銀行審批包括兩個階段：
個人償還能力審核和產(chǎn)權(quán)審核。個人償還能力審核階段，當(dāng)銀行收到貸款人的申請后，銀行將安排房產(chǎn)價值評估，并查看貸款人信用記錄來評估其償還能力。所有的流程由銀行內(nèi)部處理，但是產(chǎn)生的費(fèi)用會一一列出， 包括銀行審批費(fèi)用、房屋評估費(fèi)用、洪水區(qū)查詢費(fèi)用、信用報(bào)告查詢費(fèi)用和稅收服務(wù)費(fèi)用。
銀行申請費(fèi)：
銀行的申請費(fèi)或者審批費(fèi)用由各銀行收取，價格會有差別， 一般$1300-1600左右。銀行申請費(fèi)用與貸款數(shù)額大小無關(guān)。
房屋評估費(fèi)：
房屋的購買價格不能作為房屋的實(shí)際價值。銀行在審批貸款時會請專業(yè)的機(jī)構(gòu)評估房產(chǎn)價值。評估費(fèi)用一般在$400~$600。房屋評估費(fèi)用主要與房屋大小和房屋結(jié)構(gòu)有關(guān)，與購買價格無關(guān)。
信用報(bào)告查詢費(fèi)用：
為了評估貸款人的償還能力，銀行會從三大信用報(bào)告機(jī)構(gòu)（Equifax, Experian 和 TransUnion）查看貸款人的信用評分及歷史。三個機(jī)構(gòu)提供的信用評分一般有區(qū)別，銀行會采用中間值。查詢信用報(bào)告的費(fèi)用大概$60。
產(chǎn)權(quán)相關(guān)費(fèi)用：
當(dāng)個人償還能力審核完成且符合要求后，銀行會通知貸款人選擇Title公司審核房屋產(chǎn)權(quán)。如果房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)合法，銀行將會要求貸款人購買房產(chǎn)證保險(xiǎn)。該部分的價格在$2200左右。由于房產(chǎn)證保險(xiǎn)和房屋保險(xiǎn)都與房子價格有關(guān)，且由市場情況決定，區(qū)別可能會比較大。
房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)搜索：
主要查看房產(chǎn)證是否有效合法，是否有債務(wù)關(guān)聯(lián)，是否適合轉(zhuǎn)讓（clean title）。
借方產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)：
為了規(guī)避房產(chǎn)證可能存在的問題， 銀行會要求貸款人購買一年的房產(chǎn)證保險(xiǎn)。在交易完成的一年內(nèi)，如果房子的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，房產(chǎn)證保險(xiǎn)公司將向銀行賠償相關(guān)損失。房產(chǎn)證保險(xiǎn)費(fèi)用與貸款數(shù)額有關(guān)，對于$300,000 左右的貸款，房產(chǎn)證保險(xiǎn)大概$1000 左右。
房屋保險(xiǎn)：
為了避免火災(zāi)等自然災(zāi)害帶來的損失，銀行一般要求貸款人購買房屋保險(xiǎn)Hazard Insurance。在貸款批準(zhǔn)前，貸款人必須提前購買一年的房屋保險(xiǎn)。房屋保險(xiǎn)類似于汽車保險(xiǎn)，貸款人可以自行選擇房屋保險(xiǎn)公司。房屋保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的Dwelling value ( 房屋重建價值) 計(jì)算保額。各個房屋保險(xiǎn)公司計(jì)算Dwelling value 的方法不一樣，建議貸款人在購買之前多咨詢。
房產(chǎn)過戶費(fèi)用：
當(dāng)銀行審批完成，貸款人貸款獲得批準(zhǔn)，Title公司將開始處理房產(chǎn)過戶（settlement/closing）。由于Title公司由買賣雙方自行選擇，因此可以使用不同的Title 公司，也可以使用同一家。
房屋過戶處理費(fèi)：
Title 公司協(xié)調(diào)銀行、貸款經(jīng)紀(jì)人、賣方、買方處理房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓相關(guān)的事宜，包括代繳房產(chǎn)交易稅、過戶記錄存檔和首付款支付等。
