美國作為移民大國依舊吸引著無數華人投資者的注意，而隨著中國的限制資金外流政策以及征收房地產稅的消息許多投資者選擇美國貸款買房。
在美國，沒有綠卡或者不是公民，或者你是留學生也都可以在美國買房貸款。只要你的信用分數夠高，有2年或者以上的穩定收入證明，工作穩定，申請貸款前沒有換工作，平時帳戶沒有支出大于收入，能夠支付首付，一般來說申請美國買房貸款是沒有問題。
也有許多投資者為了充分利用財務杠桿原理，使投資收益最大化，在條件允許的情況下盡可能的使用借貸款而不挪用自有資金。貸款買房還有一個優點，那就是貸款買房，利息和貸款費用都可以抵扣個人收入稅，所以即便是高收入群體，從避稅的角度考慮，也更愿意選擇貸款買房。
基本需要那些文件
● 護照（這是必備的）
● 收入證明（年度工資表）
● 報稅表
● 居民身份證明
● 個人信用記錄
● 美國銀行賬戶
除了上述基本文件外，還會有其它各種補充文件的要求，比如雇傭證明、房屋租金收入證明。
特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時，父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現金是禮物而非借款，因為如果是借款的話，就牽涉到美國買房貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。
很多地方都可以申請美國買房貸款，因為在美國發放房貸的機構很多，不但有銀行，也有許多專門辦理美國買房貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外，還設有電話專線服務以及網上服務，可以通過電話或網絡完成房貸的申請，十分方便。
而隨著持有現金的增加，許多中國買家意欲提前將房貸還款。那么，美國的房貸可以提前還款嗎？
提前還款流程
第一，借款人先查看貸款合同中對提前還款的要求，注意提前還款是否需要交違約金;
第二，給貸款行打電話咨詢提前還款申請時間、所需資料等事項;
第三，按照貸款銀行的要求到相關部門提出提前還款申請;
第四，借款人攜帶相關資料到貸款行辦理提前還款手續;
第五，將提前還款款項存入還款賬戶中，待銀行扣劃，或是直接攜帶現金到貸款行償還。
那該不該提前還呢？
目前還處于還款初期的人可以考慮提前還房貸。
由于買家正處于還貸初期，而在貸款的前幾年，本金基數大，利息相應也高；所以當此時買家手中持有大量閑余資金而又無更好的投資渠道的時候，不妨將其貸款提前還一些。但需要注意，貸款剛下來的6個月內，不建議一下子全部還清。
相對于一次還清，再買一套房子是更明智的投資路徑。這樣同樣的錢，就可以擁有兩個投資房，保留房屋升值和收租金兩不誤。
執行上浮利率的貸款人可以考慮提前還房貸
如果浮動利率在3年以下，此類貸款人如果有能力早點還清貸款，相對會比較劃算。如果不能盡早還清貸款，建議重新貸款，降低利率。5年和7年的可以視經濟趨勢和自己的資金情況決定。不用擔心到期了沒辦法還清的問題，重新貸款是一個很好的解決方式。
較長的貸款期會使得每月月供較低，還可以騰出更加多的流動現金作為其它投資的資本；然而，較長時間的房屋貸款使購房者需要付出更多的利息。所以，貸款購置房產的民眾應當趁著美國經濟勢頭良好，在基于自身經濟實力的同時，考慮再買一套房產的投資理財方式的優勢，綜合考量美國貸款購房到底應不應該提前還貸。有時提前還貸并不是資產配置的最好方式。
1.決定是否聘用經紀人
賣家經紀人稱為 Listing Agent，買家經紀人稱為 Buyer Agent / Selling Agent。美國并沒有沒有法律規定房屋買賣一定要通過經紀人，但卻有法律規定在房屋買賣中，賣主須依照法律進行某些步驟。
