第一次從建商買新房， 不是很清楚新房房檢如何做？關于買builder 的新建房做不做房檢，有不同的說法。有人說：“新房子一般不需要做房檢，舊房肯定要的?！币灿腥苏f:“ 新房子建商會做很多次inspection ，所以在close的時候一般是不需要的。”
因為：
1） 各county會在新屋建設過程的不同階段根據有關規定(Construction Code)進行多次檢查，如果質量不合格則不會批準建筑商繼續建房和過戶。
2） 信譽好的建筑商通常會給買主提供一年（有些是兩年）的全面保修和十年的結構保修，也就是過戶后一年之內房屋及屋內任何設備出現問題，建筑商免費負責修理；過戶后十年之內房屋結構出現問題，建筑商免費負責修理。
但也有一種觀點是新房也需要做房檢，因為：
1） County inspector關注的是建商是否符合construction code的要求。但是，材料及做工的缺陷比如灶臺是否損壞了， 地板瓷磚是不是裂了，墻上是否有劃痕，窗戶是否都上了caulking等, 這些不在他們檢查的范圍內。
2） 新建房屋通常問題比舊房屋問題少一些，但是也不乏一些比較大的問題，比如衛生間沒有安裝排風扇, Crawlspace 沒有加裝隔溫層（moisture barrier）等等。
幾百美元房檢費同房價比起來， 真是小芝麻了， 不要撿了芝麻丟了西瓜。這個錢不要省！！！
同房檢公司打了電話， 會發現新屋房檢學問還挺多的，第一次聽說過Phase Inspection:
Phase 1: Pre-Pour Inspection：
Phase 2: Pre-Drywall Inspection；
Phase 3: Final Walkthrough。
我和朋友的房子都到了final walkthrough的階段， 所以我們沒有用那些New Construction Packages, 只做了普通的Home Inspection。
朋友的房子是一年新的model home, 檢出地基有問題， 直接pass了, builder給換了個快要建好的房子。
如果沒做房檢，拿下這個房子后，就得請builder修地基， 雖然修理免費， 但一個新房子就得開始修地基， 還是不要了。
房檢報告出現了不少類似缺outlet cover plate, 爐子沒法測試因為氣還沒通之類的問題。房檢報告讓經紀送一份給builder, 希望builder會一個一個解決。
看來，新房房檢真的很重要哦！
許多人最關心的問題是，最近房子會不會大漲？
我認為，房市一兩年內因為利率的下跌，房價會往上走。但是未來五年十年如果通貨膨脹上升，利率上漲，加上3D打印房子技術普遍降低蓋房成本，房價就可能下跌。若是現在貸款買房，需要注意的是，借錢買房可能是好的，但是要確定你的現金流，也就是你要能夠持續賺錢或者收租，收入能夠償還貸款，否則你將會處于蠟燭兩邊燒的狀況，結果會很慘。
目前房市大漲的因素是低利率。
聯準會（Fed）干預降低利率，利率一年前3.6%降到年初2.6%，本來50萬元房子頭款20%，貸款額為40萬元的月供是1824元。如果現在房價漲了10 %，上升到55萬元，頭款20%，貸款44萬元，月供反而低到1767元。因此，利率下降是最能夠刺激房價上升。現在不但華人在買房子，其他族裔也在搶房子，就是因為雖然房價高了，但每個月的供款反而低了。
其次是美國政府大灑錢。
油價這一年漲了50%，買菜也感覺到菜價貴了很多。之前大量的錢進入股市，這幾個月錢也開始進入房市。我們先澄清，通貨膨脹是指消費性產品，而非資產性產品。
所以股市的上漲和房產的上漲并不歸為通貨膨脹的計算。近幾十年美國的通脹維持在2%。聯準會表示通貨膨脹還是會維持在約2.1%左右，并認為通貨膨脹不會長期持續的原因如下。
供給鏈的短缺是短暫的，制造業因為疫情沒有全面開工，運輸困難，導致暫時性的價格上升。而這都將會因為疫情的結束解決暫時性的供給短缺。簡單地說，疫情期間大家在家里工作，在亞馬遜上買的東西就貴很多了。一旦工廠開工，運輸通暢，其他的競爭行業增加工廠設備，價格就降下來。
美國這一年多印了三成美元，房地產、股票、電子貨幣資產都大漲，但并不代表民生日用品通貨膨脹會持續下去。隨著資本進入公司，公司能夠改善經營效率，產品價格能夠下降。例如，房地產上漲，建材成本之后下降，建筑商看到利潤就會愿意多蓋房。之后，價格也許就會緩和下來?？萍嫉倪M步減低日常用品的通貨膨脹。十幾年前，買一個50吋的電視要3000元，現在只要299元。窮人跟中產階級的生活品質提升并不需要太多的錢，故美國的通貨膨脹在這幾十年維持很低。
美國的公債利率從0.78漲到1.78，全世界很多錢都會回流美國。例如，日本及歐洲國家錢存在銀行都沒有利息，他們會看著美國能夠拿到2%的利息，錢愿意回到美國。價格戰不再容易。美國能夠自給自足，雖然拜登總統不允許在國家土地開采石油，但是現在的石油價錢這么高，很多私有土地也開始準備開采石油。例如，2008年加州的石油貴到五塊多，美國自己開采石油以后價格就下去了。
美元在全球還是受到最多信任的貨幣。如果你現在全部的財產全部只能變換成某一個貨幣，你會把它換成哪一種貨幣？有些中國人會換成人民幣，但如果你不是中國人，你會愿意把錢換成人民幣或美元呢？當然是美元。
新冠疫情造成大家保持距離，因此對大房子的需求爆長，很多人離開大城市。全美這一年房價破紀錄的大漲，大家認為新蓋房子成本會很高。這一點我持懷疑看法。而且現在3D打印房子的技術基本上已經證實可行，未來蓋房成本很可能因為3D的技術大大降低。對很多美國人來講，過去一年必須要有儲蓄以應付危機。這一年也是美國人存款率最高的。因此，很多買家愿意出比以前更高幾成的價錢搶購房子。
通過幾個不同的維度分析房地產市場未來趨勢，就會發現：最重要因素是購房者的收入，房價絕對是跟收入掛勾。2008年的房價是遠遠超過收入標準，泡沫破滅是真實表現出當時的購房者沒辦法支撐房價。
盡管美國的就業率對房價的影響是最直接的，新冠疫情期間的高失業率沒有反映在房價，是因為大家預估新冠疫情是暫時性的，美國人還是能夠找到工作會去上班的。而且這次擁有房產的人貸款信用良好，收入負債的比例也是良好的。而且，雖然一些屋主拖欠貸款，但是因為政府的保護，還沒有受到被拍賣的風險?，F在，拿出來賣的房子很少，是造成房價高漲不跌的原因。
現在美國政府干預壓低利率，但未來的房屋貸款利率遲早上升。當房貸利率上升時，房價應該往下跌。當利率上漲，本來你可以負擔55萬元的房子，但現在只能負擔50萬元，甚至是40萬元的貸款。有一點要提醒，在1980年代，美國的房屋貸款利率在10%以上，所以今后貸款利率漲到6%或更高都是很可能的。如果房子的漲幅跟不上利率，房子就不值錢了。
美國提供買房30年固定利率貸款，是世界少見的策略，非常有利老百姓購買房子，特別是自住房。美國的固定利率是鼓勵買房者一個強而有力的安定劑。這也是美國人希望買房的原因。
