?由鎖定目標房產到過戶所需的時間：
有融資─10~12周
現(xiàn)金交易─2~3周
1. 取得貸款機構初步核準（1~5日）
貸款機構可能是美國境內銀行或海外銀行
2. 鎖定目標房產（2日~數個月）
找房看房既可能是個愉快的經驗，也可能十分累人。切記找個代理人合作，他會篩選合適的房產，為您的時間做最高效率的安排。
3. 回價與議價（一周）
您經紀代理人的談判技巧很關鍵。有經驗的談判者可以爭取許多有利條件，不論財務或非財務方面。
4. 執(zhí)行買賣合約（1~2周）
雙方負責準備買賣合約的律師會提出達成協(xié)議的條款。買家律師會在合約簽署前對房產調查可能存在的風險。一旦達成共識，雙方即可簽署合約。此時，買方需提交10%保證金給律師。由簽署買賣合約到過戶通常為六十天。
5. 申請房貸與取得承諾函（6~9周）
買家正式申請貸款，貸款機構會先行風險調查和評估，包含房價評鑒等等。之后貸款人發(fā)放一紙承諾函予買家。
6. 向共管公寓董事會提交買賣申請并取得核準（1~4周）
可與上列第5項同時進行。
7. 安排過戶
過戶時，所有相關人士（買家、賣家、銀行、律師、經紀人）會聚集一堂簽署大量的文件，同時付款予賣家、房產轉移至買家名下。這多半是一次性的過戶程序，不需跟進。
美國的遺產稅與贈與稅金額不少，如果打算在美國買房，并有將房子留給孩子的想法，信托是最好的方式，既有權益保障，同時以信托方式過戶給孩子，還可以大幅減少遺產稅和贈與稅。除此之外，最省稅的方法就是寫孩子的名字，但未成年人沒有簽字權，必須代為辦理。如果寫了父母兩人的名字，那么繼承要比贈與少繳稅。
買房時寫了誰的名？
父母在美國買房，通常有三種做法：
1. 只寫孩子的名字
直接寫孩子名，就不牽涉遺產稅和贈與稅的問題，自然最省稅。但在美國，18歲以下的未成年人無權簽署任何法律文書，只能由父母或監(jiān)護人代為辦理，手續(xù)十分麻煩，通常需要通過美國專業(yè)律師操作。
2. 只寫父母的名字
只寫父母的名字，打算贈與孩子或過世后再繼承給孩子。這種方式相對常見，但繼承要比贈與繳稅更少，原因我們在后文會詳述。在這里舉例說明一下繼承，比如現(xiàn)在以父母名義買了100萬美元的房子，三十年后去世時由孩子繼承。當孩子想要賣房時，要繳的資本利得稅需要以去世那天的房屋價值作為基數。假設去世那天的房子價值150萬美元，后又以150萬美元的價格賣掉房子，那收益為零，不需要繳任何稅。
3. 同時寫父母和孩子的名字
這種稱為聯(lián)合持有物業(yè)，父母去世后，孩子繼承房產的權利要高于其他任何親屬或債權人。
比如買的是100萬美元的房子，房契上有孩子的名字，在美國就被認為是贈予孩子一半產權，孩子的計稅基數為100萬的一半，即50萬。三十年后父母去世，屬于父母的一半由孩子繼承，假設當時房屋價值變成150萬，那繼承這部分的計稅基數為父母去世當天房屋價值的一半，即75萬。再加上原先孩子受贈一半的計稅基數50萬，總計稅基數為125萬。如果這時以150萬的價格賣房。資本所得是150萬-125萬= 25萬，需要為這25萬繳稅。所以，可以發(fā)現(xiàn)，聯(lián)合產權是增加了孩子的納稅負擔。
此外，聯(lián)合產權方式還有一些風險和負擔：
*如果未來某天急需用錢需要賣房，而孩子不同意的話，父母沒有任何辦法；
* 如果孩子先去世，那么就變成孩子的合法繼承人與父母共同持有房產，這個合法繼承人不見得是父母希望的人選；
* 如果孩子先去世，孩子的債權人就由父母來處理；
* 如果孩子申請破產，盡管父母擁有一半產權，房子仍可能被強制賣出；
* 如果房價超過2.6萬美元，父母需申報聯(lián)邦贈與稅。
所以，這是最不推薦的一種方式。
