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美國巴爾的摩市房地產經紀人妮可.卡倫德有5套房子預定4月1日上市。然后冠狀病毒襲擊了她的生意，她的所有的客戶決定推遲。現在，隨著過去兩周房屋銷售回升，卡倫德正在敦促賣家推動交易。她預計生活以及她所在城市的房地產市場將很快恢復正常。

近期，冠狀病毒的大流行已經使美國經濟的大片地區關閉。房地產市場也不例外，就在幾周前，賣家和經紀人還指望著春季銷售旺季的到來。美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）4月初調查的五分之四的經紀人表示，他們在市場上看到的房屋交易減少了。蓋洛普最近的一項調查顯示，只有一半的美國人認為現在是買房的好時機，這是自1978年蓋洛普開始跟蹤人們對房地產的看法以來的最低比例。

但盡管有這些擔憂，包括卡倫德在內的許多房地產中介仍樂觀地認為，市場將很快反彈。據Zillow報道，截至4月19日當周，期房銷售增長了6.2%。此外，抵押貸款銀行家協會（mortgage Bankers Association）的數據顯示，在連續五周下跌之后，截至4月24日的一周，抵押貸款申請量與前一周相比上升了12%。

更重要的是，美國的與股市不同，房價從未因大流行而暴跌。由于買家拉貨上市，價格增長的趨勢只會放緩。據美國房產銷售網站Realtor.com的數據顯示，在美國經濟真正受到新冠病毒沖擊前的3月前兩周，上市價格中值同比平均上漲4.4%。在截至4月4日、4月11日和4月18日的三周內，美國上市的房屋價格中值同比增長1.6%、0.8%和0.3%。

Long&Foster公司總裁兼首席執行官杰弗里·德特韋勒（Jeffrey Detwiler）表示：美國房屋的定價上處于一種持有模式。“我們還沒有看到大流行前的持續升值，但我們也沒有看到房價出現任何實質性下跌。”

房市價格出現好轉兆頭

美國房地產專家表示，盡管房地產上市難、成交難，但許多房地產市場基本面依然堅挺。房地美的一份報告稱，由于抵押貸款利率徘徊在創紀錄的低點，截至4月23日的一周，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為3.33%，“現在是鎖定廉價抵押貸款利率并買房的絕佳機會。”CoreLogic首席經濟學家弗蘭克·諾沙夫特（Frank Nothaft）表示。

此外，紐約韋斯特切斯特房地產經紀公司布倫登.德西莫內（Brendon DeSimone）表示：“與2008年的房地產危機不同，當時很多人無法獲得抵押貸款，現在還沒有出現抵押貸款危機。”“人們仍在獲得抵押貸款和購房的批準。”

許多經濟學家表示，美國不會再次陷入房市崩盤的另一個原因是：“人們的房屋凈值比上一次經濟衰退時高出許多，而如今的大多數抵押貸款都通過了嚴格的承銷標準，而2008年的情況并非如此。”2008年許多貸款機構做貸款審查過于寬松。

此外，國會出臺的《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》（CARES）允許擁有政府支持的抵押貸款的房主（約占四分之三的抵押貸款持有人）在因冠狀病毒大流行而經歷財務困難的情況下，能夠獲得最長一年的抵押貸款暫緩權。這些措施都有助于防止止贖危機重演，并保持房價相對穩定。

結果是，許多市場觀察家只希望對價格產生溫和的影響。“我認為房價將保持平穩或增長，但今年的增長將比往年慢得多，”Realtor.com首席經濟學家Danielle Hale表示。

CoreLogic公司的經濟學家Nothaft表示，低端住宅和高端住宅的房價變化可能有所不同。他說：“對于高價房，如果我們看到未來6到12個月房價小幅下跌，我不會感到驚訝。”“以舊換新的購房者往往是美國老年人，老年人患COVID-19病的風險更大，所以我認為這些購房者在房地產市場上不會那么活躍。”

房屋新開工率下降 

但是許多專家表示，盡管美國地產市場受的沖擊看起來沒有那么大，但是所有這些并不意味著房地產市場不會有一些經濟傷疤。

房屋開工率就下降比較厲害。據統計顯示，3月份以來，住宅開工率下降了22%，這是自1980年代中期以來最大的一個月降幅。NAR（美國房地產經紀人協會）首席經濟學家勞倫斯?云（Lawrence Yun）預計，隨著各州開始放松住房訂單，新住宅開工率將回升，但如果企業再次倒閉，房屋建筑商可能會縮減新建筑的規模，這可能會損害房屋價格。

此外，如果未來六個月經濟不景氣，舊金山、洛杉磯和西雅圖等住房支付能力已經成為一個問題的市場可能會出現價格下跌。Nothaft特別關注紐約市的房價。他說：“這是新冠病毒感染率最多的地方，我認為很多人可能會重新考慮是想在城市買房還是在郊區買房。”因此會對紐約的地產價格產生影響。

在過去的經濟衰退中，房地產市場的表現也表明，房主可能會因此而經受沖擊。哈佛聯合住房研究中心（Harvard Joint Center for Housing Studies）的一項研究顯示，自1970年以來的七次衰退中，新房銷售平均下降了15%。而且，在1980年以來的衰退中，實際房價同比下降了5%。

如果你在買賣房子該怎么辦

勞倫斯.云說，買家不應該期望在未來幾個月有什么大的折扣。“僅僅因為有大量的人申請失業并不意味著我們將面臨2008年和2009年同樣的止贖危。”他解釋道。事實上，NAR最近的一項調查發現，目前與賣家合作的房地產經紀人中，有74%的人表示，客戶沒有降低掛牌價來吸引買家。

與此同時，馬薩諸塞州馬爾黑德蘇富比國際房地產經紀公司的房地產經紀人馬特·多蘭（Matt Dolan）表示，賣家必須按市場價值定價。他說：“我不是病毒學專家，但我知道的是，房屋仍在銷售，而且在房屋價格公道的情況下，它們以全標價出售，所以我鼓勵許多賣家現在就把房子推向市場，而不是等到疫情結束。”。

不過，賣家需要耐心，尤其是那些生活在冠狀病毒感染重創的城市的賣家。房地產經紀人網站最近的一項分析發現，在人均感染率最高的前十大城市中，獨立屋在市場上的出售時間比COVID最低的前十大城市要多。

（文章來源：2020年4月30日《www.money.com》網站，由川銳傳媒原創翻譯，如需轉載需獲得川銳傳媒授權。）