在美國，有海外資產(chǎn)的人突然發(fā)現(xiàn)自己成了逃稅犯，必須自首，接受巨額罰款，否則可能坐牢，很多人因此生活在恐懼中。擁有海外資產(chǎn)為何可怕？禍源在美國稅制。美國是“屬人主義”的稅制，只要是稅法上的“美國人”，也就是美國公民和稅務居民，他們的“全球收入”都要向美國政府繳所得稅，他們的“全球財產(chǎn)”也在美國遺產(chǎn)和贈與稅的課稅范圍內(nèi)。
容易使新移民出事的五大海外資產(chǎn)和收入來源是：
●移民前已有的財產(chǎn)；
●海外親人的贈與或遺產(chǎn)；
●到海外工作，如海歸或拿到綠卡后還留在中國；
●對海外投資，如擁有外國戶頭、房地產(chǎn)、股票、借款等；
●從事國際貿(mào)易，如在美國和外國都有公司，造成“關系人交易”問題。
近幾年，中國大陸新富掀起美加移民潮，申請投資移民。很多申請人是以擁有大量中國上市公司股票、資產(chǎn)、或事業(yè)的先生當主申請人，拿到臨時綠卡后，妻子和未成年子女留在美國，自己留在中國大陸奮斗，成了空中飛人。這樣的申請移民存在問題。美國稅法規(guī)定，移民前增值未賣的財產(chǎn)，在移民后出售，以原來的成本而不是以拿到綠卡那天的市價當成本。增值稅是以賣價減成本來計算增值，成本低，增值多，稅就多。美國綠卡采用登陸制，親身到美國報到才算，所以在申請綠卡或登陸前，要先做稅務的籌劃。第一是把增值的財產(chǎn)在登陸前先賣掉或贈與。會虧錢的財產(chǎn)則留下來，等拿到綠卡以后再賣。做前要咨詢懂國際稅法的會計師，因為牽涉到中國和美國的稅法和所得稅條約的所得認定和扣減、稅率、稅級的不同。在少數(shù)情況下，留下增值反而有利。另外移民前三年內(nèi)把財產(chǎn)贈與給信托，也當成移民后第二天的贈與。
第二是針對退休來美者。
很多人拿到綠卡后急匆匆地辦退休來美國，千萬不要一面領退休金不報稅，一面在美國當窮人領社會救濟金，抓到是雙重犯罪。
第三是在移民搬到美國后三年內(nèi)賣自住宅，如此可以享受個人25萬(夫婦50萬)的自住宅資產(chǎn)利得免稅的優(yōu)惠。
如果拿到綠卡后沒搬來美國，還繼續(xù)居住在原住宅，就沒有三年的限制。如果準備把自住宅留待去世后傳給子孫，也不必匆匆賣房。
第四是只要綠卡不要稅。投資移民時，以不賺錢、財產(chǎn)少的配偶當主申請人，另一有錢的配偶當眷屬。當空中飛人的中國籍配偶每年不要在美國居留超過120 天，就可以選擇當非居民納稅人，在美國境外的資產(chǎn)和收入都可以不必在美國報稅和繳稅。做這選擇時，要注意共同財產(chǎn)，夫婦各有一半權利的問題。而且，用這方法要有隨時失去綠卡的打算，因為用非居民身份報稅可能被解釋為沒有久居的意愿，采用前需和移民律師商量。
第五是合法避稅，即利用免稅、所得稅條約、和外國稅扣抵等租稅優(yōu)惠來減稅。如果已到美國報到而來不及稅務籌劃，那么只能用這個方法。一般而言，從稅率比美國高的國家來，原居地繳的稅比美國高，外國稅扣抵可以免掉全部或大部分美國稅。所得稅條約也可使稅率降低。
在美國投資房產(chǎn)相對中國復雜很多。很大一部分原因來自 Internal Revenue Service （美國國家稅務局, 以下簡稱 IRS）的繁瑣稅務政策。買房賣房如何合法規(guī)劃避稅，出租房如何合理從稅務角度利益最大化，你準備好了嗎？
這個問題至關重要。一般美國房產(chǎn)公司都需要請職業(yè)會計師或律師來處理稅務問題。這里給你科普一些投資房產(chǎn)的稅務知識，如果你能堅持看完，絕對能頂大半個CPA！
1.購買房產(chǎn)
買房成交后你一定會收到一張“房地產(chǎn)交易完成單”（Closing / Settlement Statement），俗稱 HD-1，里面記錄著詳細的結算時間，房產(chǎn)地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本（Basis）。上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關注買方（Buyer）的明細即可。你的成交費用（Closing Costs）包括傭金（Commission），產(chǎn)權費用（Title Costs）等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。
另外得單獨說一說房產(chǎn)稅/地稅（Property Tax）。房產(chǎn)稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住，那么請把房產(chǎn)稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 費用。
如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest）1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）第10行。如果房子用于出租，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出（Mortage Interest）。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數(shù)（Points）也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。
2.房屋運營
房子到手后，業(yè)主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那么你可以享受哪些有房一族的優(yōu)惠政策呢？首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復雜或者擁有多處房產(chǎn)，自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。所以小編在這里又要科普一下房屋在稅務領域里的分類了:
▲個人主要住宅（Principal Residence）
顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當成自住房。
▲第二套房（Second Home）
IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超過14天，那么你這15天以內(nèi)的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到 Sch E，而相關貸款利息，房產(chǎn)稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數(shù)，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費用的“證據(jù)”一定不會錯！
▲假日出租房（Vacation Rental）
你都已經(jīng)有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，并且你自住天數(shù)少于14天或是租期的10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。
▲出租房（Rental Property）
這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報上。
▲投資房產(chǎn)或地產(chǎn)（Investment Property）
既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產(chǎn)的支出屬于投資（Investment Expense）而非運營，所有房產(chǎn)稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。這里需要注意的是，投資相關利息（Investment Interest）抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項抵扣，受限于2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。
▲商業(yè)房產(chǎn)（Business Property）
顧名思義，就是用于商業(yè)生意用途的房產(chǎn)，例如賓館供客人使用的大樓等。商業(yè)房產(chǎn)通常都是以公司形式來報稅，屬于主動運營的生意，通常不受到房地產(chǎn)“被動生意（Passive Activity）”的規(guī)定限制。
分清楚自己房產(chǎn)類型之后，接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的：
