtor預測，美國平均租金在未來一年將上漲7.1%。
5.高住房市場重點趨勢
隨著城市房價的快速上漲，通過轉移到郊區獲取更大的價值增長或減少競爭的優勢已經有所削弱。但面對抵押利率上調、房價增長，購房者可能更關注負擔能力，郊區市場將繼續受到歡迎。
而且，調查顯示，員工更喜歡遠程工作，盡管部分公司正讓員工返回辦公室，也有部分公司選擇讓員工靈活工作，從前至關重要的通勤時間將不再是核心考量因素。
因此，遠程工作者將保持對夠提供居家辦公空間的更大的郊區房產的偏好，而由于處于或接近首次購房年齡的人口數量龐大，有可能看到房屋擁有率再次開始攀升。
6.2022年對投資者的前景怎樣？
2022年，投資者將繼續收獲可觀的回報。目前業主正出于市場有利位置，一方面房價將持續增長，另一方面租金的上漲可能會吸引更多投資者。疫情相關的驅逐保護措施也在今年或2022年初陸續到期，隨著租賃市場超預期上漲，2022年將會是投資者獲得高收益的絕佳機會！
