【收藏貼】美國(guó)房貸的必要條件
說(shuō)起來(lái)，申請(qǐng)房貸很容易，但也很難，此話(huà)怎講？先從容易的一面說(shuō)起。在美國(guó)發(fā)放房貸的機(jī)構(gòu)很多，不但有銀行，也有許多專(zhuān)門(mén)辦理房屋貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對(duì)面的貸款申請(qǐng)外，還設(shè)有電話(huà)專(zhuān)線服務(wù)以及網(wǎng)上服務(wù)，可以通過(guò)電話(huà)或網(wǎng)絡(luò)完成房貸的申請(qǐng)，十分方便。
以網(wǎng)上申請(qǐng)為例，申請(qǐng)者只要在規(guī)定的網(wǎng)站上填寫(xiě)好申請(qǐng)表，同時(shí)電郵(或郵寄)所需的各種資料就可以了。接下來(lái)就由房貸負(fù)責(zé)人員做貸款資格審查，如果房貸人員需要了解更多的申請(qǐng)人情況或需要補(bǔ)充資料，就會(huì)通過(guò)電話(huà)或電郵與申請(qǐng)人聯(lián)系，如此往返，直到批準(zhǔn)或拒絕房貸申請(qǐng)。一旦房貸申請(qǐng)被批準(zhǔn)，貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)準(zhǔn)備好各種文件，在過(guò)戶(hù)那一天(closing day or settlement day)將貸款直接交給賣(mài)方，通常是銀行支票或電匯，而非將貸款交給買(mǎi)方，也就是說(shuō)，雖然買(mǎi)方申請(qǐng)貸款，但錢(qián)卻不直接給買(mǎi)方，而給賣(mài)方，初次貸款者應(yīng)該了解這個(gè)特點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)，貸款申請(qǐng)多在60天之內(nèi)完成，有時(shí)會(huì)略長(zhǎng)，有時(shí)會(huì)很快，不到30天，視不同地區(qū)、季節(jié)、貸款機(jī)構(gòu)、貸款人而定。
上面說(shuō)的是申請(qǐng)貸款容易的一面，接下來(lái)要談?wù)勝J款申請(qǐng)不容易的一面。許多申請(qǐng)過(guò)貸款的人，都對(duì)申請(qǐng)貸款時(shí)需要提交的各種文件深感麻煩。在申請(qǐng)貸款時(shí)，基本上需要提交以下各種文件：
信用報(bào)告
通常貸款機(jī)構(gòu)會(huì)在申請(qǐng)人同意的情況下，直接從三大信用調(diào)查公司獲取申請(qǐng)者的信用報(bào)告，如果沒(méi)有信用報(bào)告，通常就不能申請(qǐng)房貸。因此，移民到美國(guó)的人，優(yōu)先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用，最好的方法是申請(qǐng)信用卡，無(wú)論用還是不用，有了信用卡就有了信用記錄。
年度工資表(即W-2表格)
貸款機(jī)構(gòu)一般需要申請(qǐng)者提供兩年以上的年度工資表，這樣可以知道兩年內(nèi)申請(qǐng)者的工資收入情況，這個(gè)工資表是雇主提供給雇員報(bào)稅時(shí)用的。
3，報(bào)稅表
貸款機(jī)構(gòu)一般需要申請(qǐng)者提供兩年的報(bào)稅表，從報(bào)稅表中，可以更加詳細(xì)了解過(guò)去兩年中申請(qǐng)者家庭的經(jīng)濟(jì)情況，包括家庭人口、工資、投資、福利收入以及退休帳戶(hù)存款等。多數(shù)情況下，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求申請(qǐng)者填交一個(gè)國(guó)稅局的4506-T表，這個(gè)表授權(quán)貸款機(jī)構(gòu)直接從國(guó)稅局獲得申請(qǐng)者的報(bào)稅表，免得申請(qǐng)者寄表麻煩。
4，銀行帳戶(hù)
貸款機(jī)構(gòu)一般會(huì)要求申請(qǐng)者提供至少一個(gè)銀行帳戶(hù)的月度帳戶(hù)報(bào)告(bank statement)，以此了解申請(qǐng)者的存款情況。
除了上述基本文件外，還會(huì)有其它各種補(bǔ)充文件的要求，比如雇傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。特別需要指出的是，華人中比較流行子女買(mǎi)房時(shí)，父母往往會(huì)給子女一些錢(qián)來(lái)作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機(jī)構(gòu)就需要申請(qǐng)者出示“禮物證明”來(lái)證明這些現(xiàn)金是禮物而非借款，因?yàn)槿绻墙杩畹脑?huà)，就牽涉到貸款機(jī)構(gòu)的貸款額度以及申請(qǐng)者的還款能力了。
