核心角色：第三方托管公司
Escrow中文的意思是“第三方托管”。在美國的房地產交易中，在交易過程中，買賣雙方將資金及房產證明交由第三方公正（escrow）暫時保管，以保證條件滿足后雙方履行合約。
大多數房地產交易中往往面臨一個共同的問題：互不信任。作為買家，你會在房屋狀況還沒有達標前，就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎？不會。同樣，如果你是賣方，你在買家沒有結清余款前就把房子產權轉讓給他嗎？也是不可能的。
互不信任的情況下，如果沒有能夠消除雙方不信任的第三方存在，交易必將暫停。房產買賣過程中，即使最簡單的交易也涉及無數細節。像體育比賽一樣，房地產交易也需要一個裁判，幫助買賣雙方把過程中出現的每一個細微的問題，在交易完成前全部解決。
Escrow便是那個使比賽保持公正的裁判。嚴格說來，Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的。他們對買賣雙方都是無私公正的第三方存在，不會有任何偏袒。
這么看來Escrow在美國房產交易中是不可缺少的，那么由誰來做Escrow呢？買賣雙方如何選擇Escrow？
一般由賣家的房地產經紀人的推薦來選擇Escrow公司。
Escrow收取的費用根據房產的交易價格來定，一般是房價的１－２％。通常由買賣雙方平均分攤。
在買家和賣家簽訂了合同之后，房產就進入了“Escrow”（第三方托管）的階段。這個階段可以持續２０－30天或更久。“所有與交易相關的文件、購房資金、具有法律效益的合同或協議、以及指導交易如何進行的說明，都交給Escrow，由Escrow在交易協議中注明。
這一過程，稱為開始代管流程 （Opening an Escrow）。代管所有材料的機構被稱為“Escrow Agent”（第三方托管代理），他們將確保交易按照約定的步驟進行。
當Escrow Agent第三方托管代理人確定買賣雙方簽署了所有需要簽的文件，房產證件檢查完畢，則結束托管（Closing of Escrow）。Escrow代理人需要將文件、資金、保險、合同等分別交與適當的一方。至此房產交易過程結束。
房產進入Escrow后，可以隨時取消交易嗎？當然可以。那么取消后可以取回托管的保證金嗎？
答案是：不一定；看情況。
這一切還得看合同里的“contingencies“（履行合同的先決條件）條款。 這個條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業主保險和評估。在緊急情況下，賣方接受買方的報價，買房需要寫下“履行合同的先決條件”清單。
若買家在后續檢查過程中發現嚴重問題或房屋評估的價格低于銷售價格，而買家因此無法貸款，就可以退出交易，通過提交第三方托管撤銷指令來拿回托管的保證金。
當買家成為新的房主。買家的貸款方需要建立的一個賬戶，用來支付房產稅和各種各樣的保險賬單，如:房主保險、抵押貸款保險和洪水保險等，這個賬戶也就是“Escrow Account”（第三方托管賬戶）。對于公寓業主來說，一個“Escrow Account”（第三方托管賬戶）也可以用來支付HOA業主協會的費用。房產交易結束后，買家可以提前支付幾個月的稅金和保險費。
在這之后，買家的一部分抵押貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動，這個賬戶里的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費用。如果你碰巧多付了錢，你的貸方會給你退款。
如果買家用FHA貸款買了房子，或者只付了不到20%的首付，就需要一個“Escrow Account”(第三方托管賬戶)。
那當買家支付20%或更多的首付時，是否還需要Escrow Account第三方托管賬戶？這取決于買家的預算能力。如果買家可以每個月存下錢并把錢存到一個有利息的賬戶里，那么就可以跳過Escrow Account第三方托管賬戶。
還有一些買家選擇建立Escrow Account第三方托管賬戶，因為每個月可以拿到利息。（在少數幾個州，貸款人需要支付他們為你所持有的錢的利息。）決定是否開設Escrow Account第三方托管賬戶，就看你是否可以在面對巨大開銷時有所準備。
這為2022年帶來了好消息和壞消息。這座城市繼續朝著全面復蘇的方向邁進——這對市場和紐約人來說都是好消息，可以充分回歸到五光十色的都市生活。
然而，這也意味著2022年的住房市場將變得昂貴，租金和房價將繼續上漲。根據房產網站StreetEasy，以下是對2022年紐約市住房5大走勢的預測。
大流行的租賃優惠將結束，導致新庫存和高價租賃的浪潮
2021年夏季和秋季，紐約市的租金回升至接近大流行前的水平。這是由租戶的高需求和租約結束時沒有續簽的優惠推動的。
StreetEasy衡量優惠是市場上提供一個月或多月免費租金的房屋的份額。2021年第一季度的優惠比例是該市有記錄以來最高的。曼哈頓42.8%的租金，即24,361個單位，獲得了優惠。
