新冠疫情給房地產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。但即使如此，美國房地產(chǎn)市場卻比以往任何時候都為火爆！由于創(chuàng)紀(jì)錄的低房屋貸款利率、遠(yuǎn)端辦公趨勢、投資穩(wěn)定資產(chǎn)的意愿增強以及千禧一代（主要處于購房時期）的強勁人口趨勢，住房需求持續(xù)保持強勁。許多房地產(chǎn)分析師皆預(yù)測：美國2021年新房供應(yīng)將進一步收緊，房價仍將大幅上漲。
投資者預(yù)期經(jīng)濟將從疫情引發(fā)的衰退中復(fù)蘇，而房屋貸款利率仍將維持在歷史低位。這一點對投資者來說具有很大的吸引力。那么，對于中國國內(nèi)投資者來說，要如何獲得住房貸款在美國置業(yè)呢？
非居民如何成功獲得房屋貸款
在任何情況下，取得房屋貸款都可能是一個困難且復(fù)雜的過程，非美國公民或居民就更困難。因為除了可能存在的語言溝通障礙外，還有一些技術(shù)障礙需要克服。如果沒有當(dāng)?shù)剜]寄位址，可能難以及時簽署檔而延誤貸款處理流程。由于大多數(shù)貸款機構(gòu)要求首付款必須應(yīng)季，因此必須確保資金符合要求（通常要存入在美帳戶至少 60 天）。如果提供不了申請房屋貸款所需的充分信用歷史記錄、收入證明和就業(yè)證明檔，就可能無法貸到款。但是，請不要被這些難題嚇跑，而放棄以非居民身份申請房屋貸款。只要借助正確的指導(dǎo)和方法，即可成功獲得非居民房屋貸款。
以下是獲得非居民住房貸款的幾個準(zhǔn)備步驟
1.在決定房產(chǎn)事宜之前先找尋貸款機構(gòu)
尋找了解您的境況并能用您的母語提供服務(wù)的貸款機構(gòu)。如果不能在整個貸款過程中都在美國停留，應(yīng)確保貸款機構(gòu)配備了網(wǎng)上貸款辦理及電子簽字功能。最好是貸款機構(gòu)還能提供數(shù)位解決方案（例如網(wǎng)上調(diào)度安排、視頻會議功能）及一個應(yīng)用程式入口網(wǎng)站，方便您在美國境外期間也能管理非居民住房貸款。
2.提前30至60天備妥您的美國存款帳戶
為使非居民房屋貸款流程運行得更為順暢，務(wù)必提前做好攻略。首先開設(shè)一個美國存款帳戶，存入足夠支付首付款、結(jié)算費和儲備金的資金，向貸款機構(gòu)證明您對貸款的重視，且有助于避免延誤。
3.儲存書面紀(jì)錄
務(wù)必存好所有存款及資金來源的記錄檔。還需將每月銀行和/或投資帳戶的對帳單提供給貸款機構(gòu)，作為房屋貸款申請的一部分進行外國人信用審核。此書面檔可核實財務(wù)狀況，向貸款機構(gòu)證明您值得信賴，并有能力償還房屋貸款。
4.如需授權(quán)委托書，應(yīng)立即告知房屋貸款專員
如果出國時需要授權(quán)委托他人代您簽署貸款檔，應(yīng)盡早通知您的貸款專員。如今，使用電子簽字技術(shù)來遠(yuǎn)程簽署檔已更為容易。但在某些情況下（如貸款文件發(fā)送給托管公司或律師時），可能仍需親自簽名。如需授權(quán)委托他人代為簽署貸款檔，應(yīng)記得做好提前安排。
5.在房屋貸款銀行設(shè)置自動還款
支付滯納金可能會是您最不想遇到的事情。因此需確保還款賬戶中始終留有充足余額可供支付至少 2 個月的按揭還款。設(shè)置房屋貸款自動還款，就能及時還款并減少每月寄錢還款的麻煩。您可能還符合享用折扣利率的資格，具體視貸款機構(gòu)而定。
6.請向貸款機構(gòu)查詢托管備償帳戶的事宜
此帳號透過您的貸款機構(gòu)設(shè)定，可協(xié)助您節(jié)省保險費和財產(chǎn)稅。此帳戶中的款項來自您每月按揭還款中支付給貸款機構(gòu)的追加金額；可說明您提前預(yù)留款項，并可確保您在保險費和財產(chǎn)稅到期時有資金可供支付。
想要在海外置業(yè)，以非居民身份獲得住房貸款可能并非易事。了解獲得房屋貸款的流程，根據(jù)以上6點作好準(zhǔn)備，有助實現(xiàn)在美置業(yè)夢。
The Demand Institute進行過一次美國家庭對于”住房滿意度差距“的調(diào)查，從10,000多個不同年齡、職業(yè)、生活狀態(tài)（買房/租房）的美國家庭中，總結(jié)出他們對于目前所居住的房屋“想要但不滿意”的10個方面。
對于有意投資美國房產(chǎn)華人房東來說，了解這樣信息，有助于提升房屋出租的效率。
01、能源消耗率
在能源消耗率上的滿意度差距是最大的。
如今現(xiàn)代科技給生活帶來了巨大的改變，同時也帶來了很多隱藏的支出，如電的消耗，家庭用電支出在持續(xù)增長。現(xiàn)在越來越多的家庭開始關(guān)注房屋的能源消耗率，希望找到更好的方法節(jié)約能源消耗。
