遇到過很多貸款人，很多人都認為在美國買房，房子必須是自住屋，其實不然，使現在是在租房子住，如果有的資金和好的房源，也可以直接申請房買房貸款。而且貸款買房也遠沒有你想像的那么難。
美國買房貸款申請的“房”分三種：
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買來自己住的
第二套房(Second Home)：是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅游景點附近，海邊的房子等等；
投資房(Investment Property)：是期望著通過購買出租收，或者是低買高賣得到。
在不少地方，由于地理，工作地點或者環境因素，可能購房者會認為相對自住而言更適合做。
舉個例子：同樣是4房3衛的獨立屋，在沿海可能要買超過100萬，但是內陸可能30或40萬就能買到，同時可能就差個幾百塊錢。也就是說，房價和房租不是成線性相關增加的，這就是為什么有的地方放20%的就能有正的現金，有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。
下面是在貸款購買美國房產做時常被問到的幾個問題。
Q:美國房產收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？
A:沒有區別，房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額 ≤ 45%稅前月收入
更好的是，買房的話，房可能的收入會被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再減去房的月供，如果剩下的是正數，那么加到分母里；如果是負數，則加到分子里。所以，有時你會發現直接買房甚至能獲批更高額度的貸款。
這個怎么決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會對比附近房子大概的，做出一個“Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。
Q:需要多少，有額外要求嗎？
A:買房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的PITIA。
Q:什么是PITIA？
A:PI = Principal & Interest，房貸
T = Tax，地稅
I = Insurance，保險
A = HOA，管理費
所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險以及管理費的每月額度。
要給銀行看到還有6個月PITIA這麼多的錢在你的支票帳戶或儲蓄賬戶（Checking/Savings Account）中。這些錢不用花掉，但是要存在里面。
除了支票帳戶或儲蓄賬戶這種現金賬戶（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美國養老金計劃（401K）都可以。不過，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切記房的貸款申請不能用贈與基金（Gift Fund），所有的和資金儲備都必須是自己的錢，包括夫妻間也不行！
比如男方一個人申請貸款，不能用女方的資金，也不能把只有女方一個人名字的賬戶里的錢轉到男方的賬戶里使用，但是共同賬戶是可以拿來使用的。如果實在沒辦法，可以考慮兩個人一起申請。
所以如果有買房的打算但資金又不夠的話，提前兩個月以上把錢打過來準備好，銀行會看兩個月的銀行流水（Bank Statement）。例如你9月份申請貸款，兩個statement的區間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那么錢就要6月份或者之前打過來。不過如果你需要使用收入，那么要兩個月的銀行流水；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入，那么一個月的銀行流水也可以。
快速計算能貸多少
貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款？有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這么算的：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額≤45%稅前月收入