▲房貸利息和點數(shù)（Mortgage Interest & Points）
前面在第二集買房時提到貸款利息如何報稅，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分項扣減額（適用于自住）或者Sch E（適用于出租）來抵扣你的應繳稅收入（Taxable Income）。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款（Refinance），頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。
▲房貸保險費用 （Mortgage Insurance）
這項優(yōu)惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額（適用于自住）。因此，一旦你的調整凈收入（AGI）高達$109,000 (夫妻納稅人）或$54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優(yōu)待。
▲房產(chǎn)稅 / 地稅（Property Tax）
如在第二集買房篇提到，你支付的地方與州的房產(chǎn)稅可放入 Sch A 分項扣減額（適用于自住）或者 Sch E（適用于出租）來抵扣你聯(lián)邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你會收到單獨一張資產(chǎn)稅單（Property Tax Statement）。
▲意外損失（Casualty Loss）
這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項扣減額，經(jīng)過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。
▲裝修改裝費用（Improvement）
例如房子買價50萬，業(yè)主自己花了20萬裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業(yè)主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
▲房屋節(jié)能環(huán)保裝修和改進（Residential Energy Credit）
美國政府鼓勵納稅人節(jié)能環(huán)保，凡是有相關提升居家節(jié)能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節(jié)能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000的稅務減免（Residential Energy Credits）優(yōu)惠。稅務減免（Credits）不同于各種稅務抵扣（Deductions），它是在前期步驟計算出來的應納稅所得（Taxable Income）的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商業(yè)房產(chǎn)基于醫(yī)療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優(yōu)惠。
▲家庭辦公室（Home office）
如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產(chǎn)稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你覺得追蹤這么多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。
以上這些基本稅務優(yōu)惠幾乎無門檻，適合所有類型的房產(chǎn)！而接下來這些抵扣，對運營中的出租房/商業(yè)房非常重要！通常會見到 Sch E 或是公司稅表 Form4562（折舊計算表）上會出現(xiàn)一筆可觀的折舊費用，無需現(xiàn)金支出卻可以抵消收入，誰能不愛！
▲房屋普通折舊（Depreciation）
折舊方法和年限又因房產(chǎn)的性質而有所不同。若是商業(yè)房產(chǎn)，即以公司名義投資的中大型房產(chǎn)，例如用于商業(yè)用途的寫字樓，店鋪，工業(yè)建筑等，商業(yè)房產(chǎn)的直線折舊年限是39年。若是民用房產(chǎn)，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當然是要照顧的。民用房產(chǎn)可以比商業(yè)房產(chǎn)更快速的折舊，年限是27.5年。
▲固定資產(chǎn)的179折舊以及獎勵折舊（179 / Bonus Depreciation）
奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000的179折舊額。在2015年圣誕節(jié)左右政府公布這個可喜消息時，房產(chǎn)資產(chǎn)擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規(guī)定，如果你今年添置了不超過$500,000固定資產(chǎn)（新的或是二手），那么你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產(chǎn)。另外，條例還規(guī)定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。
▲小額固定資產(chǎn)添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）
這是美國政府新出臺的固定資產(chǎn)規(guī)定（Tangible Property Regulation，簡稱 TPR）中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產(chǎn)添置，例如購置沙發(fā)$2,000美元，是需要計入固定資產(chǎn)，然后按照五年折舊。可是從2015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算范圍。
你可能會問，那如果我不住在美國，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國投資，稅務要怎么辦？這就回到一開始我們要解決的問題，稅務身份跟報稅有什么關系？如果你不是美國稅務公民，IRS 對你的繳稅要求稍微嚴格。其實想想也是合情合理，你若逃稅，遠在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。
以個人身份持有的房產(chǎn)若有租金收入，需要根據(jù)你對于這個出租生意的“參與管理程度 (Material Participation)”來決定你的需繳稅房租最終如何計算：
●對于消極參與房屋管理的外國持有者，通俗點說就是你只管把房子租給租客，并不花時間精力去管理，維修與服務等。那么你必須使用總額法來計算，即租金收入總額的30%。
●對于積極參與房屋管理的外國持有者，IRS 認為你都那么積極參與了，應該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國稅務公民一樣的凈額法，即應稅收入＝租金收入 - 費用 （貸款利息，房產(chǎn)稅，維修費用，折舊，等等）。凈額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問，我人不在美國怎么積極參與？小編偷偷告訴你，如果你雇傭美國的專業(yè)房產(chǎn)管理公司（Property Management Companies）幫你打理，記賬，你支出適當服務費，也有可能符合“積極參與”的要求。
當然，外國納稅人也可以以公司身份持有房產(chǎn)，好處是公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人無需承擔法律責任。公司可以使用凈額法來計算所得稅，房產(chǎn)投資的收入默認性質為“被動收入”，凈被動收入（Net Passive Income）會根據(jù)情況繳納公司稅和所得稅，凈被動損失（Net Passive Loss）不能與其他非被動收入（Non-Passive Income）來抵消，只能推遲到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有凈被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產(chǎn)之后又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇（Elect）以個人身份來繳稅，計算方式見上述。