在美國(guó)，最流行的房貸種類(lèi)是30年固定利息貸款，即貸款期限30年，30年內(nèi)利息固定不變。根據(jù)房利美的統(tǒng)計(jì)，30年固定利息貸款占所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右，雖然比一年以前的3.5%要高，但從歷史的眼光看，依然屬于低息。30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年，但很少有人會(huì)到30年后才還清貸款，大部分人在30年內(nèi)或者搬家將房子賣(mài)掉，或者提早還清貸款。
因此，即使是六、七十歲的申請(qǐng)者，只要符合條件，也可以順利貸到30年期限的房貸。除了30年固定利息貸款外，流行的貸款種類(lèi)還包括：15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動(dòng)利息貸款(有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定，其余年份利息浮動(dòng)之分)等。此外，還有聯(lián)邦房屋署貸款(FHA)、退伍軍人貸款(VA loan)、只付利息不付本金貸款(一般前幾年只付利息，月供負(fù)擔(dān)比較輕，而后利息息率增加，同時(shí)加上本金，因此月供會(huì)大大增加)等。
簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，在美國(guó)申請(qǐng)房貸，最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄，以及還貸能力。至于是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。
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美國(guó)養(yǎng)房都需要哪些花費(fèi)？
美國(guó)生活環(huán)境佳，地廣且房大，重點(diǎn)是房?jī)r(jià)又比亞洲相對(duì)便宜(好多)，因此越來(lái)越多人選擇在美購(gòu)置房產(chǎn)，殊不知，美國(guó)買(mǎi)房貴不是貴在房?jī)r(jià)，而是貴在后續(xù)的養(yǎng)房成本。
本篇為有意在美置產(chǎn)的朋友整理出在美國(guó)買(mǎi)到房子后，每月/每年所需支付的常態(tài)費(fèi)用，購(gòu)買(mǎi)房子前，千萬(wàn)別忘了將這些成本也考量進(jìn)去，并評(píng)估自己的付款能力，祝福大家都能買(mǎi)到自己夢(mèng)想中的家。
一.美國(guó)房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅（Property Tax）對(duì)于許多有美國(guó)房產(chǎn)置業(yè)需求的買(mǎi)家而言，房產(chǎn)稅應(yīng)該是一個(gè)老生常談的話(huà)題。生活在沒(méi)有房產(chǎn)稅的中國(guó)（以后可能會(huì)有），在完全沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)每年都需要為你的房子花一筆不菲的費(fèi)用（大約1-3%）之前，接觸到房產(chǎn)稅肯定是難以接受。但是當(dāng)我們真正理解房產(chǎn)稅作用以后，才會(huì)感嘆美國(guó)人的公平原則已經(jīng)滲透到了生活的方方面面。
如果要用一句話(huà)詮釋房產(chǎn)稅，那么最準(zhǔn)確的莫過(guò)于取之于民，用之于民。人們總是想要生活的更好，環(huán)境宜人，治安優(yōu)良，擁有更完善的公共服務(wù)設(shè)施，子女享受更優(yōu)質(zhì)的教育。在美國(guó)這一切你都可以辦到，不需要搬家，只需要繳納房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅最主要的作用是增加地方政府的財(cái)政收入，相對(duì)于涸澤而漁的賣(mài)地建房，這是一塊非常長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，也是社區(qū)建設(shè)的主要資金來(lái)源。房產(chǎn)稅的用途多種多樣，市政、綠化、圖書(shū)館、學(xué)校、治安維護(hù)等等公共服務(wù)，都會(huì)用到。
你所繳納的房產(chǎn)稅越多，那么這些公共服務(wù)建設(shè)的也會(huì)更加好，你的生活品質(zhì)也會(huì)更好。當(dāng)然，你會(huì)說(shuō)想要提升生活品質(zhì)直接搬家不就好了嗎？當(dāng)然這是最快的方法，但是你要考慮到房?jī)r(jià)，工作，生活等諸多問(wèn)題，即使是習(xí)慣遷移的美國(guó)人，也不會(huì)愿意頻繁的換久居的地方。
當(dāng)然，你不用擔(dān)心自己繳納的房產(chǎn)稅是不是真的用到了鋼刃上。每年都會(huì)有非常詳細(xì)的稅單寄到各家各戶(hù)，能夠很明確的了解到政府的當(dāng)時(shí)結(jié)余、開(kāi)銷(xiāo)、以及資金是怎么花費(fèi)的。
