隨著全球經(jīng)濟發(fā)展、稅務(wù)規(guī)則的變動，不少投資者開始了新一輪的海外資產(chǎn)配置，美國房產(chǎn)和保險成為了投資者的首選。
一切投資理財行為，最重要的5個指標是收益、風險、流動性、稅收、其他限制。在進行美國的資產(chǎn)配置中，無論選擇什么投資產(chǎn)品，都要注意分散風險、鎖定收益、通過短期控制，完成收益、風險、流動性的動態(tài)平衡，達到資產(chǎn)增值。
根據(jù)每個人的情況不同，本文將客觀作一下房產(chǎn)投資和保險投資的比較。
現(xiàn)金支出
投資房產(chǎn)：以加州為例，非本國投資者（受限于外國身份的貸款批準難度和頭款支付問題），以現(xiàn)金全款50萬美金購置房產(chǎn)。
投資保險：40歲女性，50萬美金可以購置一份保額300萬美金的壽險保單，暫以保單分為10年付款，每年支付5萬美金。
投資房產(chǎn)VS投資保險：資金流動性不同。
使用價值
投資房產(chǎn)：享有居住權(quán)，獲得房產(chǎn)增值的預期。
投資保險：享有保障權(quán)，獲得保險帶來的價值回報。
投資房產(chǎn)VS投資保險：兩者在使用價值的屬性不同，不具有對比性，房產(chǎn)是物質(zhì)層面的價值，保單是心理層面的價值。
交易成本
投資房產(chǎn)：全額投資房產(chǎn)的交易成本大約是房價的1%，包括過戶公證費、房屋檢查費、轉(zhuǎn)戶費、第一年的房屋保險費、文件公證費等。以上述為例，交易成本費為5000美金。
投資保險：0。只受限于客戶是否具備申請保險的資格，例如年齡、健康、身份許可等。
投資房產(chǎn)VS投資保險：受限于不同因素。
維護成本
投資房產(chǎn)：50萬的房產(chǎn)，每年約1萬美金的維護費，包括房產(chǎn)稅、物業(yè)費、房屋保險、維修費用。
投資保險：0。只需按時向保險公司繳納保費，保險公司會幫你免費打理。
結(jié)論：由于保險和房屋具有不同的天然屬性，因此維護成本相差很大。美國的房屋維護費無法精準的預算，一旦需要維修，價格通常很高。保險沒有維護費用。
增值收益
投資房產(chǎn)：根據(jù)美國房產(chǎn)價格指數(shù)——凱斯席勒房價指數(shù)顯示，2018年全美整體房價較去年同期增長4.26%，其中洛杉磯都市圈增幅為2.89%。從房屋的租金收入來看，洛杉磯租金中位數(shù)為1500美金。
投資保險：IUL保險的演示收益率為6%，過去20年的標普500的平均收益率12%，且保險公司會給一個0%的保底收益率。
投資房產(chǎn)VS投資保險：兩者收益都直接與美國及全球的經(jīng)濟走勢掛鉤。投資房產(chǎn)的租金可以抵消每年的支出，并可以獲得平均5%的增值。投資壽險來看，給予客戶0%的托底收益率，同時還提供2%的固定賬戶托底收益率。
兌換現(xiàn)金
投資房產(chǎn)：賣房可以短期獲得大額現(xiàn)金，但是對于外國人來說，需要支付增值部分35%的利得稅和6%的中介費。如果抵押房產(chǎn)，在負擔利息的同時不會失去房屋的所有權(quán)。
投資保險：保險兌換現(xiàn)金的方式很多，想要一次性大額套現(xiàn)，可以選擇保單質(zhì)押。想要按需取款的方式，可以做子女的教育基金和自己的退休補貼。上述例子，45歲女性可以在65歲到90歲領(lǐng)取退休補貼，25年間共領(lǐng)取100萬美金。
投資房產(chǎn)VS投資保險：相對于房屋而言，保險在領(lǐng)取現(xiàn)金方面更加穩(wěn)定和靈活，而房屋在大額變現(xiàn)方面更具優(yōu)勢。
財富傳承
投資房產(chǎn)：外國人在美國的免遺產(chǎn)稅額度6萬美元，房屋價格超過6萬美金的部分，如果要傳承給后代需要繳納40%的遺產(chǎn)稅。
投資保險：人壽保險留給后代的錢是免稅的，配置合理，可以完全免利得稅和遺產(chǎn)稅。通常，受益人都是拿到保險賠償金之后，支付繼承其他財產(chǎn)所需要繳納的遺產(chǎn)稅。上述例子，假如45歲的女性在90歲的時候身故，可以給受益人留下完全免稅的400萬美金。
投資房產(chǎn)VS投資保險：人壽保險在財富傳承上的優(yōu)勢也是保險產(chǎn)品的天然屬性。
（文章轉(zhuǎn)自美國保險金融咨詢站，版權(quán)歸原作者所有，如有問題請及時聯(lián)系我們。）
伴隨著美國房產(chǎn)的大熱，越來越多有眼光的華人投資者將眼光瞄向了這個不斷上升的市場。但大部分人在面對有心儀房源時，其海外賬戶資金不足，不得不借助貸款的方式來實現(xiàn)達成自己的目標。
面對與國內(nèi)區(qū)別不小的貸款方式和類型，想必不少人都很頭疼吧，比如：
美國買房有哪些不同的房屋貸款類型？
Fixed-rate Mortgage是什么？
Adjustable-rate Mortgages又是什么意思？
Hybrid Loans, Balloon Loans, Interest-only Mortgages分別是什么？
