對(duì)于在美國(guó)置業(yè)的國(guó)際買主比比皆是，海外資產(chǎn)配置已經(jīng)走在未來(lái)的路上了，那么，有這么一小群高凈人士游走在世界各地，他們海外資產(chǎn)往往會(huì)選擇托管，同時(shí)，也常常收到客戶最關(guān)心的租金抵稅的疑問(wèn)。
棟房屋（101、618）.jpg)
出租型房產(chǎn)如何抵稅?
非美國(guó)稅務(wù)居民，每年填報(bào)稅單及表格，才能申報(bào)租房收入，來(lái)抵扣關(guān)于出租型房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用，包括：
保險(xiǎn)費(fèi)；
管理費(fèi)；
物業(yè)費(fèi)；
中介費(fèi)；
清潔費(fèi)；
維修費(fèi)；
水電費(fèi)；
垃圾費(fèi)；
地產(chǎn)稅費(fèi)；
房屋貸款利息；
打理出租產(chǎn)生的差旅費(fèi)；
申報(bào)出租收入而產(chǎn)生的會(huì)計(jì)師費(fèi)；
買房的成本需通過(guò)折舊費(fèi)抵扣；
裝修或新家具的費(fèi)用；
低于$2500美元的費(fèi)用可在當(dāng)年抵扣（單筆或單件）；
高于$2500美元的裝修及家具費(fèi)，第一年可抵扣50%，剩余需按預(yù)計(jì)可使用的年限分?jǐn)偼ㄟ^(guò)折舊費(fèi)來(lái)抵扣等。
以上任何維修或裝修費(fèi)用皆可抵扣。如果外國(guó)人不申報(bào)所得稅稅單就租房收入，稅務(wù)局一旦知曉，將不允許再補(bǔ)報(bào)稅單，不可扣抵任何費(fèi)用。
自住型房產(chǎn)如何抵稅？
美國(guó)稅務(wù)居民每年僅地產(chǎn)稅和房貸利息能作為抵稅外，其他費(fèi)用不可以抵稅；
非美國(guó)稅務(wù)居民0抵扣費(fèi)用。
自住或一年不超過(guò)15天出租日，都劃為自住房。
二套房如何抵稅？
合理?yè)碛袃商追浚瑹o(wú)論自住超過(guò)14天或出租少于15天，這15天以內(nèi)的租金收入美國(guó)稅務(wù)機(jī)構(gòu)也許會(huì)忽略，會(huì)劃為自住房（參考上面自住房）。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報(bào)Sch E，而相關(guān)貸款利息，房產(chǎn)稅等抵扣都需要分成出租和自住兩部分，美國(guó)稅務(wù)機(jī)構(gòu)追蹤能力非常強(qiáng)，還是自覺(jué)為好。
保留所有費(fèi)用的“證據(jù)”一定不會(huì)錯(cuò)！
度假出租房如何抵稅？
你有兩套房子，第三套或以上你肯定不會(huì)輪著住吧。美國(guó)稅務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)默認(rèn)出租。租期超過(guò)14天，自住天數(shù)少于14天，這樣就會(huì)劃為出租房了。和上面出租型房產(chǎn)一樣，所有租金收入和支出都需上報(bào)，才能抵稅更多。
投資型房產(chǎn)如何抵稅？
無(wú)論美國(guó)稅務(wù)公民，既不出租也不自住，0抵扣的費(fèi)用；
非美國(guó)稅務(wù)居民，既不出租也不自住，0抵扣的費(fèi)用。
每年能上報(bào)所有維修、裝修費(fèi)用及個(gè)人所得稅，這些稅單會(huì)積累成再轉(zhuǎn)賣時(shí)的成本，用來(lái)降低增值收益。反之，買價(jià)作為再轉(zhuǎn)賣的成本。
《家住美國(guó)》網(wǎng)站10月24日綜合編譯報(bào)道，近期，《福布斯》雜志10月4日發(fā)出預(yù)警：購(gòu)房者當(dāng)心經(jīng)濟(jì)衰退引發(fā)房屋斷供，該文章認(rèn)為，從美國(guó)1929年大蕭條時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)得出，美國(guó)有27萬(wàn)人由于無(wú)力支付房貸失去了住房。該文認(rèn)為，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況和房產(chǎn)是多米諾骨牌中的一環(huán)，經(jīng)濟(jì)衰退勢(shì)必影響房屋價(jià)格走勢(shì)?，F(xiàn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退跡象明顯，盡管處于歷史上的低利率，但是美國(guó)人購(gòu)房仍需謹(jǐn)慎，特別不要購(gòu)買超出房貸預(yù)算的房屋。
