投資者在考慮美國(guó)置業(yè)時(shí)會(huì)碰到類似大量資金周轉(zhuǎn)困難、周轉(zhuǎn)時(shí)間過長(zhǎng)、或是無法在美國(guó)普通銀行獲批貸款的問題。今天將以問答的方式為各位投資者詳細(xì)并著重介紹一下如何在美國(guó)通過貸款輕松置業(yè)。
一，沒有身份的海外投資者是否可以貸款？
可以，有簽證的客戶或者沒有簽證客戶都可以申請(qǐng)貸款。有簽證或沒有簽證的客戶都是可以貸款的，這其中包括留學(xué)生，在美國(guó)持有工簽的人以及新移民。
二，什么樣的銀行愿意為海外客戶做貸款？
最好的方式便是直接找借款方（Direct Lender），找這類貸款銀行的時(shí)請(qǐng)注意詢問他們是否有自己的審核部門，是否與其他銀行都有進(jìn)行合作。因?yàn)檫@種銀行能省去海外客戶花時(shí)間跑到各大銀行去對(duì)比利率，去查房產(chǎn)是否會(huì)獲得銀行審批，去查自己的情況是否符合貸款要求。此類銀行通常能非常高效的發(fā)現(xiàn)問題，并迅速提供各類不同解決方案，幫助客戶節(jié)省很多時(shí)間以及提供了效率，一條龍的解決問題。
此外，各位投資者需要注意的是并非所有美國(guó)銀行都提供針對(duì)海外客戶的貸款業(yè)務(wù)。大部分本土大銀行都相對(duì)保守，不愿意承擔(dān)海外客戶的貸款風(fēng)險(xiǎn)，且通常該類銀行審查文件非常嚴(yán)格，貸款成功率較低之外，花的時(shí)間也非常長(zhǎng)。
三，海外投資者可以貸多少額度？以及需要什么條件能達(dá)到獲批貸款的要求？
通常海外客戶可以獲批貸款50%-65%，而持有H1B簽證投資者最高甚至可以獲得80%-90%的貸款額度。通常需要收入證明及資產(chǎn)證明，海外的收入及資產(chǎn)也可以獲批。一些銀行或許會(huì)要求在剛還開設(shè)賬戶以及存款。但更好的銀行可以在不需要開戶及存款的情況下，接受任何一家銀行存款并通過審核。
四，海外投資人的利率及費(fèi)用是多少？是否比本地客戶高許多？
海外客戶利率相比美國(guó)本土條件好的公民會(huì)稍高一些，但實(shí)際相差并不遠(yuǎn)，相對(duì)而言新移民利率更能獲得一些優(yōu)惠，而貸款費(fèi)用則與本地客戶相差無異。美國(guó)公民在報(bào)稅低，信用不好的情況下，實(shí)際獲得的利率要高于海外客戶所獲批的利率。
五，貸款需要什么手續(xù)及材料？
通常需要五樣?xùn)|西：購(gòu)房合同，身份證明（護(hù)照、身份證或駕照），資金證明（國(guó)內(nèi)國(guó)外都可，資產(chǎn)，流動(dòng)資金，房產(chǎn)，股票，基金）， 收入證明信（國(guó)內(nèi)國(guó)外都可），信用證明信（海外金融機(jī)構(gòu)證明客戶有良好記錄即可）。不同貸款產(chǎn)品所要求的文件可能略有不同。
六，為什么需要貸款？
1）對(duì)于在美國(guó)有工作的海外客人來說，貸款是可以抵稅的，還貸款的每月利息可以與工資稅務(wù)或出租收入的稅務(wù)相抵。
2）杠桿原理，幫助投資者合理配置資產(chǎn)，賺取額外的收益。
3）外匯管制。在一些房子特別搶手的情況下，賣主通常沒有耐心等待資金匯出，會(huì)要求最多60天內(nèi)過戶，這時(shí)便需要能快速審批的銀行通過貸款的方式解決現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的問題。
七，一般新樓盤的貸款周期有多長(zhǎng)？
新樓盤貸款短則45-60 天，長(zhǎng)則大半年，受不同情況影響，比如交割時(shí)間，施工或材料審查和房屋評(píng)估報(bào)告等。
八，海外客戶需要本人來美國(guó)辦理手續(xù)和出席過戶嗎？
不需要。客戶的貸款申請(qǐng)及簽字材料都可在網(wǎng)上進(jìn)行，過戶時(shí)也可以委托律師來辦理過戶手續(xù)，無需親自到美國(guó)辦理。
房地產(chǎn)投資滿足了各種投資者的需求，包括多元化和創(chuàng)收。因此，了解經(jīng)濟(jì)衰退期間房地產(chǎn)投資在投資組合中的價(jià)值非常重要。
“房地產(chǎn)是一種有趣的資產(chǎn)。”
“當(dāng)股市表現(xiàn)良好時(shí)，隨著投資者擁有更多的資本，價(jià)格往往會(huì)上漲。當(dāng)股市表現(xiàn)不佳時(shí)，正在尋找其他機(jī)會(huì)的投資者會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)是避風(fēng)港。”
換句話說，經(jīng)濟(jì)放緩可能是購(gòu)買房地產(chǎn)的原因，而不是避開它。加滕伯格說，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)衰退環(huán)境的錯(cuò)誤假設(shè)可能會(huì)使投資者無法進(jìn)行房地產(chǎn)投資，無論它是房地產(chǎn)投資信托基金（稱為REIT）還是購(gòu)買租賃房地產(chǎn)。她說：“上次經(jīng)濟(jì)衰退是由房地產(chǎn)泡沫引起的，這一事實(shí)在投資者看來仍然很強(qiáng)烈，使他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。”“即使在最近五次衰退中的三次中，房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)際上仍在增長(zhǎng)。”
