美國(guó)房產(chǎn)證到底長(zhǎng)啥樣？
在美國(guó)買車后，買主一般會(huì)得到官方簽發(fā)的 Title，這就相當(dāng)于一份所有權(quán)證。該所有權(quán)證 (title) 將隨車的轉(zhuǎn)讓、變賣、贈(zèng)與等一同進(jìn)行，伴隨車“終生”。但在美國(guó)買房后，在所有交割文件中，卻找不到 Title 文件。也就是說，沒有一份文件來(lái)證明業(yè)主真正的“擁有”這個(gè)物業(yè)。這是為什么呢？
這與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的私有制度有關(guān)
美國(guó)土地交易的歷史遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于現(xiàn)代規(guī)范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權(quán) , 需要證據(jù)而不是證明。理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄 , 否者 , 在法律上就會(huì)有漏洞。
比如有一塊土地 , 當(dāng)前的業(yè)主張三要把該土地賣給李四。如果李四要取得土地的 Title ( 所有權(quán)證書 )，理論上，張三應(yīng)該出具文件證明：
(1) 張三是合法從王五處獲得該土地的 ( 繼承、被贈(zèng)與或購(gòu)買 )；
(2) 還要證明張三在持有過程中 , 沒有欠稅、沒有抵押他人、沒有轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與他人、沒有法律上的糾紛。
要證明第(1)項(xiàng)，張三必須出具王五轉(zhuǎn)交給他的證明王五合法擁有和合法持有的所有文件。如果這塊土地在過去 400 年中交易了 100 次，這些文件中，應(yīng)該包括過去的全部所有者，比如：王五，趙六，劉二麻子... 的交易文件。這是做不到的。
1.Title--所有權(quán)證書
當(dāng)今的房地產(chǎn)交易時(shí) , 律師要提請(qǐng) title 服務(wù)公司做 title search, 查看該物業(yè)的交易記錄。但是 , 往往只能回顧 50 年 , 更早的交易紀(jì)律多半沒有官方保存。民間保存的紀(jì)律或許不全、不準(zhǔn)確、不易獲得。即便是官方的交易記錄 , 也難以保證其準(zhǔn)確性。因此 , 當(dāng)一個(gè)物業(yè)被交易時(shí) , 業(yè)主很難提供無(wú)可辯駁的證據(jù)來(lái)證明自己當(dāng)今擁有的物業(yè)在該物業(yè)的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。
換句話說 , 當(dāng)前的業(yè)主不能 100% 保證 , 當(dāng)這個(gè)物業(yè)交割后 , 某天 , 孫七向法院提起訴訟 , 用文件證明稱他爺爺在 50 年前將該物業(yè) 20% 的權(quán)益贈(zèng)與他爸爸 , 而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下 , 將該物業(yè)轉(zhuǎn)買給了劉二麻子。而當(dāng)前的業(yè)主又是無(wú)辜的。在這種情況下 , 怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權(quán)益和信心呢 ?
2.Deed--契約
既然完全證明合法擁有的 Title 不可行 , 律師們發(fā)明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。
當(dāng)物業(yè)交易時(shí) , 賣方 （seller） 簽署這樣一份文件 , 將他在該物業(yè)上的所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買方（buyer），并作出適當(dāng)?shù)谋ＷC。Deed的類別有 4 種，通常在房地產(chǎn)交易時(shí)使用最多的是General Deed和Specific Deed兩種。
General Deed是最好的一種。它不僅保證業(yè)主在持有該物業(yè)期間中是合法持有，所有債權(quán)、債務(wù)以及權(quán)益是清晰的，而且承諾，如果將來(lái)該物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)糾紛而發(fā)生訴訟，無(wú)論該糾紛所涉及到該物業(yè)歷史上的任何時(shí)段，賣方承擔(dān)一切費(fèi)用和損失。
Specific Deed 只是承諾承擔(dān)有限的責(zé)任，如果該糾紛涉及到該物業(yè)的歷史時(shí)段不是在賣方持有該物業(yè)期間，賣方不承擔(dān)責(zé)任。而我們當(dāng)今大多數(shù)的二手房交易，其Deed是Specific Deed。
3.Title Insurance--所有權(quán)保險(xiǎn)
其實(shí)，Deed 上承諾的擔(dān)責(zé)部分是沒有保證的。房地產(chǎn)交易后，賣方要找到買方并成功訴訟很難。那怎么辦呢？
這時(shí)候，Title Insurance出場(chǎng)了。Title Insurance是一次性支付，在買方持有期間一直有效。有了 Title Insurance 房地產(chǎn)交易就輕松多了，買方不需要擔(dān)心賣方是否合法購(gòu)得和持有該物業(yè)，也不需要驗(yàn)證賣方是否是真正的合法持有人。
