大多數購房者在計劃買房時都會選擇房屋貸款，一方面可以減輕支付全款的壓力，一方面利于合理的規劃理財投資。在美國申請房屋貸款其實不難，小編為您貼心整理了四大關鍵點，只要對以下四點做好充足準備，不僅能提高申請到低利率貸款的幾率，而且能更加有效快速通過審批。
信用分數
在美國，直接影響您的房屋貸款利率高低的重要因素之一就是信用等級。信用分數越低，房貸利率就越高，甚至無法通過貸款申請。很多申請者因為一些小差錯導致只能申請到高利率房貸或者拖延整個申請過程。
申請房屋貸款前，保持一個良好的信用記錄。
申請過程中，關注任何會影響信用報告的因素，與房屋貸款公司保持有效良好的溝通。比如只是小小4美元的欠款都可能會讓信用分數減少100分。如果您打算清還信用卡，也請提前咨詢貸款公司，因為您信用報告上的任何變動都會影響申請進程。
最好不要增加新的貸款。增加新的負債將直接影響你負債收入比(Debt-to-Income Ratio)，負債收入比也是申請過程中貸款公司考察的重要指標。比如開辦新的信用卡、貸款為新家添置家具電器等都會增加您的負債，這些可以等貸款審批后再進行更利于申請。
收入、資產、負債
收入、資產和負債的是房屋貸款公司審核的另一項重要內容，直接影響貸款能否通過。
不要謊報收入和負債。貸款公司會一一核實您上報的所有材料，即使隱瞞或者謊報都不能蒙混過關。這只會拖慢整個申請過程，甚至導致申請無法通過。
獎金或者紅利不一定計入收入。貸款公司對于收入核查有具體詳細的法則，獎金不是穩定收入，一般需要至少兩年的獎金或者紅利記錄才能計為常規收入。
報稅時，不要為了節稅刻意減少收入。部分購房者在美國報稅時為了減少稅費支出，用其他費用來抵銷收入，這樣會嚴重左右貸款公司評估您的收入能力。
支付能力
俗話說，有多少錢辦多少事。買房置業向來是筆昂貴的支出，由于文化和消費習慣，大多數華人購房者都會在買房前有相對充足的財力準備。但是，往往會忽略與之相應產生的一些費用。
稅和保險不能少,找房屋貸款公司提前規劃。在美國購房，除了需要考慮首付和房貸月供，房產稅和房屋保險都要計算在內。根據不同的房產類型，還需要支付物業管理費或者房屋維護費。最穩妥的方法還是在開始看房前咨詢房貸公司，根據自己的支付能力，計算出經濟承受能力內的房價范圍，才能更省時省力的買到心儀的房子。
重大變動
在申請房貸過程中，任何關于您還貸能力和財產的變動都直接影響審批進程和成功率。
在此期間更換工作。多數借款人以為換到薪酬更高的工作對貸款申請有利。但是，貸款公司更傾向于穩定性。他們認為，如果借款者有至少兩年的穩定工作，失業的可能性就會比較小。當然，如果在申請期間失業了，那貸款申請很有可能無法通過。
大數目的財產輸入或輸出。盡量避免資產上的轉移或者變動，因為貸款公司需要花更多時間去核查，影響進度。保留并整理所有相關的銀行賬戶記錄與材料，會讓房貸申請更高效進行。
總結：
提前規劃，如實上報材料，保持良好的信用記錄和盡量減少重大變動都是加快申請到較低利率房貸的關鍵。此外，比較多家貸款公司和項目，與貸款公司保持良好有效的溝通，也能避免一些不必要的錯誤出現。
銀行收取點數
美國聯邦政府鼓勵你通過扣除抵押貸款利息來購房，在美貸款購房的時候貸款銀行通常會收取一定的費用，叫“點數” (points)。每一個點數相當于貸款金額的1%。點數可作用于貸方賺取利益，借款人獲得更低利息與稅費抵免。
扣除條件：
只有你在本年度實際支付利息才有資格獲得扣除下一個納稅年度中的利息。如果你在下一個納稅年度中拖欠了抵押貸款，那么你必須等到再后一年才能申請扣除。
你的抵押貸款人可能對你的房屋擁有擔保權益，作為償還貸款的抵押品。這種擔保利益一般允許銀行繼續保持對你家的所有權。只要你簽署的抵押文件包括這種類型的擔保權益，那么你可能有資格扣除您的利息支付。
因為信用卡公司沒有任何擔保權益。如果你使用信用卡補貼你的房屋購買金額，則這些利息不可扣除。
扣除限制：
國稅局限制獲得扣除資格的住房數量。一般為你的主要住房加上你的另一套住房。稅法對于主要住宅也有限制，不能隨意的選擇一套房產為你的主要住房。這一定是你一年中通常居住的地方。但是，你可以選擇另一套住房的扣除資格。
為了防止納稅人扣除豪華住房貸款利息，法律將扣除的款項限制為最高100萬美元的抵押貸款額。這100萬美元的限額適用于兩套房產抵押貸款的總額。
例如，如果你欠你的主住房60萬美元，度假住房欠80萬美元，在一共的140萬美元中，你可以免除其中100萬美元的貸款利息，但是超出的40萬美元的利息將不能得到扣除。在某些情況下，如果涉及房屋凈值貸款，超額利息可能有資格獲得扣除。
全額抵稅只限于借款人為了貸款購買或建造主要住宅，且點數的費用只可在支付的當年全額抵稅。而在其它情況下，點數的費用會在貸款期間內攤銷抵稅。
房屋貸款利息
美國有兩種減稅額：標準扣除額(Standard Deductions)與分類扣稅額(Itemized Deductions)。房貸與利息就可以作為分項扣除額抵稅。
什么是分項扣除額？
分項扣除額是納稅人可以申領聯邦所得稅納稅申報表并減少其應納稅所得額的合法費用。納稅人一般會經過仔細計算，在標準扣除和分項扣除里做出權衡。
分項扣除限制
如果納稅人的總收入高于一個適用金額（applicable amount）那么在總的分項扣除額中減少超出適用金額的3%或有80％的細項扣除額。
舉例：如果一個人作為“戶主”提交的調整后的總收入是50萬美元，其中一個有2萬美元的分項扣除額，那么首先計算超出“適用金額”的3％：0.3*(500,000-275,000)=$6,750；然后計算出總扣減額的80％，0.8*20,00=$16,000最后再減去上述金額中較小的一項，剩下的變為實際分項扣稅額。在這種情況下，較低的是6,750美元。因此，納稅人的2萬美金額度中應減少6,750美元，僅剩分項扣除額13,250美元。
關于“適用金額”的規定：
在2013年，稅法第68（b）條下的“適用金額”如下：
已婚夫婦共同申報或未亡配偶者（未亡配偶指夫妻中一方死亡而另方仍存活的那位）為30萬美金；
已婚夫婦分別為15萬美金；
戶主為275 000美金；
不屬于戶主和未亡配偶的未婚人士，則為25萬美金。
首套住宅房貸款利息減免
美國政府對于人們的首套住房十分寬容，可以在收入中免除貸款利息，并且首套住房提供的利率很低。
首套住宅房的定義：
首套住宅房叫做PrincipalResidence或Primary Residence，它屬于人們的基本住宅，需要區別與其他住宅，如度假住宅、出租房屋等。
限制：
美國首套住宅房在住滿兩年后出售，可免除資本增值稅。個人免除25萬美元，夫妻免除50萬美元。但僅有首套住房可以享受這一個福利。
國家稅務局對于首套住宅房的檢查很嚴格，會定期檢查房屋的居住情況，因此很難摻假。