舉例來說：某申請人想買80萬的房子，想看看能不能貸款60萬，假設他能拿到的利率是4%，那么每個月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來算，那么每個月就是$833.33。
假設房屋保險一個月是$100，HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，幾張信用卡還款額是$100，那么所有的費用總額是$4,497.82/月。
又假設申請人的年收入是$120K，那么一個月就是$10K。
所以，這個百分比就是4497.82除以10000等于44.97%，小于45% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。
對于國人來說，我們購房的時候除了要了解價格、位置、周邊配套等，往往還會考慮園區樓盤的開發商和物業等方面，因為這些因素會直接決定這個小區是否優質。
一個優質的小區不但在環境、地理位置等方面有優勢，在日后生活中也可以為我們提供許多便捷，讓生活變得更加舒適、安全。在美國，也是如此。
美國的社區
美國最早是由社區發展而來，所以這個概念也成了美國一個顯著的特征。
經常看美劇的小伙伴應該知道，在美國，許多住房都是設有社區管理協會（簡稱HOA）的，它的成員一般由小區內業主選舉產生，存在感也很強。包括物業公司的選擇、相關行為規范的制定、公共設施的集資建造等等重要事宜都是由他們來決定，甚至還會雇傭專門的保安和巡邏隊，來確保住戶的安全。不僅直接代表小區，也更貼合住戶的利益。
所以在美國，擁有HOA的社區是優質社區的前提，更是投資者的首選。雖然美國的社區與中國的社區概念并不一樣，但是一個優質的社區對于美國人來說也是極其重要的。
美國優質社區VS差社區
在美國，不同層次的社區之間，存在著巨大的差異。除了是否擁有HOA，我們還可以通過以下幾點來判斷和分辨。
環境
優質社區往往對公共區域和環境投入更多，人口密度和容積率低，而差的社區一般房屋密集，也不注重社區環境。
就像我們在電影或美劇中看到的那樣，在好的社區，住戶們更喜歡打理自己的院子，許多人甚至會雇傭臨時工來幫忙修剪草坪，清理泳池，大家根據規定互相制約，如果有人不好好打理自己的院子，還會有被投票驅逐的風險。而在差的社區，居民整體素質較差，自己的環境都打理不好，就更別提整體的環境了。
安全性
優質的社區對安全投入都很高，比如安裝攝像頭、雇傭保安等等。除此之外，由于容積率低，住戶之間都互相熟識，如果有陌生人進入徘徊，看到的鄰居都會第一時間打電話提醒或者直接報警。而差的社區多處于老舊、混亂的地方，人口密集，流動性較大，安保設施也比較薄弱。
學區
美國的基礎教育都是就近入學。之前我們也說過，美國也是有學區房的，從這個角度來看，社區是否涵蓋或接近優質學區也很重要。對比來看，好學校所在的社區基本都是優質社區，教育資源會好很多。這一點是差社區沒法比的。
我們不難看出，優質社區價值更高，無論您是想要投資長租房、短租房或者是想要購買房子自住，一個優質的社區都是非常必要的。它不但更好租出去，為您賺取更多的收益，還能提高自住的生活品質。
如果您想要在美國佛州購房，不妨來看看這些正在熱賣的優質社區。
LEGADO
LEGADO社區由美國著名開發商MattamyHomes打造的，坐落于佛羅里Windermere鎮的西南部。社區周邊涵蓋各大熱門商場和游樂設施，社區內更擁有全面、完善的規劃。已知居住在Windermere的名人眾多，比爾蓋茨也在此擁有房產，整體住戶鎖定為上層中產階級，是名副其實的優質社區。
Storey Park
社區位于佛羅里達州奧蘭多市東南方向，處于Lake Nona市北部，同時靠近奧蘭多國際機場，交通十分便捷。環境方面，完美的植被綠化令人心曠神怡，開發商還將現代化與高科技融入其中：社區內的房屋均配有大量智能家居設備例如智能監控、電子鎖等，并且所有的獨棟建筑都裝有太陽能發電設備，保障了人們生活的便捷、舒適以及安全。
除此之外，社區北近中佛羅里達UCF大學城和Valencia社區大學，西近中佛州醫藥大學，坐擁整個奧蘭多地區最好的教育資源；僅五分鐘車程的Lake Nona醫療城，也為居住在這里的人們提供了絕佳的養老、就醫、就業資源。
Champions Gate
社區由美國知名建造商Lennar精心打造，位于無數人向往的高爾夫度假勝地，擁有優質的綠化帶以及完全的配套設施。值得一提的是，該社區整體規劃建設3000個物業，且社區內實行全封閉門禁管理，24小時都有門衛執勤，安全有保障；度假區域和自住區域也是分開的，不用擔心干擾問題。
Winding Bay
以優質學區和高性價比著稱的滿分別墅，坐落于佛羅里達州橙縣冬季花園市，規劃有各類別墅房型，社區自帶泳池、散步公園、兒童游樂區等公共設施。Winding Bay周邊有多所高分中小學，教育資源雄厚，未來還將有新建的Valencia社區大學校區。
