美國各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的報(bào)告指出: 在線房屋搜索量猛增。將在3月20日（美國疫情爆發(fā)）與5月9日（一年中最活躍的房屋搜索日期）相較下，Point2Homes房產(chǎn)搜尋網(wǎng)站表示, 他門網(wǎng)站的訪問量激增了125％. 他門還表示，相較去年同期, 網(wǎng)站訪問量已增長了55％.
Google谷歌的趨勢數(shù)據(jù)也顯示, 自4月以來, “待售房屋”, “便宜待售房屋”和“帶花園的房屋”的搜索詞一直在增加.
盡管搜尋量增加, 但由于疫情的發(fā)生造成了許多買家改變了計(jì)劃, 至少在此期間, 今天在市場上的買家比疫情發(fā)生之前要少. Point2 Homes在3月23日至4月29日期間對網(wǎng)站上近24,000個潛在買家進(jìn)行了調(diào)查, 發(fā)現(xiàn)有意向購買房屋的人比例從40％下降至32％.
根據(jù)Point2 Homes的數(shù)據(jù)，有40％的買家還在找適合的房產(chǎn), 希望能找到價(jià)格相對便宜的房屋，(3月底時(shí)為36％).
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在美國買到了房子后，業(yè)主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。首先，要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復(fù)雜或者擁有多處房產(chǎn)，自己也搞不清楚每套房應(yīng)該算作哪一類。所以在這里又要科普一下房屋在稅務(wù)領(lǐng)域里的分類了。
1、個人主要住宅（Principal Residence）
顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當(dāng)成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS 認(rèn)為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超過14天，那么你這15天以內(nèi)的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報(bào)到 Sch E，而相關(guān)貸款利息，房產(chǎn)稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當(dāng)然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數(shù)，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費(fèi)用的“證據(jù)”一定不會錯！
3、假日出租房（Vacation Rental）
你都已經(jīng)有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認(rèn)你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，并且你自住天數(shù)少于14天或是租期的10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報(bào)在 Sch E 上。
4、出租房（Rental Property）
這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報(bào)上。
5、投資房產(chǎn)或地產(chǎn)（Investment Property）
既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產(chǎn)的支出屬于投資（Investment Expense）而非運(yùn)營，所有房產(chǎn)稅/地稅也只能報(bào)到 Sch A 上抵扣。這里需要注意的是，投資相關(guān)利息（Investment Interest）抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項(xiàng)抵扣，受限于2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。
6、商業(yè)房產(chǎn)（Business Property）
顧名思義，就是用于商業(yè)生意用途的房產(chǎn)，例如賓館供客人使用的大樓等。商業(yè)房產(chǎn)通常都是以公司形式來報(bào)稅，屬于主動運(yùn)營的生意，通常不受到房地產(chǎn)“被動生意（Passive Activity）”的規(guī)定限制。
分清楚自己房產(chǎn)類型之后，接下來我們就來看看哪些費(fèi)用是你可以利用起來合理減稅
1、房貸利息和點(diǎn)數(shù)
如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest）1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額（Itemized Deductions）第10行。如果房子用于出租，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出（Mortage Interest）。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點(diǎn)數(shù)（Points）也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當(dāng)年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。
2、房貸保險(xiǎn)費(fèi)用 （Mortgage Insurance）
這項(xiàng)優(yōu)惠對美國低收入房主而言比較重要，因?yàn)樗麄兺鶡o力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險(xiǎn)，而這部分費(fèi)用可填入 Sch A 分項(xiàng)扣減額（適用于自住）。因此，一旦你的調(diào)整凈收入（AGI）高達(dá)$109,000 (夫妻納稅人）或$54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因?yàn)槭杖脒^高而不能再享受這個優(yōu)待。
3、房產(chǎn)稅 / 地稅（Property Tax）
如果你的房子這一年自住，那么請把房產(chǎn)稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 費(fèi)用。
4、意外損失（Casualty Loss）
這一點(diǎn)是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險(xiǎn)補(bǔ)償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額，經(jīng)過限額計(jì)算后最終得到可以抵扣的額度。
5、修改裝費(fèi)用（Improvement）
例如房子買價(jià)50萬，業(yè)主自己花了20萬裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時(shí)業(yè)主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計(jì)算增值稅時(shí)的增值部分就相應(yīng)減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