目前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱時(shí)期。隨著通貨膨脹繼續(xù)蠶食每一個(gè)美元的價(jià)值，潛在的購(gòu)房者面臨著巨大的投資有形資產(chǎn)的壓力。對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，就目前而言，投資住房是他們儲(chǔ)蓄最明智的庇護(hù)所。
然而，令人垂涎的地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)卻十分稀少。由于供需嚴(yán)重不平衡，美國(guó)的房子一直在上漲。對(duì)想購(gòu)房者的渴望是非常殘酷的。
而房主和潛在購(gòu)房者心中的問(wèn)題是：美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？盡管目前沒(méi)有人可以肯定。然而，在這個(gè)獨(dú)特的歷史關(guān)頭，逼著從美國(guó)歷史中選擇的教訓(xùn)為美國(guó)現(xiàn)在的購(gòu)房提供了借鑒。
從歷史上看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)和美國(guó)住房市場(chǎng)是一排多米諾骨牌。在某些情況下，經(jīng)濟(jì)是排在最前面的多米諾骨牌，而在其他情況下，住房市場(chǎng)是排在第一位的多米諾骨牌。如果經(jīng)濟(jì)衰退，勢(shì)必影響到房?jī)r(jià)。
也許美國(guó)歷史上沒(méi)有任何一個(gè)時(shí)期能更好地展示美國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況和美國(guó)人持有住房的聯(lián)系的聯(lián)系，但是歷史上的大蕭條就是個(gè)很好的例子。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況也許會(huì)給我們一些啟示。
美國(guó)1929年股市暴跌，銀行擠兌接踵而至，勞動(dòng)者大規(guī)模失業(yè)緊隨其后。1932年，有27.3萬(wàn)美國(guó)人失去了他們的房子，甚至更多的人在第二年喪失了抵押品贖回權(quán)。當(dāng)嚴(yán)重的滯脹襲來(lái)時(shí)，多數(shù)美國(guó)人根本沒(méi)有足夠的資金來(lái)支付抵押貸款。
盡管1929年的大蕭條爆發(fā)已經(jīng)近100年了，但是有些事情沒(méi)有改變。今天的美國(guó)人必須認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)衰退給房屋帶來(lái)的影響。經(jīng)濟(jì)萎縮就意味著失業(yè)、工資無(wú)法收回、抵押貸款無(wú)法發(fā)放。最終，這可能意味著被銀行取消抵押品贖回權(quán)。
然而，即使面對(duì)疫情引發(fā)的經(jīng)濟(jì)困難，美國(guó)人也發(fā)現(xiàn)自己正處于創(chuàng)紀(jì)錄的購(gòu)房熱潮之中。這可能表明疫情推升了美國(guó)人的購(gòu)房熱情，讓一些美國(guó)人的購(gòu)房計(jì)劃提前了。
同時(shí)，由于通脹的逐步加深，許多已經(jīng)有房子的美國(guó)人將房屋視為一項(xiàng)穩(wěn)健的投資，未必是為了單純的居住。
目前，美國(guó)的住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，購(gòu)買每套住房的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。