71%的家庭認(rèn)為節(jié)能非常重要，而只有35%的家庭對現(xiàn)狀滿意。
對于房東來說，購買房屋的時候，房屋是不是使用了新技術(shù)來控制能源上的消耗，這一點也應(yīng)該作為決策時的參考。
02、住宅翻新
美國人喜歡有歷史感的城市和房屋，但不喜歡房屋破舊，不管是買房還是租房，能不在裝修和翻新上花費時間，直接拎包入住是最理想的。
調(diào)查中，67%的受訪家庭別是，無需裝修和翻新的住房非常重要，但事實上，僅有41%的家庭對現(xiàn)有房屋的此項滿意。
雖然房屋的翻新可以買后去做，但華人買家不了解美國的裝修流程，不小心可能觸犯到法律，而且裝修耗時很長，從投資來說，影響租金收益，因此建議華人買家若購買二手房，盡量選擇已經(jīng)翻新裝修好的，省心省力。
03、改造的廚房
廚房的功能相比過去幾年變得更為重要，越來越多的家庭愿意在家中做飯吃飯，這就意味著一個現(xiàn)代化、利于操作的廚房，非常重要。
62%的受訪家庭提出廚房設(shè)備的更新非常重要，而其中僅38%的家庭滿意現(xiàn)狀。
華人買家購買房產(chǎn)的時候，廚房的設(shè)備是否已經(jīng)升級應(yīng)做為參考，如果現(xiàn)狀不夠滿意，賣家是否愿意在交易之前完成廚房的設(shè)備升級，可以提出來溝通。
04、養(yǎng)老型住房
美國人也在經(jīng)歷人口老齡化，戶主年齡超過65歲的家庭增長很快，超過其他年齡段的家庭增長數(shù)量。調(diào)查中，有76%的家庭表示希望年老之后居住的房屋仍是適合老年人生活的，但目前僅有53%的家庭對此滿意。
美國人年老之后通常會選擇一個更適合的地方開始老年生活，尋找稍小的房子，但仍傾向獨棟房屋，房屋格局簡單，便于維護。
老年人通常選擇的是生活成本較低的城市，如果你的房屋所在城市符合老年人的租賃需求，那么，適合老人居住的設(shè)置會利于出租。
05、社區(qū)安全
安全一直都是美國家庭看重的，81%的受訪家庭希望生活在一個安全性高的社區(qū)，但其中對居住社區(qū)滿意的家庭僅有61%。
這一點無需強調(diào)，安全同樣是華人關(guān)注的問題，即使只是做美國人的房東，也希望房屋所在社區(qū)/城市是安全、低犯罪率的。
06、住房負(fù)擔(dān)能力
住房成本一直是美國家庭比較大的支出，因此能否負(fù)擔(dān)是很多家庭看重的。81%的受訪家庭表示住房支出在預(yù)算范圍內(nèi)非常重要，在這一點上，60%的家庭表示滿意。
整個美國的住房負(fù)擔(dān)能力一直在下降，對于有購房計劃的家庭來說，也需要控制租房的成本。
從以上數(shù)據(jù)可以推斷：面積過大、裝飾豪華、租金過高的房子，是不利于出租的。
如果購房完全處于投資目的，不考慮自住因素，建議選擇面積、裝飾、價位都在靠近中位數(shù)據(jù)的房子，在租賃市場會比較受歡迎。
07、關(guān)于隱私
隱私是美國家庭非常注重的，這一點人所共知。這也是為什么遠(yuǎn)離市區(qū)、房屋間距較大的獨棟別墅是美國家庭最理想的選擇。
63%家庭認(rèn)為住房隱私的保護是非常重要的，但其中只有42%的家庭對現(xiàn)狀滿意。
華人買家需要注意的是，當(dāng)房屋與鄰居的間距很近，這樣的房屋盡管便宜，購買時需要謹(jǐn)慎。因為私密性不夠，很可能影響未來的出租和出售。
08、更多空間
到目前為止，有35%的家庭對空間滿意，有55%的家庭認(rèn)為需要更大的空間。美國家庭的東西太多，總是需要更大的空間。
近一半（47%）的美國家庭有兩個或多個冰箱，48%的家庭有3臺或3臺以上的電視機，超過一半（52%）的家庭一直缺乏足夠的儲物空間。
因此購買房屋時，應(yīng)關(guān)注房屋是否有足夠的儲物空間，除了寬大的廚房和起居室，也要有更多空間存儲家庭生活相關(guān)的物品。
09、有求必應(yīng)的房東
美國自有房屋的比率下降，租房家庭增多，有著強勁的住房租賃市場。
對于租房生活的家庭來說，一個有求必應(yīng)的房東至關(guān)重要，而這一項在實際的租房生活中，滿意度欠佳。
對于華人房東來說，親自管理出租業(yè)務(wù)有很大的挑戰(zhàn)，擁有一個能提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)的托管公司非常重要，因此在選擇托管公司時，要關(guān)注對方的服務(wù)質(zhì)量和口碑。
10、好的投資方式
65%的家庭表示，住房是一個很好的長期投資。盡管2006-2012年美國住房價格曾大幅下跌，他們?nèi)詧猿诌@一想法。其中53%的租房家庭，仍然希望擁有自己的房子，并積極為之努力。
以上9條是重點，這一點對于華人房東來說，除了可以證明美國房產(chǎn)有穩(wěn)定的市場需求，并沒有什么特別的幫助。
