在美國買房的整個交易過程中是不可能自己全部操作的。按照美國現在的房產制度，在買房交易中，房產經紀人是不可或缺的，而且經紀人在買房的整個過程中，擔任多種重要的角色。
01、美國房產經紀人有著嚴格的管理體系：
首先，所有房產經紀人都必須持有美國政府頒發的經紀人資格證書，持證上崗，否則他們無法從開發商獲得房屋代理權。其次，房產經紀人除了能為買家提供更多的房產信息、幫助買家找到理想的房屋、完成買房交易這些基本要求外，還需掌握良好的談判技巧，參與第三方談判，并為買家提出合適的買房意見。
02、海外人士在美國買房后的法律權利能否得到保護？
海外投資者在美國的財產完全受到同當地人士一樣的法律保護。在美國買房時，整個交易過程中，有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程，有估價公司、房屋檢查公司、公證公司、銀行、以及經紀人，產權保險公司等等。每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，使房地產行業能夠公平、透明、健康、蓬勃的發展。
03、海外人士投資及購買美國房地產是否有數量限制？
美國對全球購房者無任何限制，是全世界最開放、最自由的投資市場之一。根據美國相關的規定，海外人士投資及購買本地房產的數量也沒有限制。
04、在美國買房如何確保交易安全？
在房產買賣過程中，買家最關注 2 大問題：產權和資金的安全。如果出現產權是偽造的、產權登記時發生錯誤、房屋被他人侵占等情況，那么買房將卷入無止境的糾紛當中；而若遇上不法經紀人帶著交易資金逃跑，買方更是要白白遭受巨大的損失。
美國的房產市場和交易過程都是透明化的，為應對這兩個重大問題，由辦理房產業務的律師發展而成產權保險公司（Title Company）應運而生。他們為購房者提供產權調查、產權保險、資金監管、過戶登記等服務，貼身保障購房者的權益。如果真的遇到麻煩，最差的結果也能把交易資金拿回來，最大程度保護了用戶權益。
05、辦理美國房產過戶手續需要本人到場嗎？
在美國，甚至大部分海外國家，都沒有類似房產交易中心的機構，其買房交易更多是由雙方通過經紀人協商完成，且不需買賣雙方同時在場。
在美國西部，一般來說都是由第三方 —— 產權公司（Title Company）來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。而在美國東部，一般來說產權轉移的過程是在一個稱作「結算公司」（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（大多數時候也包括其經紀人）都集聚一堂，由律師或是結算代理主持， 支付款項簽署產權轉讓書，最后前去政府進行產權登記。當然，若買方確實無法出席，也可以委托其經紀人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。
06、什么是過戶日（CLOSING DATE）？
過戶日（Closing Date）是在買賣雙方達成協議時，在合同中便事先約定好的過戶日期。當然，如果雙方都同意，也可以在這個日期之前過戶。一般來說在過戶日需要完成以下 4 點：
1. 在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）
2. 賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房屋鑰匙轉交給買方
3. 產權公司或者律師、公證人員前往當地政府辦公室登記注冊
4. 賣方收到扣除過戶費用及貸款余額后的款項
07、美國房地產的產權年期是如何規定的？
美國的房產產權是永久產權，不僅可以作為投資也可以世代的傳承延續下去。在美國《物權法》第149條中規定,住宅性建設用地在使用權限期間屆滿時，自動續期。憲法明文規定個人財產至高無上。作為個人財產的土地和房產就沒有什么年限問題， 只需要每年繳納一定的財產稅費就可以。
聽說最近美國房貸利率很吸引人？打住，能拿到美國房貸廣告上的低利率的幸運兒永遠只是少數。只有一部分借款人能真正符合最低借款利率的條件，多數人只能拿到較高的貸款利率。
想要貸款，先要了解影響貸款利率的因素有哪些？在美國貸款買房時如何獲取更低的貸款利率？這些考慮在購房前都在所難免。本文，將為大家排憂解難，細講這些問題。
美國房屋貸款利率有哪些種類？
美國房屋貸款通常有30年、20年、15年、10年的固定利率，或者7/1 ARM、5/1 ARM等可調節利率。
1. 固定利率貸款
固定利率貸款因為利率不變讓人覺得非常安心，很多人會選擇30年固定利率貸款，雖然時間長，但是每月貸款額度分攤下來的貸款月供低，在同樣首付和收入的前提下，這種貸款方式可以獲得銀行更高的貸款審批額度，一般房產經紀人也會經常推薦這種貸款模式。
2. ARM模式貸款
所謂ARM，就是Adjustable-Rate Mortgage。如7/1ARM，就是說如果還款時間為30年，則前7年利率不變，以后每年利率都在限制最大變動幅度的前提下，根據市場情況進行調整。
ARM前幾年的利率通常比較低，在固定利率期結束后，ARM的利率會隨著市場變化而變化，這就存在著一定的風險性，如果市場行情在走高，那么后期房貸利率就有可能會增加。