在美買賣房屋的手續非常繁瑣，如果你對美國房地手法規很熟悉，那或許可全部自己來，否則還是會建議透過專業經紀人處理會更加省事，經紀人除了能代替賣家處理在交易過程中的各種交涉、協商、談判等包含法律事務在內的大多數業務環節，維護賣家最大權益，也能避免因處理不當所產生的法律糾紛。
此外，專業的經紀人了解市場行情且訊息靈通，可建議最具競爭力的合理房價，并促進成交機會。
找地產經紀人的好處？
專業地產知識：能為買家協商最佳條件與價格，并確保買家利益。
專業分析評估：為賣家分析地產附近的環境、學區、發展潛力、升值潛力等，訂出最佳售價。
熟悉整個地產交易過程：房屋買賣是個嚴密復雜的過程，為買家統整眼花撩亂的文書合同是經紀人最基本職責，從看屋、出價、審查賣方房屋聲明、開立及填寫代書說明、審查初步產權報告、房屋檢驗報告和代書結案，并與買家經紀人談判，協助賣家各個步驟，可替賣家省卻許多時間精力。
廣大供應商網絡：好的經紀人會有一群值得信賴的供應商網絡和專員人員名單供賣家參考選擇 。
經紀人傭金？
在美國房地產買賣交易中，經紀人所賺的錢就是所謂的傭金 (Commission)，基本上買家經紀人與賣家經紀人的傭金都是由賣家支付（僅很少數狀況是買家付）。當屋主要賣房時，賣家經紀人會將屋子放到市場上賣，并會于成交后收取一筆傭金（假設6%）。
而這筆傭金中會有部分是要支付給買家經紀人的（例如有3%是要分給買家經紀人），因為是買家經紀人帶潛在買家來看房子的。
買賣家的傭金拆帳比例以合約為準，不同公司可能收費會不同。不少賣家會想要省傭金而決定自己賣房，當然最大用點是可省下要付給賣家傭金，但建議買家經紀人的傭金還是不要省，不然應該不太會有買家經紀人會愿意帶潛在買家來看你的房子喔。
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2.訂出精準售價
這一點是決定房屋脫手快或慢的關鍵，你不想賣太低，但訂過高也很可能會導致房子防人問津，畢竟買家也會做比價。做好市場調查，評估房子所在地區的房產市場，了解所在社區內其他的房產交易情況，并識別房產的弱點與賣點，并訂出一個合乎常理的售價。
可參考該社區過去6個月的相似銷售物件成交價去制定售價。通常正式上市的前15天是曝光率最大的時段，也是能吸引最多買家來看房子并出價的時點，請把握。
一個了解當地市場的經紀人能進行調查并評估，協助并建議賣家一個具競爭力的房屋售價。此外，你也可請專業估價師進行訂價。訂價當然也是有策略！若想盡快售出，賣家經紀人可能會建議降低上市價格來快速吸引買家上門，從而減少房屋上市時間 (這過程中當然也牽涉到很多談判技巧，有些房子最終的成交價甚至還比最初開價高出許多)。
識別屋子的問題
除了地點，房子本身的狀態也是影響售價的一大因素，無論是重新裝潢或老舊不堪都會影響。若房子或結構有重大問題，屋主是有義務發現出來并誠實說出的，例如腐爛、白蟻、石棉、屋頂漏水、地下室淹水等會造成建筑損壞的問題。每州都有規定屋主需誠實指出的問題范圍各有所異，誠實為上策。雖然說在房子過戶前都會先經過正式檢查的過程，但如果最后在這部被買家發現重大問題而取消交易，著實也是浪費雙方的時間與精力呀。
3.包裝房子打造好賣相
除了專門 Flip 房子，這里當然不是要你花大錢去大整修，而是做好內外清潔，修整一下庭院、清洗一下地板、車庫或粉刷一下墻面、把家具擺放恰當等等，總之就是讓房子看起來干凈明亮具吸引力，讓買家覺得成交后就能直接入住好省力。只要包裝做得好，也是可以有效提升售價喔！把房子打扮得美美的，也能拍出具吸引力的廣告照片，有利于房產上市時能第一眼就吸引潛在買家。
廚房和浴室也是買家觀察重點，別忽略！
有些人會透用 Home Staging 來包裝美化房子，由專業人員挑選恰當的家具擺飾來突顯房子優點并藏住缺點，打造出最佳的室內氛圍，讓潛在買家參觀房子就能馬上幻想自己住在這里，提高誘因。(畢竟若是空蕩蕩的房子，買家看了也會比較無感，無法確實感受此空間得潛在可能性)