經(jīng)濟(jì)衰退可能是投資房地產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。如果其他投資者被迫拋售，資產(chǎn)價(jià)格下跌可以建立買方市場(chǎng)。“如果您正確地購(gòu)買并了解成本，那么在經(jīng)濟(jì)衰退期間進(jìn)行修復(fù)，翻轉(zhuǎn)或購(gòu)買并持有都是可行的選擇。”“房地產(chǎn)投資信托基金的投資也是一種選擇，它涉及的資本較少，并且可能使您的投資組合更加多樣化。”
進(jìn)入低迷周期時(shí)投資房地產(chǎn)的好處
1、物業(yè)投資可以產(chǎn)生穩(wěn)定的收入
考慮進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要原因之一是創(chuàng)造收入的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資信托或REIT可以提供股息收入；直接所有權(quán)使投資者可以賺取租金收入。作為收入來源，房地產(chǎn)投資往往會(huì)在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)提供可預(yù)測(cè)性。
“收益率的一致性使房地產(chǎn)投資更適合于度過衰退，”賓夕法尼亞州白橡樹的Synergy Group的所有者和退休顧問Jason Laux說。勞克斯(Laux)著眼于租賃物業(yè)，他說，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，租戶支付的穩(wěn)定租金不會(huì)波動(dòng)。他說：“他們的月租金總是到期的，與股票市場(chǎng)無關(guān)。”
房地產(chǎn)投資者在利用租金收入來抵消經(jīng)濟(jì)衰退的影響方面擁有另一優(yōu)勢(shì)。勞克斯說，當(dāng)他們控制租金價(jià)格時(shí)，他們有能力對(duì)沖通脹和改變利率。例如，在續(xù)租時(shí)提高租金，可使投資者跟上與通貨膨脹相關(guān)的價(jià)格上漲。在這方面，勞克斯表示，與經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的股票和債券相比，這種資產(chǎn)類別可以提供更大的靈活性。
2、房地產(chǎn)對(duì)波動(dòng)的敏感性可能較低
如果股價(jià)大幅波動(dòng)，那么股市的波動(dòng)可能會(huì)加劇投資者的經(jīng)濟(jì)衰退困境。這會(huì)直接影響投資組合的收益狀況。另一方面，房地產(chǎn)與股市走勢(shì)的相關(guān)性較低，可以使其在經(jīng)濟(jì)衰退期間成為更可靠的選擇。
“由于房地產(chǎn)收入的穩(wěn)定性質(zhì)，通常可以很好地應(yīng)對(duì)波動(dòng)。”“即使在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，人們也需要居住，工作和獲得服務(wù)的場(chǎng)所，因此市場(chǎng)將永遠(yuǎn)存在。”希爾說，房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之一是其發(fā)展緩慢。她說：“紙面價(jià)值可能會(huì)發(fā)生變化，但與年收入相關(guān)的價(jià)值卻變化不會(huì)那么快。”埃根說，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全不受波動(dòng)影響。
2008年的金融危機(jī)以及隨之而來的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷就證明了這一點(diǎn)。但是，在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期投資波動(dòng)性房地產(chǎn)時(shí)，管理波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)全是戰(zhàn)略。在大蕭條期間，房地產(chǎn)投資物業(yè)受到不同的影響。
亞利桑那州斯科茨代爾的Virtua Partners負(fù)責(zé)人奎因·帕洛米諾(Quinn Palomino)說：“房主損失慘重，但單戶出租資產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)積極的領(lǐng)域。”“過去，存儲(chǔ)和多戶家庭等其他資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期往往更耐久。”同時(shí)，在衰退中，工業(yè)，零售和辦公空間可能被證明風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)檫@些物業(yè)的現(xiàn)金流取決于底層租戶如何應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩。
3、房地產(chǎn)可能跑贏股票和債券
過去的表現(xiàn)并不能保證未來的表現(xiàn)，這是最古老的投資規(guī)則之一。但是，如果股票和債券步履蹣跚，當(dāng)經(jīng)濟(jì)走向衰退時(shí)，房地產(chǎn)可能會(huì)證明是有利可圖的。帕洛米諾說：“從歷史上看，經(jīng)濟(jì)衰退期間會(huì)有一系列潛在的結(jié)果。”例如，與多戶住宅和公寓樓相比，零售商業(yè)空間可能會(huì)帶來更多的下行風(fēng)險(xiǎn)。投資者在房地產(chǎn)衰退中的成功很大程度上取決于他們的策略。
