這兩年因為疫情的緣故，美國房地產市場那叫一個瘋狂！加價20萬、50萬竟然都是稀松平常的事情，全款買房的買家更是數不勝數。
不過近日，拜登政府表示，將徹查房地產交易，尤其是全款買房的人群，給出的解釋是：政府有理由對金錢的來源表示懷疑......
1.拜登政府瞄上全款買家
其實從今年6月份開始，拜登就一直吹著要“反腐”的風。近日，他正式宣布要打擊“罪犯、貪污等群體”現金買房洗錢的行為，作為更廣泛反腐行動的一部分。
財政部副部長Wally Adeyemo表態，將“積極”打擊可疑的全款房屋交易、加強執法力度，并加強與盟國的合作。“我們的房地產市場有可能成為犯罪分子、貪污犯和其他尋求沉淀腐敗利潤人士的安全港灣......現行法律允許人們匿名成立公司，進行資金來源隱匿的全款房地產交易”。
財政部要求公眾對新的地產市場法規提出意見，以解決當前市場的薄弱環節。
財政部金融犯罪執法網絡的代理主任Himamauli Das說，地產市場買賣更加透明可以“加強美國的國家安全，并幫助保護美國金融系統的完整性。提高房地產行業的透明度將遏制腐敗官員和犯罪分子通過美國樓市洗錢的能力”。
知情官員透露，規定中的細節，比如具體對哪些類型地產買賣提出公開透明的規范、商業住宅是否也納入監管，仍在研討議程中。
2.美國房地產是洗錢的常用途徑
一直以來，美國房地產是個人或空殼公司最常用的洗錢途徑之一，交易方法非常簡單粗暴：全現金！根據全美房地產經紀人協會數據，全款地產交易目前約占美國所有房屋銷售的三分之一。
盡管2016年推動過強制產權保險公司報告全款買家身份，但截至目前，美國只有12個城市要求產權保險公司披露使用空殼公司購買價值30萬美元或以上住宅房地產的人的身份。
目前面臨報告要求的大都市地區有：波士頓、芝加哥、德克薩斯州達拉斯-沃斯堡、檀香山、拉斯維加斯、洛杉磯、邁阿密、紐約市、圣安東尼奧、圣地亞哥、舊金山和西雅圖。
非營利的全球金融誠信組織估計，在過去五年中，有23億美元通過美國房地產市場被清洗。在其審查的交易中，有一半涉及“有政治背景”人士，其背后受賄和腐敗風險更高。
在美國采取最新行動之前，包括10月“潘多拉文件Pandora Papers”在內的一系列泄密文件引起了人們對政府官員等人謹慎將資金轉移到國外方式的質疑，認為其與避稅或免于追責相關。
潘多拉文件(Pandora Papers)是國際調查記者聯盟(International Consortium of Investigative Journalists)泄露出的1200多萬份文件，包含全球富人和精英階層不為人知的、有時甚至不道德或腐敗的交易，揭示了腐敗的政府官員和世界領導人如何用空殼公司在美國和世界各地買房。文件顯示，約旦國王阿卜杜拉二世、英國前首相托尼·布萊爾和其他知名人士在過去四分之一世紀里都參與了利用空殼公司購買豪宅、獨家海濱物業、游艇和其他資產的情況。
美國財政部目前正在積極制定新規填補現有漏洞，并要求某些類型的美國和外國公司協助披露全款地產交易的幕后推手，查看相關購買行為是否被用于掩蓋非法利潤。
另外，政府還要求更多投資基金機構，比如對沖基金和私募股權，參與反洗錢工作。預計最快將在本周宣布新動作，建立數據庫識別用于匿名轉移資金的空殼公司所有者。
財政部已經利用反腐敗機構制裁了216個目標，包括上周剛剛指定的一名剛果民主共和國國民，他被指控向黑名單中的以色列投資人Dan Gertler提供資金。
3.7成華人被IRS盯上
這十年，華人成了美國樓市不可忽視的一股力量，全款買家也不算新鮮事。而且很大一部分資金來源都是國內的“親屬贈予”匯款。Fobus就曾報道過，全款買房的中國買家占比據估可到70%。
對此，房產經紀人表示，中國買家選擇全現金買房的比例非常高，一方面是因為中國買家的確都很有錢、有大量的存款，另外一方面，很多買家為外籍人士，在美國沒有辦法獲得貸款，所以他們更加喜歡通過“親屬贈予”的方式來買房。
但這種方式目前已經被IRS盯上了。雖說來自外國人的贈予并不需要繳稅，但在美國一旦收到累積超過10萬美元的贈予，就必須上報國稅局，如果沒有上報，一旦被查到，就會面臨1萬美元以上的罰款。
那么，如果你收到國內親友贈予的大量現金，該怎么辦呢？
1.是否需要申報？
每一個報稅年度（1月1日-12月31日）①從非居民外國人、外國遺產處接受捐贈或遺贈價值超過10萬美元，或者②從外國公司或外國合伙企業接受價值超過16815美元(每年調整)，則需要主動向國稅局申報。
2.如何申報？
填寫3520表格
3.申報截止日期
每年4月15日截止，可延期至10月15日。
4.細則規定
贈予不僅僅是現金贈予，還包括房產、基金、股票等在內的直接禮物贈予或遺產贈予。
10萬美元不是指當年收到的總金額，而是按每位非居民外國人來計。如果兩名受贈人是兄弟姐妹或夫妻關系，則寄過來的錢要累計疊加。
如果贈予人通過美國賬戶贈予，就不算海外資產，只能算美國境內資產，就牽涉贈予稅了。美國贈予稅征收對象是贈予人，而非受贈人，如果贈予人不是美國稅務居民，并且贈予的是美國以外的資產，就不涉及贈予稅。
當然，申報本身并不可怕，畢竟普通民眾合法渠道的錢也不是黑錢，誠實上報即可。如果IRS找上門，只需要附上合理解釋(reasonable cause)就行。
美國房產投資一直以來都比較熱門，不過在進行投資前，也應該對投資后的持有成本和相關決策事宜有清晰的認識。
持有房產時，離不開的便是“養房”。它包括一些固定費用的支出以及修繕事務。養房基本費用有：地產稅、房屋保險、物業費和房屋的維護費，請看下文詳解。?