美國(guó)各州各地區(qū)的房產(chǎn)稅都不同，是由各州及地方縣議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要各自制定，政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子做評(píng)估價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估價(jià)計(jì)算稅額。美國(guó)房產(chǎn)稅基本上是房?jī)r(jià)的1%-3％不等，加州差不多在0.8-2.0％之間。
Mello Roos Tax 地產(chǎn)附加稅 (或稱(chēng)Community Facilities Districts，CFD)
有一點(diǎn)值得注意，在加州，除了地產(chǎn)稅，部分新開(kāi)發(fā)地區(qū)還須繳交Mello Roos Tax，一般來(lái)說(shuō)須繳交20至40年不等。Mello Roos Tax通常為房產(chǎn)價(jià)值的1%上下，主要用來(lái)建造新社區(qū)中的學(xué)校、公園、消防站、馬路等公共建設(shè)。(Mello Roos是修訂此法條的議員名字)。
● Mello Roos Tax /CFD不可抵稅。
● 隨房地產(chǎn)稅一同繳交。
● 新開(kāi)發(fā)地區(qū)都會(huì)需要支付，且通常越新越需要建設(shè)的社區(qū)繳越多。
● 繳交費(fèi)用高低需視房子建造年份而定，Mello Roos Tax從每月$25至 超過(guò)$300都有可能。
二.美國(guó)房屋保險(xiǎn)
房屋保險(xiǎn)Home Owners Insurance，美國(guó)是一個(gè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)把控非常嚴(yán)格的國(guó)家，尤其是次貸危機(jī)以后。自然，保險(xiǎn)行業(yè)也發(fā)展的非常成熟，住房保險(xiǎn)是美國(guó)大多數(shù)家庭都會(huì)辦理的保險(xiǎn)。住房保險(xiǎn)種類(lèi)繁多，涵蓋了美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)中的各種角色，可以根據(jù)房屋類(lèi)型分，比如說(shuō)公寓險(xiǎn)等。也可以根據(jù)辦理的角色分，可以分為租客險(xiǎn)和房主險(xiǎn)等。
一般基礎(chǔ)保險(xiǎn)可以保護(hù)房屋免受除了戰(zhàn)爭(zhēng)、核災(zāi)、水災(zāi)、地震、地陷以外的幾乎所有內(nèi)容的費(fèi)用，保險(xiǎn)費(fèi)用視地區(qū)不同在800-1600美金之間。那么究竟保賠的范圍有多廣呢？
舉個(gè)例子，在美國(guó)由于擁有土地所有權(quán)，所以當(dāng)有路人在房子的室外意外滑倒，你也要賠償相應(yīng)的費(fèi)用，而這個(gè)時(shí)候你的保險(xiǎn)就可以起到作用了。根據(jù)你的保額，你將會(huì)免去一大筆費(fèi)用。不過(guò)有一點(diǎn)要注意的是，有部分保險(xiǎn)的項(xiàng)目需要你自己繳納一部分金額后，才會(huì)進(jìn)入保險(xiǎn)的理賠范圍。
三.社區(qū)管理費(fèi)
社區(qū)管理費(fèi)Home Owners Association (HOA)屋主協(xié)會(huì)(HOA)＝居委會(huì)+業(yè)委會(huì)，成立者是開(kāi)發(fā)商，當(dāng)開(kāi)發(fā)商賣(mài)出了社區(qū)所有房屋后，協(xié)會(huì)所有權(quán)就被移交給業(yè)主。這筆費(fèi)用和國(guó)內(nèi)收取的物業(yè)費(fèi)用類(lèi)似。主要是和業(yè)主委員會(huì)所提供的服務(wù)相關(guān)，一般的物業(yè)服務(wù)包含公共設(shè)施維護(hù)、垃圾維護(hù)、房屋外立面維護(hù)等，每年的物業(yè)費(fèi)用在數(shù)百美金至數(shù)千美金不等。一些豪華公寓社區(qū)，不僅社區(qū)內(nèi)擁有會(huì)所、健身房、游泳池等服務(wù)設(shè)施，同時(shí)也會(huì)提供保安巡邏、大廳門(mén)童等額外服務(wù)，因此物業(yè)費(fèi)用也比較貴。
當(dāng)然，有些獨(dú)立的獨(dú)棟別墅，沒(méi)有統(tǒng)一的住宅區(qū)，也不存在業(yè)主委員會(huì)，因此并不需要繳納物業(yè)費(fèi)。但這樣的房子，許多養(yǎng)護(hù)工作就需要業(yè)主自己完成，包括草坪修剪、房屋外立面修理，以及屋頂?shù)木S護(hù)，往往比較麻煩。
四.其它方面開(kāi)支
其他開(kāi)支Miscellaneous，除了上述的房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)用和社區(qū)管理費(fèi)外，此外還有房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)，主要是用于維護(hù)房屋結(jié)構(gòu)、屋頂、草坪、消防維護(hù)的費(fèi)用。