4.正式上市
當價格確立、廣告照片拍攝等一切就緒后，就可以將房屋具請情況輸入到各大賣房網站，讓其他經紀人與買家能瀏覽。研究顯示高達90%的買家會在網路上搜尋房屋物件，所以房屋的廣告照片很重要。房屋開放參觀 Open House：經紀人通常會在周末開放一般大眾進入屋內參觀，吸引一些買家。屋前銷售標志、宣傳資料、社群媒體等各種行銷廣告方式都能使用。
5.與潛在賣家交涉議價
房子正式上市后，就會陸續收到買家的出價函，賣家可視對方的出價與其他條件去做決定要接受 (Accept)、再協商 (Counteroffer) 或直接拒絕 (Reject) 對方的出價。若對買家的出價及條件滿意的話，即可簽署合同，達成交易。收到買家出價合同時，除了價格考量，同時也需審核其他條件，例如買家的經濟狀況、是否有銀行貸款預批準證明 (Pre-Approval Letter) 或銀行現金存款證明、買家提出的附加條款內容 (Contingencies) 等，仔細挑選買家最自己也才會有保障。與潛在買家進行再協商 (Counteroffer) 時，賣家可以要求調整任何細節，如金額、附加條款等等。價格談判過程是由賣家經紀人與買家經紀人進行談判。
什么是附加條件(Contingency)
附加條款是保障買家的方式，最常見的附加條件有三種：Loan、Appraisal、Inspections，在這三項非買家主觀意愿的情況下，可于約定期間內無條件中止交易并拿回買家放在第三方公證托管公司 (Escrow) 中的全額訂金。有些買家會在這部分做條款調整來吸引賣家同意成交。
1）房屋檢查保護期 (Home Inspection Contingency)
在加州買主一般有17天的反悔期。買家需在這段時間內進行 Home Inspection，拿到驗房報告后，買方經紀人可就維修事宜與賣方交涉，看是進行維修或補貼維修費等。在這段時間中若買家決定不買了，買家都可因任何因素中止合約、拿回全數訂金。有些買家可能會將17天檢查天數縮短，來吸引賣家成交意愿。
有些買家會在出價錢就先做房屋檢查(Inspection)，然后在出價上就不會有房屋檢查的附加條件，也讓出價較具競爭力。也有買家不取消房屋檢查附加條件，但表示僅用來了解屋況而不要求賣家修理或再議價。
2）鑒價附加條款 (Appraisal Contingency)
在17天內，貸款銀行會針對房屋做鑒價，確保價格合乎市值，買家的最終貸款金額會以此鑒價金額為準。若鑒價金額低于成交價很多，買家可選擇取消交易不買了、或自己補差價、或與賣家協調降價。
3）貸款保護期 (Loan Contingency)
簽訂合約后，買家需在規定的21天內成功貸款出來。
若貸款保護期內無法申請到貸款，可選擇另間貸款銀行，或直接取消交易拿回全額訂金。
若超過貸款保護期，有些買家會與賣家協調再延長時間，賣家也可要求買家 Remove Contingency 來保障交易（代表買家不能將訂金取回了），或請買家將 Escrow 的訂金拿出、直接取消交易。
4）其他 (Others)
減少對賣家的要求，如 Closing Assistance、Home Warranty、Appliances 等?；虮M可能配合賣家希望的時程與條件，提供賣家便利，例如當賣家急脫手時，可盡量縮短整體作業時間、將 Closing Date 提前；或是有些賣家希望賣掉后能先以出租方式繼續住在屋內一段時間在搬走。
6.簽署合同并交由第三方公證托管公司接手進行買賣過戶手續
在協商交涉后，若賣家對買家所提出的出價與附加條款等皆滿意的話，那就可正式簽署合同。接著買家會將訂金存入第三方公證托管公司 (Escrow)，并開始后續的所有權認證、買家貸款、過戶、檢查報告等步驟，直至一切手續皆合法完成后，Escrow 才會將房子產權交給買家，并將錢款交給賣家。