2020年第三季度，更多的曼哈頓單元（24,751套）獲得了優惠。其中許多單元在一年內也恢復了原租金。租金優惠周轉的速度將在2022年第一季度再次達到頂峰，屆時幾乎相同數量的單位將重返市場——而這次沒有折扣。面對更高的租金，許多負擔不起公寓的租戶將被迫搬家。這將增加2022年第一季度及以后的大量需求和庫存。
此外，人們遷往城市的速度在冬季通常會下降。因此，除了那些重返辦公室的人之外，與2021年第三季度相比，2022年第一季度市場上的租房者將相對較少，但庫存會更多。
庫存多于需求意味著租金可能會在2022年第一季度停滯或下降。不過，如果發生這種情況，可能會很短暫。隨著更多人在夏季搬回這座城市，租金肯定會再次上漲，而且2021年春季的多余庫存也將到期。
與此相關的是，許多紐約市租房者目前正在推動Good Cause法案。這項擬議的立法將限制續租時的租金上漲，并防止房東在租約到期后驅逐租戶。
國際需求將推動豪宅價格上漲
2022年銷售市場有哪些預測？這將繼續是”雙城記”。一方面，豪宅區間的房價在三年放緩后現在正逐步上漲。另一方面，最低價格區間的房價將保持平穩。
豪宅市場迎來了重大時刻。根據StreetEasy價格指數，曼哈頓最昂貴區間的房價和布碌侖豪宅的房價上漲最快。在大流行期間，富人從許多科技股的飆升中積累了更多的財富。
此外，已接種疫苗的國際游客獲準于11月恢復前往美國旅行。這種涌入可能會導致對紐約市住宅房地產的更多國際投資，并在大流行暫停和被壓抑的需求之后增加對豪宅的需求。
然而，價格處于最低水平的房屋價格增長出現停頓。許多紐約人受到大流行的經濟沖擊，失業進一步加劇了這種影響。
2021年第三季度，布碌侖和皇后區最低價格區間的房價下跌幅度超過任何其他價格區間。雖然這對許多有抱負的買家來說可能是個好消息，但對于目前的房屋所有者來說卻是個壞消息。
對最低價房屋的需求不足正在進一步降低價格，導致房主失去投資權益。（而賣家將損失利潤。）對這些更經濟實惠的房屋的需求減少可能會導致該級別的房價持平甚至下跌。
氣候變化將成為紐約買家更大的考慮因素
今年颶風艾達的影響令2022年紐約市住房預測成為焦點。它對這座城市的破壞性影響為買家不斷變化的優先事項增加了另一層考慮因素：洪水。
桑迪為紐約人提出了沿海洪水的問題，但在艾達之后，位于內陸的紐約人現在也要擔心洪水泛濫。氣候變化將成為許多人的重要考慮因素。
紐約市當前的洪水地圖已經過時，沒有顯示哪些地區容易遭受洪水泛濫。聯邦應急管理署（FEMA）提出了紐約市的更新地圖，該地圖發現處于危險之中的建筑物數量是以前的兩倍。
隨著洪水易發地區的保險費上漲，更高的洪水風險已經影響到房主的支出。根據FEMA數據，紐約市至少62%的洪水保險單的價格將上漲。對于27,200處房產，漲幅不大，每年不超過120美元。但大約10%或5,400處房產的年成本將增加120美元以上。
紐約市銷售市場的路線修正將繼續
過去3-4年的銷售市場放緩是由“非理性”的市場行為造成的。由于投機性購買加上昂貴的新建筑，價格在2013年至2015年間同比上漲了10%以上。這導致豪宅庫存相對于需求過剩，從而導致2018年至2020年價格下跌。
但大流行引發了紐約市房價三年來首次整體上漲。在大流行開始時，價格終于下降到足以讓外部力量——低抵押貸款利率——引發需求激增。房屋銷售恢復，然后創下歷史新高，使價格開始回升。
因此，現在的市場比幾年前更加理性。它是根據市場供求機制運作的，而不是過于樂觀的開發商和賣家人為地誘導定價，或類似泡沫的行為。
我們對2022年紐約市住房的預測是，這種趨勢修正將在來年繼續。可能不會再出現另一次經濟衰退導致利率再次大幅下降。因此，不會出現突然的、由外部驅動的需求激增。
最終，由供應方——新建筑、開發商、賣家——來正確定價他們的上市，以避免銷售市場再次放緩。
需求端呢？隨著購房者的持續需求，買家可以預期到2022年降價減少和競購戰增多。目前，該市沒有一個街區的銷售與標價比超過100%。換句話說，平均而言，該市所有社區的房屋均以或低于要價成交。這可能會在2022年發生變化。
對紐約市熱門、設施豐富的社區的需求將繼續上升
現在購物、餐廳和夜生活重新開放，對于有能力負擔得起的紐約人來說，住在附近的便利設施附近再次變得很重要。正如我們在2022年值得關注的街區中所見，曼哈頓最熱門的街區也是最昂貴的街區之一。
位居榜首的是蘇荷（SoHo）、西村（West Village）、熨斗區（Flatiron）。
但熱門區不僅限于曼哈頓。布碌侖也上榜，熱點包括登波（Dumbo）、格林堡（Fort Greene）、布什維克（Bushwick）、郭瓦納斯（Gowanus）和紅鉤（Red Hook），它們提供了同樣多樣化的餐廳和夜生活，使它們成為有吸引力的居住地。
今年，StreetEasy創建了一個關于紐市進展的指數，結果發現，地鐵客流量增加，餐廳預訂量增加，租金回升，房屋銷售量增加。11月，該市的復蘇指數自大流行以來首次達到80分（滿分100分）。紐約市的復蘇即將到來。
