紐約是世界之都，來自全球各地的投資者來此投資房產，能在“宇宙”的中心擁有自己的一套房產，是一件多么激動人心的事情?？墒悄私饧~約的購房流程嗎？接下來為您詳細介紹：
01.貸款銀行預先核準,資金提早準備好
建議買家提前準備好資金，先研究好自己的財政情況，綜合考慮自己的經濟水平，了解自己是否需要貸款。如有需要，依據自己的收入和可承擔能力，與貸款銀行聯系，得到初步核準（Pre-approval)。
02.看房報價
經紀人帶領看房，根據個人的要求和理想房屋條件，比如地理位置，價格區間等。選好心儀的房子后，由經紀人為您向賣家遞交意向購買并Make Offer(報價）。出價后，雙方地產經紀各代表買家和賣家議價，直到雙方認可購買價格。
03.簽訂合約
房子價格確定后，買賣雙方將在各自的律師代表下，商談合同條款。在紐約，買賣雙方必須雇用律師，買房律師對賣房律師發來的合同進行審閱，根據買家個案進行修改。同時，買房律師還需進行Due Diligence——審查關于房產的文件，告知買方購買的房產是否存在風險或者不利因素。合同確認無誤后，買方簽署購房合同并支付房屋總價10%的房款作為定金，存入賣房律師的托管賬戶中。買賣雙方簽署合約后，合同即可生效。
04.貸款銀行放款
如果買方需要貸款，賣方將與銀行聯系進行貸款事宜。銀行同意貸款后，會為您出Commitment。
05.產權報告
買方律師將以買方的名義購買產權報告（Title Report) 并審閱，查看房子的產權是否存在問題，可否過戶。買方一般會購買產權保險（Title Insurance）以保護自己的利益。一般一周律師可拿到產權報告，可與上一項同時進行。
06.管理會審閱
如果購買的Condo（產權公寓）或者Coop（無產權公寓），買方將在地產經紀的協助下完成Sale Application Board Package（房屋購買申請），提交申請后大樓管理會將審核買方的申請材料，即可等待批準。
07.成交
大樓管理會批準房屋購買申請后，雙方律師即可準備產權過戶事宜，收集過戶時的文件，準備過戶完成購買。
現在越來越多的中國人已經獲得美國綠卡，或者在美國工作、學習，或者正在申請美國永久居民身份。同時，美國全球征稅的概念，也在不斷的出現在大家的日常信息中。下面將研究和大多數中國“有產階級”密切相關的美國稅務問題：
美國居民出售在中國國內的房產，需要向IRS繳納所得稅嗎？
誰需要向美國全球納稅？
美國的“稅務居民”概念，是獨立于移民身份的，主要通過綠卡測試和居住時間測試來認定。雖然全球納稅聽起來很嚇人，但實際上，其中還有以下幾條重要的原則，考慮了納稅人的利益。
避免雙重征稅
一方面，納稅人如果就某項海外收入在海外國家繳納了稅款，那么這部分的稅款可以抵扣美國的應納稅額。也就是說，在海外交的稅，在美國也可以抵。
另一方面，世界上大多數國家和美國也簽訂了雙邊稅務協定，其中通過各種細節的征稅細則來避免就同一稅收的兩國雙重征稅。這些稅務協定的優惠，在兩個國家也是優先被稅務局考慮的。也就是說，美國納稅人可以拿著稅務協定跟海外國家要求少交稅。
設定海外收入免征額
美國對納稅人的海外收入設定免征額，2019年是10.59萬美元。也就是在符合條件的情況下，低于10.59萬美元部分是不需要再向美國政府繳納任何稅款的。但是，還是需要就海外收入進行申報。
自住房稅務優惠
IRS的稅條中對買賣自住房有稅務優惠。具體是只要在過去的5年，這個房子作為你的主要住所，住滿2年，賣房的資本所得可以享受夫妻雙方50萬美元的免稅額。在海外的房產一樣適用。也就是說新移民在登陸后的前3年內，賣掉之前在國內的自住房，買賣差價的350萬人民幣是可以免稅的。
賣房的收益要如何繳稅首先在IRS的稅條里，是這樣規定：
房產的資本利得稅 =（賣出價 – 賣房費用- 調整后的成本價）* 資本所得稅率
如果持有的時間小于一年，算短期資本所得稅，稅率是報個稅的最高稅率，也就是收入越高，稅率越高，最高是39.6%。如果超過一年，算長期資本所得稅。稅率最高是20%。如果年收入超過20萬，還有3.8%的凈投資收入稅。
很多人對調整后的成本價有疑問。特別是在國內的房產，升值了好幾倍，如果按當年的成本價算，可能房價的90%都要被算稅。很多新移民在登陸前也都會把國內的房子找評估公司估價，對評估報告公證，希望未來以評估價作為成本價來計算。
但在IRS的明文規定中并沒有明確是否接受/拒絕這樣的做法。目前也缺乏公開的案例證明這種做法的可行性。那么如果IRS未來明確說不接受，是不是移民美國的人就都得為國內賣房所得給IRS補交稅呢？
其實不然。很多人忽略了我們在中國賣房也是要交個人所得稅的。在中國賣房的現行政策，免征個稅的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中國賣房可能還有營業稅、契稅、印花稅等。中國的稅也不少。只是因為國內是賣方市場，這個稅實際上都是買方在替賣方出。按照中美稅務協定，在中國交的稅可以直接抵消美國的稅負。所以只要賣房時的稅票上寫的是自己的名字，就可以用來抵稅。
看完了這些，大家是不是放心多了。美國的稅并沒有你想象的那么可怕。但關鍵是要多鉆研，多學習，多和專業人士交流。而不是人云亦云，看到或聽說別人是這么做的，我也這么做，在美國可沒有法不責眾這種事情，更不存在不知者不為罪。
移民前的稅務籌劃
最重要的是，明確自身什么時候成為美國納稅居民，在此之前的收入都不需要申報。其次，預計在中國賣房的時間安排，如果可以，可以在成為美國納稅居民之前把房子先賣了。如果房子還想持有，那么可以再買回來，這樣等下次賣房的時候，歷史價格就變高了，收益就減少了。最后，處置中國很多資產都可以采用類似賣房的這種處理。
在中國賣房怎么處理？
首先，賣房的相關收入數據都需要如實填報在年度報稅表格中。如果賣房的收益不超過海外收入免征額（2019年是10.59萬美元），則可以填Form2555-EZ（簡易版）；否則，就必須填Form 2555。這個表格和Form 1040一起遞交即可。如果賣房還沒收到錢，或處于其他考慮，可以先交Form2350申請推遲申報。
其次，收集在海外國家已經繳納的稅收憑證。
最后，確定在美國按照Tax Credit還是Itemized Dedutible來申報。簡單地將Tax Credit可以在稅額中直接扣減，Itemized Dedutible則是在稅前收入中扣減，然后再乘以稅率得出稅額。
一般而言Tax Credit更好，這是因為Tax Credit直接在稅額中抵扣，也即是在國外交一分稅，在美國就可以少交一分稅；而Itemized Dedutible則還要乘以稅率，可能在國外交一分稅，在美國只能少交0.5分稅。
