現(xiàn)在越來越多的中國(guó)人已經(jīng)獲得美國(guó)綠卡，或者在美國(guó)工作、學(xué)習(xí)，或者正在申請(qǐng)美國(guó)永久居民身份。同時(shí)，美國(guó)全球征稅的概念，也在不斷的出現(xiàn)在大家的日常信息中。
下面將研究和大多數(shù)中國(guó)“有產(chǎn)階級(jí)”密切相關(guān)的美國(guó)稅務(wù)問題：
? 美國(guó)居民出售在中國(guó)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)，需要向IRS繳納所得稅嗎？
? 誰需要向美國(guó)全球納稅？
美國(guó)的“稅務(wù)居民”概念，是獨(dú)立于移民身份的，主要通過綠卡測(cè)試和居住時(shí)間測(cè)試來認(rèn)定。雖然全球納稅聽起來很嚇人，但實(shí)際上，其中還有以下幾條重要的原則，考慮了納稅人的利益。
1.避免雙重征稅
一方面，納稅人如果就某項(xiàng)海外收入在海外國(guó)家繳納了稅款，那么這部分的稅款可以抵扣美國(guó)的應(yīng)納稅額。也就是說，在海外交的稅，在美國(guó)也可以抵。
另一方面，世界上大多數(shù)國(guó)家和美國(guó)也簽訂了雙邊稅務(wù)協(xié)定，其中通過各種細(xì)節(jié)的征稅細(xì)則來避免就同一稅收的兩國(guó)雙重征稅。這些稅務(wù)協(xié)定的優(yōu)惠，在兩個(gè)國(guó)家也是優(yōu)先被稅務(wù)局考慮的。也就是說，美國(guó)納稅人可以拿著稅務(wù)協(xié)定跟海外國(guó)家要求少交稅。
2.設(shè)定海外收入免征額
美國(guó)對(duì)納稅人的海外收入設(shè)定免征額，2021年是10.87萬美元。也就是在符合條件的情況下，低于10.87萬美元部分是不需要再向美國(guó)政府繳納任何稅款的。但是，還是需要就海外收入進(jìn)行申報(bào)。
3.自住房稅務(wù)優(yōu)惠
IRS的稅條中對(duì)買賣自住房有稅務(wù)優(yōu)惠。具體是只要在過去的5年，這個(gè)房子作為你的主要住所，住滿2年，賣房的資本所得可以享受夫妻雙方50萬美元的免稅額。在海外的房產(chǎn)一樣適用。也就是說新移民在登陸后的前3年內(nèi)，賣掉之前在國(guó)內(nèi)的自住房，買賣差價(jià)的350萬人民幣是可以免稅的。
賣房的收益要如何繳稅首先在IRS的稅條里，是這樣規(guī)定：
房產(chǎn)的資本利得稅 =（賣出價(jià) – 賣房費(fèi)用- 調(diào)整后的成本價(jià)）* 資本所得稅率
如果持有的時(shí)間小于一年，算短期資本所得稅，稅率是報(bào)個(gè)稅的最高稅率，也就是收入越高，稅率越高，最高是39.6%。如果超過一年，算長(zhǎng)期資本所得稅。稅率最高是20%。如果年收入超過20萬，還有3.8%的凈投資收入稅。
很多人對(duì)調(diào)整后的成本價(jià)有疑問。特別是在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)，升值了好幾倍，如果按當(dāng)年的成本價(jià)算，可能房?jī)r(jià)的90%都要被算稅。很多新移民在登陸前也都會(huì)把國(guó)內(nèi)的房子找評(píng)估公司估價(jià)，對(duì)評(píng)估報(bào)告公證，希望未來以評(píng)估價(jià)作為成本價(jià)來計(jì)算。
但在IRS的明文規(guī)定中并沒有明確是否接受/拒絕這樣的做法。目前也缺乏公開的案例證明這種做法的可行性。那么如果IRS未來明確說不接受，是不是移民美國(guó)的人就都得為國(guó)內(nèi)賣房所得給IRS補(bǔ)交稅呢？
其實(shí)不然。很多人忽略了我們?cè)谥袊?guó)賣房也是要交個(gè)人所得稅的。在中國(guó)賣房的現(xiàn)行政策，免征個(gè)稅的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中國(guó)賣房可能還有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅等。中國(guó)的稅也不少。只是因?yàn)閲?guó)內(nèi)是賣方市場(chǎng)，這個(gè)稅實(shí)際上都是買方在替賣方出。按照中美稅務(wù)協(xié)定，在中國(guó)交的稅可以直接抵消美國(guó)的稅負(fù)。所以只要賣房時(shí)的稅票上寫的是自己的名字，就可以用來抵稅。
看完了這些，大家是不是放心多了。美國(guó)的稅并沒有你想象的那么可怕。但關(guān)鍵是要多鉆研，多學(xué)習(xí)，多和專業(yè)人士交流。而不是人云亦云，看到或聽說別人是這么做的，我也這么做，在美國(guó)可沒有法不責(zé)眾這種事情，更不存在不知者不為罪。
移民前的稅務(wù)籌劃
最重要的是，明確自身什么時(shí)候成為美國(guó)納稅居民，在此之前的收入都不需要申報(bào)。其次，預(yù)計(jì)在中國(guó)賣房的時(shí)間安排，如果可以，可以在成為美國(guó)納稅居民之前把房子先賣了。如果房子還想持有，那么可以再買回來，這樣等下次賣房的時(shí)候，歷史價(jià)格就變高了，收益就減少了。最后，處置中國(guó)很多資產(chǎn)都可以采用類似賣房的這種處理。
在中國(guó)賣房怎么處理？