買方買 Title Insurance 時(shí)，Title Insurance公司會(huì)去做這些搜索。即使不幸發(fā)生訴訟，Title Insurance 公司會(huì)賠償買方的一切損失。
當(dāng)前市場(chǎng)上Title Insurance公司很多，價(jià)格差異很大。如果過戶的律師是買方雇傭的，應(yīng)該可以取得較好的價(jià)格。
所有權(quán)持有方式
在產(chǎn)權(quán)清楚（產(chǎn)權(quán)合法且可進(jìn)行銷售）的前提下，產(chǎn)權(quán)持有方式將決定將來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的處置方式及權(quán)利人各方的權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。在美國(guó)，通常把私人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的持有方式分成以下幾類：
1、獨(dú)立完全產(chǎn)權(quán) （Sole Ownership）
一個(gè)人或一個(gè)單位完全單獨(dú)擁有對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。
適用群體：主要針對(duì)于未婚單身男女或按協(xié)議單方擁有產(chǎn)權(quán)的夫妻等情況。
2、共有產(chǎn)權(quán) (Tenancy in Common)
持有者可以根據(jù)需求分配所有權(quán)利益,不一定要均分共同業(yè)主可以各自轉(zhuǎn)讓自己持有的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)可以遺贈(zèng)。
適用群體：多方合作的購(gòu)買者，可以根據(jù)需求進(jìn)行度假或作投資使用。
3、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)(Joint Tenancy)
⑴、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)具有 "產(chǎn)權(quán)獲得一致，時(shí)間一致，利益一致和占有一致"四個(gè)一致的特點(diǎn)，其中之一一旦破壞，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的持有方式就不復(fù)存在。
A：產(chǎn)權(quán)獲得一致（Unity of Title）：全體成員通過同一個(gè)讓渡合同獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。
B：時(shí)間一致（Unity of Time）：權(quán)益在同一個(gè)時(shí)間段開始或結(jié)束。
C：利益一致 （Unity of Time）：所有者的全體成員擁有同等的權(quán)益。
D：占有一致（Unity of Possession）：所有者的全體成員對(duì)房地產(chǎn)擁有同等的占有權(quán)利。
⑵、產(chǎn)權(quán)利益必須均分，不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或出售各自的產(chǎn)權(quán)。一旦單獨(dú)出售或轉(zhuǎn)讓，聯(lián)合持有產(chǎn)權(quán)的方式將自動(dòng)停止，可能變更為共同產(chǎn)權(quán)（Tenancy in Common）。
⑶、當(dāng)某一產(chǎn)權(quán)人去世后，其他在生的產(chǎn)權(quán)人自動(dòng)獲得其產(chǎn)權(quán)并且均分，最后一名存活者持有完整產(chǎn)權(quán)。
適用群體：父母及子女聯(lián)名購(gòu)買的情況較適合此類產(chǎn)權(quán)持有方式，若父母去世,孩子可以自動(dòng)獲得父母的產(chǎn)權(quán)，某種程度上可以有效規(guī)避遺產(chǎn)稅等稅種的產(chǎn)生。
⑷、整體共有產(chǎn)權(quán)(Tenancy by the Entirety)
A：僅為已婚夫妻可以選擇的特殊聯(lián)合產(chǎn)權(quán)，也擁有"四個(gè)一致"的特性。
B：夫妻必須通過雙方一致同意才可進(jìn)行房屋的轉(zhuǎn)讓或出售。
C：當(dāng)夫妻配偶有一方去世時(shí)，另一方可以自動(dòng)獲得產(chǎn)權(quán)。
D：若夫妻雙方因?yàn)槟撤N原因?qū)е禄橐銎屏眩w共有產(chǎn)權(quán)就自動(dòng)失效，可能變更成為共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in Common）。
E：若夫妻一方為負(fù)債者且已過世，房屋產(chǎn)權(quán)歸配偶所有，房屋無(wú)需扣押抵債。
適用群體：已婚夫妻，某種程度上可以保護(hù)繼承的夫妻一方免受過世一方的債務(wù)糾纏。
對(duì)于希望在美國(guó)購(gòu)房的買家來(lái)說，避免糾紛產(chǎn)生的根本途徑就是在購(gòu)置房產(chǎn)前清楚了解相關(guān)購(gòu)房政策及程序，無(wú)需等到糾紛出現(xiàn)后，才悔不當(dāng)初。所以在此強(qiáng)烈建議廣大購(gòu)房者在購(gòu)買前能夠前往專業(yè)的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，對(duì)于基本情況及購(gòu)房流程進(jìn)行適當(dāng)了解，然后做出最正確的決定。