過戶記錄費(fèi)用：
Title 公司將過戶記錄交給政府 County 辦公室保存, County 辦公室收取記錄費(fèi)用。
房屋交易稅：
政府收取的房屋交易稅，0.86%左右。一般由賣家支付。新建房因建筑商而異。
買家產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)：
賣方幫買方購買的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（ Buyer’s Title Insurance 也叫 Title insurance owner's policy），保證買主權(quán)益。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題時，該保險(xiǎn)將賠償買方的損失。費(fèi)用按房價浮動。表格里的費(fèi)用是按30萬房子估算，買家產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用大約是$1000。
銀行預(yù)收費(fèi)用及其它：
貸款人每月除了支付銀行貸款本金和利息， 還需要支付一定數(shù)額的房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)。
房屋過戶交易時，銀行將建立一個托管賬戶（Escrow Account），每月的房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)都會放到這個托管賬戶里。政府和房屋保險(xiǎn)公司每年會直接將稅收賬單和保險(xiǎn)帳單寄到銀行，銀行然后從這個賬號中支付。
為了確保托管賬戶中有足夠的余額，過戶交易時銀行一般要求貸款人預(yù)支付兩個月的房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)。有時可能需要預(yù)支付更多的費(fèi)用，比如房子六月過戶，七月征收房產(chǎn)稅，這種情況下，預(yù)支付的房產(chǎn)稅可能超過2個月。不管怎樣，銀行會詳細(xì)計(jì)算每個月托管賬戶的余額，確保有足夠的資金支付房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)。
什么是First Mortgage和Second Mortgage：
所謂First Mortgage，即你買了一棟房子，把這棟房子抵押給A銀行做貸款，那么對A銀行而言，你的貸款便是First Mortgage,如果你在A銀行貸完款后，同時又把你的這棟房子抵押給B銀行，希望借出更多的錢來，那么相對B銀行而言，你的貸款便是Second Mortagage了。
第一抵押貸款和第二抵押貸款有一個共同的主要因素：都是由房屋作為抵押資金的貸款。“第一抵押”是指用來購買房屋的原始貸款。“第二抵押”是用于描述銀行和貸方，通常稱之為房屋凈值貸款的一般概念。
First Mortgage和Second Mortgage相互關(guān)系：
“ 之所以有Second Mortgage的情形發(fā)生，往往是因?yàn)楫?dāng)你需要借出更多的錢時，原本貸款的那家銀行(如A銀行)拒絕再貸款給你，而另一家銀行如B銀行(但通常是一些小型的財(cái)務(wù)公司)則不介意借這筆錢給你，條件是你必須把房子也同時抵押給它。當(dāng)你還不起貸款，房子被銀行拍賣時，A銀行的利益將會是先得到保證，在A銀行扣除你所欠的本息及與拍賣有關(guān)的費(fèi)用后，剩下的錢才會再去還欠B銀行的債務(wù)，B銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要高過A銀行，當(dāng)然Second Mortgage的貸款利率要高于First Mortgage。”
第一抵押目的：
獲得第一筆抵押貸款的主要目的是購買房屋。如果沒有銀行貸款，美國人中絕大多數(shù)都沒有能力全額購房。傳統(tǒng)的貸款計(jì)劃適用于那些可以支付20％購買費(fèi)用的人，而像FHA（聯(lián)邦住房管理局）這樣的政府支持的計(jì)劃為那些負(fù)擔(dān)不起大筆首付款的人提供了選擇。
第一抵押優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
將成為一個房主，有一個屬于自己的地方。