1.地產稅（Property Tax）
美國大多數地方政府都會征收房產稅(millage rate)。房產稅是一筆微不足道的開支。美國通常稅率在 1%～3%，佛羅里達州為1%。
一般情況下，房產稅是按給定房屋或土地價值征收的，稅款一般用于消防、警察部門、學校和道路維護，包括除雪、清潔和維修。?
2.房屋保險（Homeowners’Insurance）
想要保護好房產這筆財富，房屋保險必不可少。除了業主外，對于租客來說，有租房保險（Renter's Insurance）可以保障其家庭財產。
美國的法律并沒有要求業主一定要購買房屋保險，但如果你通過貸款買房，銀行通常都會強制借款人購買房屋保險，以保障房子不會因失火或者其他意外損毀而導致貶值。
一般 SingleFamilyHouse（獨立房屋）的房屋保險都會包含六個基礎理賠項目：
1). Dwellingprotection：保房屋主建筑以及相連的附屬建筑（例如連著的車房）的損毀賠付，通常保險里還會有更詳細的關于什么情況導致的損毀能賠、什么情況下不賠的條款；
2). Otherstructuresprotection：同上，擔保的是其他與主體建筑分離的獨立建筑物，比如獨立的車房、工具屋、圍欄等；
3). Personal property coverage：保保險條款規定內的個人財產被盜和損毀需要修復或重置的損失，一般會包括家具、電器、衣物、首飾等等，但如果家里有一些貴重的物品如珠寶、收藏品之類，則需要購買額外的保險；
4). Additional living expenses coverage：
也叫“lossofusecoverage”，類似災后重建這種期間，屋主及家人臨時的食宿費等額外支出；
5). Liability coverage：責任保險，保萬一因為有人在你的地上意外受傷，又或者你、你的家人或你的寵物損毀了其他人的財產被告要打官司或者賠償的情況；
6). Medical payments coverage：保萬一有客人在自己地方受傷的醫療費用，又或者屋主及家人在其他地方意外受傷導致的醫療費用；這部分醫療保險是不論責任在哪一方都有保障的，保額通常不大，但可以有效防止一些小受傷問題變成大的責任官司問題。?
3.物業費（HOA）
HomeOwnerAssociation(HOA) fee即業主協會費俗稱的物業費，HOA費用幾乎都是對公寓業主征收的，少數獨棟住宅社區也有物業費。
HOA 的費用差別很大，從每個月 100 美元到 700 美元不等，甚至更高，具體要根據 HOA 提供的物業內容判斷。?
4.個人所得稅（Individual Income Tax）
如果投資房產產生了租金收入，每年需要向國稅局進行個人所得稅收入申報。個人所得稅包括聯邦、州和地方稅，聯邦稅率全國一致，但州和地方稅率各地不同。大部分州有州個人所得稅，如佛羅里達州。
5.日常維護費
平常的家居清潔、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墻和屋頂、暖通空調維護、噴淋系統防寒處理等等，也都是一筆省不了的費用。這些維護工作一般都可以請專業人士來負責，也可自己做。
部分投資房除了要負擔上述費用外，可能還需要聘請專業的房屋管理公司。
管理服務的基本內容包括：
?招租期間的市場分析和推廣，租客的背景調查，制定租賃方案和擬定租約
?租金征收
?業主租金信托賬戶管理
?水、電、煤氣等賬單的過戶
?設立 HOA 賬戶，替業主進行繳費等
?租賃合同到期后的續約等
?租客驅逐(如有)
?房屋保養、修理的申報
?溝通協調租客的需求等
? 替房東繳納地產稅及房屋保險(如有)?
以上服務內容雖全面，業主也不能理所當然的認為交給管理公司后就一勞永逸，投資型房產的本質是一項投資，房屋管理需要業主隨行就市，進行不定期的監控和管理公司的溝通。管理公司的費用通常在月租金的 4%-10%區間，市場推廣費用約為月租金的50%-100%。