1929年的大蕭條給美國(guó)人也是一個(gè)必要的提醒，那就是：不要買超出你能力范圍的房子。雖然許多在大蕭條期間失去家園的人生活并不奢侈，但這是我們必須從1930年代的艱難的經(jīng)驗(yàn)中吸取的教訓(xùn)。
也有人會(huì)說(shuō)，1930年代的美國(guó)和2021年的美國(guó)之間存在著顯著的差異，這對(duì)今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)好兆頭。
同時(shí)，大蕭條以來(lái)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性激勵(lì)性稅收政策使美國(guó)人更能負(fù)擔(dān)得起買房和支付必要的抵押貸款。如今，美國(guó)人有各種各樣的投資選擇來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，而聯(lián)邦政策也防止了大蕭條時(shí)期規(guī)模的銀行倒閉。
在1940年代，盟軍入侵諾曼底海灘后不久，美國(guó)總統(tǒng)富蘭克林·羅斯?？偨y(tǒng)簽署了《退伍軍人法案》，這是對(duì)在戰(zhàn)爭(zhēng)中冒著生命危險(xiǎn)的一代年輕人的一種感謝?；貒?guó)后，這些退伍軍人獲得了政府支持的貸款，這些貸款幾乎保證了他們的房屋所有權(quán)。以山姆大叔（美國(guó)政府）為擔(dān)保人的銀行極有可能批準(zhǔn)抵押貸款申請(qǐng)。
有了這些優(yōu)惠的貸款條件，美國(guó)的退伍軍人繼續(xù)購(gòu)買戰(zhàn)后所有房屋的20%。美國(guó)軍人們充分利用了他們絕對(duì)獲得的輕松信貸。
而在今天，雖然政府擔(dān)保的貸款聽(tīng)起來(lái)可能很理想，但你真的將當(dāng)前3%的利率作為參考，要知道，1982年的利率超過(guò)17%，在1990年代的重要時(shí)期一直徘徊在10%左右。而在2000年代出，也必須支付8%的住房貸款。因此，現(xiàn)在創(chuàng)下歷史性的低利率的時(shí)機(jī)確實(shí)對(duì)于美國(guó)人購(gòu)房是一個(gè)機(jī)會(huì)。
歷史告訴我們，低于3%的利率是一種統(tǒng)計(jì)異常。這種歷史性的歷史低利率是難以想象的，如果我們回顧一下歷史的話。
結(jié)論：
本文所討論的兩個(gè)重大的美國(guó)事件為今天的潛在購(gòu)房者提供了看似相反的教訓(xùn)。大蕭條時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的突然、近乎全面崩潰提醒我們量入為出的重要性，而《退房法案》則強(qiáng)調(diào)了在貸款條件有利的情況下關(guān)閉房屋的重要性。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的檢查，這些的教訓(xùn)其實(shí)可以是非?；パa(bǔ)的。
美國(guó)人發(fā)現(xiàn)自己處于一個(gè)令人困惑的境地。盡管利率是有利的，但經(jīng)濟(jì)仍受到通貨膨脹和普遍不確定性的困擾。這是一個(gè)讓人聯(lián)想到《退伍軍人法案》時(shí)代機(jī)遇和大蕭條時(shí)代焦慮的時(shí)代。
兩方面的教訓(xùn)至少可以告訴我們，在超低利率時(shí)代買房的確是個(gè)難得的機(jī)遇，但是可以控制風(fēng)險(xiǎn)之處在于，你可以在量入為出的同時(shí)享受相對(duì)便宜的信貸帶來(lái)的好處。在利率有利的情況下，確保你不會(huì)錯(cuò)過(guò)一筆優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資，但不要過(guò)度擴(kuò)張到在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)無(wú)法付款的地步。
《家住美國(guó)》網(wǎng)站原創(chuàng)文章均歸本站版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)禁止使用。違者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)查實(shí)本站保留法律訴訟的權(quán)利。