美國買房貸款時，影響貸款利率因素有哪些呢？
1. 信用分數
信用分數這一點就不老生常談了，在美國無論貸款還是Lease車輛，好的應用分數是拿到地利率的關鍵，所以大家在美國一定要時刻關注自己的信用分數的情況！
市面上的免費信用分數查詢網站，或者各大信用卡和銀行提供的免費FICO分數，都不是房貸公司真正使用的版本，所以不要看到自己FICO分數是750就放松警惕，因為實際貸款中采用的分數可能會低不少。
2. 重新貸款還是新房貸款
舉個例子，甲用戶的信用分數為650分，貸款和房價的比率是80%，是出租房屋申請重新貸款，乙是新買房自住，信用分數730分，那么甲的貸款利率一定會比乙高。因為乙的信用分數更高，且房子自住，房主本人就一定會極力保住房屋，從而銀行的風險就會小一些。所以，美國貸款利率歸根到底就是取決于銀行對貸款者的風險評估。
3. 十年債券利率
經濟環境也是影響利率的主要因素。大多數買房者的初始貸款年限是30年限的，但多數購房者會選擇在10年后重新貸款，因此財政部十年債券利率會成為影響利率變化的主要方面，這它往往會決定貸款利率是升是降。并且由于財政部十年債券利率是美國政府官方出品，所以它往往也是其他債券利率的一種參考標準。
因此，預測美國貸款利率比較好的方法就是看十年債券利率的走勢，人們可以在報紙上或者金融網站上看到這個債券利率。美國房貸利率往往是跟著債券利率走，通常30年的固定房貸利率是要在十年房貸利率上加上1.70%，當然，這個幅度也會隨時改變，但這仍然不失為觀察貸款利率的主要方法之一。
4. 股票行情
房屋貸款利率也會跟著股票市場行情走。一般來說，壞的經濟消息會讓房屋貸款利率下降，好的經濟消息會推高房屋貸款利率。因此，可以簡單粗暴的認為股票價格的上升趨勢與美國房屋貸款的利率成正比。
5. 華爾街日報主要利率
華爾街日報的主要利率是美國利率的指標，被七成以上的美國銀行當作基準利率，一般被認為是主要利率的官方來源。許多美國貸款人把這個利率作為他們的指數和主要利率，消費者利率通常建筑在這個主要利率基礎之上，當主要利率改變時，許多消費者也會看到信用卡利率、汽車貸款和其他消費貸款利率的改變。
還有其他指標，如聯邦住房貸款銀行利率也被一些商業銀行當做利率的指標。
貸款規劃 - 讓您離夢想更進一步
在美國貸款買房時，如何獲取更低的房貸利率呢？
1. 提高信用分數：信用分數在750分以上是最好的
√ 條件允許的情況下，盡早地申請信用卡，這樣可以獲得更好的成長歷史記錄。如果屬于剛來到美國，沒有信用記錄和歷史的情況下，可以先申請押金信用卡，或者對信用及要求很低的卡。
√ 盡快申請到更多的信用卡。雖然每次申請信用卡時，信用卡公司會查詢信用記錄，從而增加信用查詢次數，導致信用分數降低。但隨著時間的變化，購房者賬戶總數越多，信用分時得分就會越高（一定上限內）。而一般，申請信用卡的記錄查詢只追溯兩年，對信用得分的影響會減少，所以盡快申請到更多的信用卡會對后續的貸款購房有不小助力。
√ 最早申請的信用卡不要注銷。信用記錄逐步建立后，可以申請到額度高，條件好的卡。但取消最初申請的信用卡，會對信用記錄產生影響，使可查詢的信用歷史記錄時限變短。
√ 信用卡透支額度不要太高，盡量控制在1%-20%之間。如果不小心透支，可以提前還款，不要等到還款日期才自動還款，因為信用分數更新的周期和你的信用卡可能不一致。
√ 購買大宗商品時，分期付款、準時還款會使信用漲得很快。
2. 貸款年數
√ 常見的有30年、15年及5年的貸款年限。通常年數越短，利率越好，因為貸款年數越長，貸款銀行風險越高。
3. 利率是固定利率還是浮動利率
√ 通常浮動利率好過固定利率，固定利率貸款的風險在銀行。
4. 是否屬于大額貸款
√ 通常情況下，$424100以下的房貸是標準的貸款項目，通常可以拿到最好的利率，$625000以上的房貸稱為巨額貸款。
√ 大額貸款利息更高。很多房貸公司，尤其規模較小的公司，并不愿意自己掏錢給所有的客人，而是轉手打包賣給其他財團，Fannie
Mae 和Freddie Mac就是最大的兩個買家，如果這兩家公司不購買，則可選擇的貸款項目就會少很多，利率也會更高。FHFA每年發布Conforming Loan的上限，超過這一額度的房貸，Fannie
Mae 和Freddie Mac不能購買。
5. 自住、投資還是商用房
自住利率比商用房利率低。對于銀行來講，自住的房屋貸款會比其他用途的房屋貸款風險更低，所以利率也會好很多。
6. 新房貸款還是重新貸款買房
新買房利率比重新貸款利率低。
7. 獨立房屋還是公寓式住宅
獨立房屋房貸利率通常比Apartment或Condo這類公寓式住宅的利率低，而且在審批程序上獨立屋也相對便捷一些。
8. 頭期款比例不能太低
首付比例不能太低。20%或以上的比例通常能拿到最好的利率，有些房貸公司要求公寓首付不低于20%。Single
House和Two House通常可以首付較低，通常為10%-20%，但意味著利率會高。對于Fannie Mac房貸來講，首付最低為5%，巨額貸款首付不低于10%。3.5%的利率是FHA房貸要求的最低首付，再低就會很難申請到房貸。
9. 買點數
舉個例子，假設要貸款40萬的投資房，根據規定，想要拿到自住房的利息，在貸款時就要先付兩個點數，也就是400000*2%=8000元。