有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，擁有房產(chǎn)是一項(xiàng)投資，房屋貸款的利率低于無抵押貸款。
抵押貸款利息可以抵稅，這對于逐項(xiàng)納稅的納稅人來說是一個很大的好處。
缺點(diǎn)：
所有權(quán)與償還債務(wù)的能力有關(guān)，銀行對房產(chǎn)保留留置權(quán)，如果不付款，可以對房產(chǎn)進(jìn)行收回或取消抵押。
第二抵押目的：
第二抵押貸款是用來進(jìn)入其房屋凈值方面的金融策略。你不需要獲得個人貸款，而是將分期貸款與房產(chǎn)捆綁在一起，進(jìn)一步利用房屋與另一個留置權(quán)。第二筆貸款可以用于各種目的，包括資助房地產(chǎn)翻新，大學(xué)費(fèi)用，創(chuàng)業(yè)和其他大額購買。
第二抵押優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
利率較低
第二抵押貸款的利息通常也可以抵稅。
缺點(diǎn)：
無法償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，可能會喪失抵押品贖回權(quán)。
已支付第一筆抵押貸款的人員添加額外的每月分期付款可能會限制您的預(yù)算。
什么是過渡性貸款？
當(dāng)人們已經(jīng)擁有欠銀行貸款的房子，而希望換房時，往往是希望先賣掉現(xiàn)有的房子，然后才買新房。但在現(xiàn)實(shí)生活中，你可能一下子就看到了想買的新房，但不幸的是，舊房子賣掉才能買新房。在這種情形下，當(dāng)然是可以簽約買房——條件是必須賣掉舊房，新房賣買合約才生效。
但是這樣的條約，賣方不太喜歡接受，而且講價的空間也不會大，賣方往往會同時也加簽一個條件——即當(dāng)有比你條件更好的買家時，他可以把這棟房子賣給他人。種種情形對你而言都是不太有利的。為了避免這種情形發(fā)生，確保可以以較好的條件買到新房，不妨從銀行按排一個過渡時期貸款。
即把兩棟房子同時抵押給銀行，實(shí)行百分之百貸款。通過貸款先把新的房子買下來，再慢慢出售舊房子。等有一天賣出舊房后，再還掉所欠銀行相應(yīng)的貸款。在這種情形下，你則不需要非要等到舊房子賣出去，才買新房了。
有哪些過渡性貸款？
1、封閉的過渡性貸款：
這是基于房產(chǎn)將被出售的預(yù)先約定日期的貸款，這意味著可以支付過渡性貸款的剩余原則。適用于已經(jīng)就其財(cái)產(chǎn)的銷售條款達(dá)成一致的消費(fèi)者。由于銷售已被鎖定，這些貸款通常會降低貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。
2、開放過渡性貸款：
這是一項(xiàng)該房產(chǎn)的出售尚未最終確定的貸款。它通常被購房者使用，他們找到了理想的房產(chǎn)并希望提出有有利的購房條件，但還沒有出售現(xiàn)有的房產(chǎn)。這些貸款給貸方帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者可能會被問到更多問題，包括證明他們的房子還在市場上。
過渡性貸款如何運(yùn)作？
當(dāng)購買過渡性貸款時，貸款人通常會為購買新房產(chǎn)提供資金，并接管現(xiàn)有房產(chǎn)的抵押貸款。
借入的融資總額被稱為“峰值債務(wù)”，通常通過將新房屋的價值與現(xiàn)有房屋的未償還抵押貸款相加來計(jì)算。然后減去現(xiàn)有房屋的可能銷售價格，您將獲得“持續(xù)余額”，這將是新貸款的總體余額。
在過渡期間，每月將以標(biāo)準(zhǔn)浮動利率對您的持續(xù)余額進(jìn)行復(fù)利。
過渡性貸款的利弊
優(yōu)點(diǎn)：
方便：過渡貸款確保可以立即購買房產(chǎn)，不必等待當(dāng)前的房屋出售。
還款：在過渡期間，只需償還當(dāng)前的抵押貸款。
避免租房：您可以避免在出售現(xiàn)有房屋和新房屋結(jié)算之間租房的費(fèi)用和麻煩。
缺點(diǎn)：
估值成本：過渡融資可能需要兩項(xiàng)房產(chǎn)估值（現(xiàn)有的房產(chǎn)及新房產(chǎn)），即兩項(xiàng)估值費(fèi)用
利息：利息通常按月收取，因此出售房產(chǎn)所需的時間越長，新貸款的利息就越多。