固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款有什么差別？
普通貸款和大額貸款有什么不同？
貸款有哪些手續(xù)費？
今天小編將帶領(lǐng)大家深入了解美國的購房貸款類型，幫助大家實現(xiàn)美國投資夢。
很多中國買家在美國買房會選擇Mortgage。 Mortgage是什么？是美國一種貸款買房的支付方式，貸款銀行提供給買家這筆貸款用來填補從房子首付到實際房價的金額差距。
Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”，是房屋抵押貸款的一種形式。
美國房屋貸款要求買家每月償還債務(wù)。貸款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。
利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價，對貸款銀行來說，利息是利潤的一種特殊轉(zhuǎn)化形式。本金則是貸款銀行在計算利息之前的借給買家的原始金額。
如果買家的現(xiàn)金首付（Down Payment）低于房屋購買價的20%，貸款銀行可以強制要求買家建立一個第三方賬戶（Escrow Account，也稱作Impound Account）。買家需要每個月通過這個第三方托管賬戶支付當月的付費用，比如房產(chǎn)稅、地稅和各種房屋保險費用。
房屋貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動，這個賬戶里的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費用。
了解如何選擇合適的房屋貸款，可以幫助買家在未來幾年成為一個財務(wù)輕松的房主。同時買家還需要了解如何在做房屋貸款交易時為自己爭取最有利的條件，如何避免支付更多的利息費用。
如果對房屋貸款沒有一個清晰的認知，當房屋貸款還清時，發(fā)現(xiàn)支付給貸款方的利息總數(shù)已經(jīng)遠遠超過了買房的本金，這種例子也是屢見不鮮。
舉例說明，假設(shè)買家借了144,000美元房屋貸款，并自己支付36000美元作為首付，購買了18萬美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款，是30年期固定利率房屋貸款，利率為7%，那么買家需要在貸款期限內(nèi)支付高達200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出，也比買家原來借的貸款本金金額更大！
所以建議買家不要過度申請貸款，而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那么，什么類型的房屋貸款才是適合自己的呢？現(xiàn)在是時候開始了解房屋貸款的選擇了。
與其他金融和投資產(chǎn)品一樣，買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差異可大可小，利率也有高有低。
基本房屋貸款類型：固定利率房屋貸款（Fixed-rate Mortgages）&可調(diào)利率房屋貸款（Adjustable-rate Mortgages）
兩種不同的基本房屋貸款類型：Fixed-rate Mortgage，中文：固定利率貸款，簡稱“FRMs”；和Adjustable-rate Mortgage，中文：可調(diào)利率貸款，簡稱“ARMs”。這兩種房屋貸款的主要區(qū)別在于貸款利率是如何確定的。在可調(diào)利率貸款出現(xiàn)之前，只有固定利率貸款存在。
固定利率貸款，顧名思義，指在貸款的利率在貸款期限內(nèi)一直固定不變。一般性固定利率貸款（conventional fixed-rate loans）的利率和規(guī)定的房屋保險一般較低，一般貸款周期為30年，貸款整個周期內(nèi)的可預測性強。申請者需要有穩(wěn)定良好的歷史信用記錄，并且首付不低于房價的5%。固定利率貸款一般適用于準備長期居住或持有該房產(chǎn)的人。
浮動利率貸款（adjustable rate mortgage, ARM）在整個還款周期中的各個預定時間段利率會改變，通常每6到12個月調(diào)整一次，但也可能會頻繁到每個月都發(fā)生變化，貸款整個周期內(nèi)的可預測性差。一般的浮動利率貸款在開始幾年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低，而后利率浮動，但兩個相鄰時間段的利率浮動有一定上限。
申請者同樣需要有穩(wěn)定良好的歷史信用記錄，并且首付不低于房價的5%。如果只打算短期居住或持有房產(chǎn)，可以考慮短期利率很低的浮動利率貸款，并可以在利率開始浮動后出售房產(chǎn)，但有房產(chǎn)貶值、利率大幅上浮且無法出售房產(chǎn)而需要承擔高額利息的風險。
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