首先，賣房的相關(guān)收入數(shù)據(jù)都需要如實(shí)填報(bào)在年度報(bào)稅表格中。如果賣房的收益不超過海外收入免征額（2021年是10.87萬美元），則可以填Form2555-EZ（簡(jiǎn)易版）；否則，就必須填Form 2555。這個(gè)表格和Form 1040一起遞交即可。如果賣房還沒收到錢，或處于其他考慮，可以先交Form2350申請(qǐng)推遲申報(bào)。
其次，收集在海外國(guó)家已經(jīng)繳納的稅收憑證。
最后，確定在美國(guó)按照Tax Credit還是Itemized Dedutible來申報(bào)。簡(jiǎn)單地將Tax Credit可以在稅額中直接扣減，Itemized Dedutible則是在稅前收入中扣減，然后再乘以稅率得出稅額。
一般而言Tax Credit更好，這是因?yàn)門ax Credit直接在稅額中抵扣，也即是在國(guó)外交一分稅，在美國(guó)就可以少交一分稅；而Itemized Dedutible則還要乘以稅率，可能在國(guó)外交一分稅，在美國(guó)只能少交0.5分稅。
達(dá)拉斯房屋創(chuàng)紀(jì)錄
由于買家需求比一年前增長(zhǎng)了18%，房屋建造商第二季度在達(dá)拉斯地區(qū)開始建造的新房屋也達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄數(shù)量。
根據(jù)總部位于達(dá)拉斯的住房分析機(jī)構(gòu)Residential Strategies公司的最新數(shù)據(jù)，截至六月份的三個(gè)月內(nèi)，達(dá)拉斯地區(qū)共有15,346棟單戶住宅開工建造，這是當(dāng)?shù)赜惺芬詠碜疃嗟膯蝹€(gè)季度的新房開工數(shù)。
在同一季度，達(dá)拉斯地區(qū)共有創(chuàng)紀(jì)錄的34,285棟單戶住宅正在建造中。
Residential Strategies公司負(fù)責(zé)人泰德?威爾遜說：“建造商在2021年的最初幾個(gè)月積壓了大量新房訂單，他們正在瘋狂地建造房屋以履行這些訂單。”
達(dá)拉斯地區(qū)在年中時(shí)的年度新房開工量為57,234棟，同比增長(zhǎng)43%。
盡管達(dá)拉斯地區(qū)的建造商正在加緊開工，但生產(chǎn)障礙正在限制房屋建造增長(zhǎng)。威爾遜說，對(duì)于許多建造商來說，買家對(duì)新房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了他們建造房屋的能力。至年中時(shí)，達(dá)拉斯地區(qū)只有2,921棟完工未售出的新房屋，按當(dāng)前的銷售速度計(jì)算，這相當(dāng)于史上最低的供應(yīng)量。
威爾遜說：“由于建造能力受限，建造商報(bào)告說他們的建造周期，即建造房屋所需的時(shí)間，已經(jīng)大大延長(zhǎng)，建造業(yè)供應(yīng)鏈的挑戰(zhàn)使情況更加復(fù)雜。”
新房銷售方面，Residential Strategies公司的統(tǒng)計(jì)顯示，第二季度達(dá)拉斯地區(qū)新屋銷售數(shù)量為11,316棟，年銷售量則達(dá)到45,033棟。
威爾遜表示，盡管銷售強(qiáng)勁，但建造商的利潤(rùn)卻因建筑成本上升而受到擠壓。他說：“房地產(chǎn)行業(yè)希望市場(chǎng)回歸價(jià)格穩(wěn)定，因?yàn)樵?021年的大部分時(shí)間里，木材價(jià)格上漲尤其具有挑戰(zhàn)性。幸好，這些價(jià)格現(xiàn)在正在回落。”
去年房屋建造成本的飆升讓買家和建造商都感到頭疼。威爾遜：“普遍來說，新房?jī)r(jià)格比去年這個(gè)時(shí)候上漲了5萬至6萬美元。”
達(dá)拉斯地區(qū)的房屋建造商共有數(shù)千棟房屋的銷售訂單積壓，他們可能需要六個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間才能完工。一些建造商甚至取消了銷售合同，因?yàn)榻ㄔ斐杀境^了最初的報(bào)價(jià)。
許多建造商在建造成本接近最終穩(wěn)定之前，干脆不再出售房屋了。
去年，達(dá)拉斯地區(qū)的住房需求急劇增長(zhǎng)，這是因?yàn)榈盅嘿J款利率接近歷史最低水平。與此同時(shí)，自大流行開始以來，有成千上萬的人遷移到達(dá)拉斯地區(qū)，增加了住房供應(yīng)壓力。
2021年上半年，該地區(qū)的二手房銷售也增長(zhǎng)了7%，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共銷售了創(chuàng)紀(jì)錄的55,129棟二手房。
由于二手房屋庫(kù)存接近歷史最低水平，住房分析師一直希望建造商能夠通過增加新房供應(yīng)來緩解壓力。然而威爾遜表示，不要指望達(dá)拉斯地區(qū)住宅建設(shè)會(huì)持續(xù)大幅增長(zhǎng)。
他說：“我認(rèn)為我們已經(jīng)接近市場(chǎng)（建行能力）的極限。今年在建房屋的數(shù)量確實(shí)激增了。建筑商正在相互競(jìng)爭(zhēng)勞工來建造房屋，毫無疑問，產(chǎn)能是有所增長(zhǎng)，只是速度仍不足以滿足需求。”
據(jù)Residential Strategiesr的報(bào)告，第二季度的大部分新房開工都是在達(dá)拉斯以東的考夫曼郡(Kaufman County)和穿過丹頓郡和柯林郡社區(qū)的US-380號(hào)高速公路沿線。