利率：如果您在過渡期內(nèi)沒有出售現(xiàn)有房屋，通常會收取更高的利率。
什么是“Interest Only"貸款
我們傳統(tǒng)上的貸款一般而言是本金與利息一起還的，但 Interest Only便是只還利息，不還本金的貸款，稱為僅利息貸款。銀行允許這樣做的期限一般是1至5年。
“ 比方說，你有一個10萬元的貸款，你選擇三年的Interest Only，假設(shè)這三年的貸款利率都是8.1%,那么你只需要每年向銀行繳付8100的利息便是了(但利息仍是按每星期、每兩星期或是每月繳) ,當(dāng)然三年之后，你仍然是欠銀行10萬本金。”
僅利息貸款適用條件
第一，當(dāng)希望把還款壓力減至最少，尤其是當(dāng)頭一年或頭幾年經(jīng)濟(jì)比較緊張時，選擇Interest Only只還利息，不失為一個上策。
第二，短期的投資行為。比如你買地建房，等房子建好后就打算賣掉，在這種情形下，加上如果本身手上的資金也比較緊張的話，則不妨考慮Interest Only。等房子賣出去后，最后把本金還給銀行。
第三，充分達(dá)到退稅的目的。因?yàn)轭^幾年只還息不還本，所以利息不會因?yàn)楸窘鸬倪f減而減少，相應(yīng)而言，投資房的成本一直維持在較高的水平上，從而達(dá)到少繳稅或最大限度退稅的目的。
僅利息貸款的優(yōu)點(diǎn)
每月付款較低。
借款人可以通過獲得更大的貸款額度來購買更大的房屋。
將額外資金投入投資以建立凈值。
在僅利息期間，每月付款的總額（抵押貸款高達(dá)750,000美元）符合免稅要求。
僅利息貸款的缺點(diǎn)
如果是ARM，抵押貸款利率上升會增加風(fēng)險(xiǎn)。
許多人會花費(fèi)額外的錢而不是投資。
許多人在時間截止時無法支付本金。
收入可能不會像計(jì)劃的那樣快速增長。
與僅利息貸款相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)僅關(guān)注僅支付利息的能力時，這就是一種風(fēng)險(xiǎn)。借款人最終每個月都要支付利息和本金，當(dāng)發(fā)生這種情況時，付款可能會顯著增加，從而導(dǎo)致所謂的“付款沖擊”。
如果借款人擁有支付選項(xiàng)ARM并且他們只支付不包括應(yīng)付利息金額的最低付款額，則未付利息將計(jì)入本金。借款人最終可能擁有的比最初借來的更多。如果貸款余額增加到合同的限額，每月付款將會增加。
借款人可能能夠避免與僅利息抵押貸款相關(guān)的“支付沖擊”。但是，很難預(yù)測十年內(nèi)的利率是多少，因此如果貸款余額高于房屋價值，則可能無法進(jìn)行再融資。
一些抵押貸款，包括僅利息抵押貸款，在借款人預(yù)付時會受到處罰。如果貸款在還款處罰期間再融資，借款人可能會收取額外費(fèi)用。務(wù)必與貸方核實(shí)是否可能適用此類罰款。
房屋的價值可能不如抵押貸款的價值，或者如果房價下跌，它將迅速貶值。即使價格保持不變，如果借款人有負(fù)攤銷，他們將更多地依靠抵押貸款，而不是他們從出售房屋所得到的。他們可能會發(fā)現(xiàn)很難再融資，如果決定出售，可能欠貸方比買方收到的更多。
僅利息貸款的合適人選
雖然存在許多風(fēng)險(xiǎn)，但如果以下情況適用，則只對借款人支付利息的抵押貸款可能是有利的選擇：
目前的收入相當(dāng)溫和，并確定未來收入會增加。
房屋的權(quán)益相當(dāng)大，借款人將使用這些資金用于其他投資或本金支付。
收入是不規(guī)則的，借款人希望靈活性只在收入較低的時候支付最低利息，并在收入較高的時期支付較大的款項(xiàng)。
什么是“Loan Holiday"
Loan Holiday，即給貸款“放假”。就好像一年有十二個月，人們工作十一個月，給自己放假一個月一樣，貸款也可以有一段時間暫時停止付款，一般而言為期三個月，即三個月之內(nèi)，你不必向銀行繳付每期該付的貸款。
Loan Holiday存在理由
人們申請Loan Holiday往往是因?yàn)樽约旱墓ぷ鳌⑹杖牖蚴墙】登樾瓮蝗话l(fā)生變化或是出現(xiàn)一些困難，因而想暫緩一下還貸款的壓力。此時，給貸款“放假”未償不是一種選擇。
當(dāng)然不要忘了，雖然你三個月未繳貸款，但你的利息在這三個月內(nèi)照樣是每天積累著，并會在三個月之后加在你的本金上，所以，三個月之后，你的本金將多過三個月前的。不是在萬不得已的情形下，還是不要給自己的貸款“放假”為好。