6、房屋節(jié)能環(huán)保裝修和改進(jìn)
美國政府鼓勵納稅人節(jié)能環(huán)保，凡是有相關(guān)提升居家節(jié)能效益的裝修和改進(jìn)，包括安裝太陽能板、節(jié)能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000的稅務(wù)減免（Residential Energy Credits）優(yōu)惠。稅務(wù)減免（Credits）不同于各種稅務(wù)抵扣（Deductions），它是在前期步驟計(jì)算出來的應(yīng)納稅所得（Taxable Income）的基礎(chǔ)之上，直接減免相應(yīng)稅額的項(xiàng)目，所以你會在1040稅表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商業(yè)房產(chǎn)基于醫(yī)療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優(yōu)惠。
7、家庭辦公室（Home office）
如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產(chǎn)稅，水電費(fèi)，保險(xiǎn)，等一系列費(fèi)用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你覺得追蹤這么多費(fèi)用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費(fèi)用。
以上這些基本稅務(wù)優(yōu)惠幾乎無門檻，適合所有類型的房產(chǎn)！而接下來這些抵扣，對運(yùn)營中的出租房/商業(yè)房非常重要！
通常會見到 Sch E 或是公司稅表
Form4562（折舊計(jì)算表）上會出現(xiàn)一筆可觀的折舊費(fèi)用，無需現(xiàn)金支出卻可以抵消收入，誰能不愛！
1、房屋普通折舊（Depreciation）
折舊方法和年限又因房產(chǎn)的性質(zhì)而有所不同。若是商業(yè)房產(chǎn)，即以公司名義投資的中大型房產(chǎn)，例如用于商業(yè)用途的寫字樓，店鋪，工業(yè)建筑等，商業(yè)房產(chǎn)的直線折舊年限是39年。若是民用房產(chǎn)，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當(dāng)然是要照顧的。民用房產(chǎn)可以比商業(yè)房產(chǎn)更快速的折舊，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬，那么2015年你可以將3.6萬（=100萬/27.5年）的折舊用于抵消你的租金收入。
2、固定資產(chǎn)的179折舊以及獎勵折舊（179 / Bonus Depreciation）
國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000的179折舊額。在2015年圣誕節(jié)左右政府公布這個可喜消息時(shí)，房產(chǎn)資產(chǎn)擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規(guī)定，如果你今年添置了不超過$500,000固定資產(chǎn)（新的或是二手），那么你可以直接當(dāng)做折舊費(fèi)用來抵消收入，無需計(jì)入固定資產(chǎn)。另外，條例還規(guī)定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說，如果你2015年買入一臺全新設(shè)備，價(jià)值10萬，那么你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是，獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財(cái)產(chǎn)。
3、小額固定資產(chǎn)添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）
這是美國政府新出臺的固定資產(chǎn)規(guī)定（Tangible Property Regulation，簡稱 TPR）中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產(chǎn)添置，例如購置沙發(fā)$2,000美元，是需要計(jì)入固定資產(chǎn)，然后按照五年折舊。可是從2015年起（嚴(yán)格意義上說是2016起）一切單件$2,500以下的購買全部直接當(dāng)做費(fèi)用支出，不再分多年折舊，也不計(jì)入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計(jì)算范圍。
你可能會問，那如果我不住在美國，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國投資，稅務(wù)要怎么辦？這就回到一開始我們要解決的問題，稅務(wù)身份跟報(bào)稅有什么關(guān)系？如果你不是美國稅務(wù)公民，IRS 對你的繳稅要求稍微嚴(yán)格。其實(shí)想想也是合情合理，你若逃稅，遠(yuǎn)在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。
以個人身份持有的房產(chǎn)若有租金收入，需要根據(jù)你對于這個出租生意的“參與管理程度 (Material Participation)”來決定你的需繳稅房租最終如何計(jì)算：
對于消極參與房屋管理的外國持有者，通俗點(diǎn)說就是你只管把房子租給租客，并不花時(shí)間精力去管理，維修與服務(wù)等。那么你必須使用總額法來計(jì)算，即租金收入總額的30%。
對于積極參與房屋管理的外國持有者，IRS 認(rèn)為你都那么積極參與了，應(yīng)該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國稅務(wù)公民一樣的凈額法，即應(yīng)稅收入＝租金收入 - 費(fèi)用 （貸款利息，房產(chǎn)稅，維修費(fèi)用，折舊，等等）。凈額按一般所得稅的稅率來計(jì)算你所需繳納稅金。你會問，我人不在美國怎么積極參與？如果你雇傭美國的專業(yè)房產(chǎn)管理公司（Property Management Companies）幫你打理，記賬，你支出適當(dāng)服務(wù)費(fèi)，也有可能符合“積極參與”的要求。
當(dāng)然，外國納稅人也可以以公司身份持有房產(chǎn)，好處是公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時(shí)個人無需承擔(dān)法律責(zé)任。公司可以使用凈額法來計(jì)算所得稅，房產(chǎn)投資的收入默認(rèn)性質(zhì)為“被動收入”，凈被動收入（Net Passive Income）會根據(jù)情況繳納公司稅和所得稅，凈被動損失（Net Passive Loss）不能與其他非被動收入（Non-Passive Income）來抵消，只能推遲到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有凈被動收入時(shí)才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產(chǎn)之后又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇（Elect）以個人身份來繳稅，計(jì)算方式見上述。
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