買家需遵守雙方協議的付款日期；賣方則須確保房屋完整性與交屋日期，并通過買家安排的房屋檢查。買家若簽約后因故反悔或無法成交，訂金有可能全部沒收，除非購屋合同列有附帶條件 (Contingency) 。一般而言，貸款買家的整體購屋交易時間從進入過戶交易算起，至少需要30至45天?，F金買家則較快，約7至20天可完成（資金皆已在美國時）。
賣家應為買家購買產權保險 (Title Insurance)
產權保險是指保險人承諾若產權存在產權報告 (Title Report) 中應記載但卻遺漏的瑕疵和糾紛，且給被保險人帶來損失時，保險人將負責消除產權瑕疵與糾紛，或由其在保險金額范圍內給予賠償。
包含偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵占、錯誤簽字、前房主違反建筑規范、測量圖錯誤、律師造成的錯誤失職、前房主欠繳地稅、產權上無效貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等。
通常賣家會為買家購買產權保險，保障買家，確保產權干凈，也保障產權方面若出現問題的賠償，包含所有重新恢復擁有產權的法律費用。投保金額是房子成交價，產權保險通常是一次性費用且一直有效。
7.配合房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查（附加條款期間）
買家在這段期間會進行附加條款中的相關項目，如安排做房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查等。此時賣家須配合進行個步驟，并提供房屋周邊環境報告 (Seller's Disclosure)、白蟻檢查 (Termite Report) 等合約里要求的檔案文件供買家審閱。買家在房屋檢查后若發現問題，買賣家雙方應共同討論要如何處理（承擔費用或適當降價等）。
產權過戶調查 (Ownership Inspection)
在簽署購房合同約兩周后，美國專業產權過戶機構會進行過戶調查，調查賣家產權是否清晰，確認沒有問題后會出具產權過戶檔。
房屋報告 (Seller's Disclosure)
加州規定賣家需提供關于房子的一些報告，如前期屋主產權報告(Preliminary Title Report)、白蟻報告(Termite Report)、自然災害報告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社區法規(銷售Condo才須提供)、周圍污染物報告等賣家所知的房屋任何問題報告等。加州房地產交易手續中，規定賣家須提供買家白蟻報告。慣例做法是賣家在交易最后步驟前請白蟻檢查公司出具報告，如需殺除白蟻，將根據買賣合約簽訂的條款進行。
8.取消附加條款 (Contingency Removal)
走到這里，買家應該都已順利完成貸款、房屋鑒價與房屋檢查，且無任何異議了。此時買家須簽署取消附加條款，讓此交易才更加確認。
9.簽署產權讓渡書，完成過戶手續并交屋 (Close Escrow)
賣家要簽署產權讓渡書將產權轉正式移給買家，產權公司會完成房屋產權移轉手續并在政府 County 完成過戶登記。完成過戶手續后，賣家會從 Escrow 拿到扣取應付費用后的房款。賣家需要按合約規定時間離開房子，將鑰匙交付給買家。
買家會在過戶截止日前將頭期款余款和各項買賣文件手續費存入 Escrow。
在簽字 Close Escrow 完成過戶前，買家會在經紀人陪同下對房屋內外作最后檢查 (Final Walkthrough)，確認維修項目等皆如約完成。
